Clause d'indivisibilité d'un bail commercial : gare à la division des locaux après le bail

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Toulon, dans la rue piétonne. Vous louez ce local depuis des années à une enseigne bien implantée. Le bail initial portait sur un ensemble de deux pièces, avec une clause disant « ces deux pièces sont indivisibles pour la location ». Un jour, vous vendez la moitié du local à un voisin. Le bail arrive à expiration, le locataire demande le renouvellement à chacun des deux nouveaux propriétaires. L'un d'eux refuse et veut un loyer séparé pour sa seule partie. Que se passe-t-il ?

Cette question, banale en apparence, a donné lieu à un arrêt important de la un avocat en droit immobilier le 19 décembre 2012 (n° 11-21.340). La Haute juridiction a tranché : la clause d'indivisibilité subsiste après la division, et aucun bailleur ne peut, seul, demander un loyer divisé. le bail reste un tout, même si les murs sont désormais morcelés.

Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire ou locataire dans le Var ou ailleurs ? Plongeons dans les détails.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

À Agen, une société commerciale (la SARL Bareyre) exploitait un fonds de commerce dans un local situé au n° 5 d'une rue, composé de plusieurs pièces données à bail unique. Le contrat de bail contenait une clause d'indivisibilité (clause qui interdit de louer séparément les différentes parties du local). Le bail a duré plusieurs années. À son expiration, le propriétaire initial a vendu l'immeuble à deux acquéreurs distincts, chacun devenant propriétaire d'une partie du local (par exemple, M. X pour la boutique côté rue, Mme Y pour l'arrière-boutique).

Le locataire, souhaitant rester, a adressé une demande de renouvellement du bail à chacun des deux nouveaux propriétaires. Aucun ne s'y est opposé sur le principe. Mais l'un d'eux a ensuite saisi le tribunal pour demander la fixation d'un loyer distinct pour sa seule partie, estimant que la clause d'indivisibilité était caduque puisque les locaux étaient désormais divisés en propriété.

Le tribunal de première instance (tribunal de grande instance d'Agen) a rejeté sa demande, considérant que le bail renouvelé reprenait les clauses de l'ancien bail, y compris l'indivisibilité. Le propriétaire mécontent a fait appel (Cour d'appel d'Agen), mais la cour d'appel a confirmé : pas de loyer séparé. Il a alors formé un pourvoi en cassation (recours devant la Cour de cassation).

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Son raisonnement repose sur deux piliers. D'abord, elle rappelle le principe fondamental du droit des baux commerciaux : le bail renouvelé est un nouveau bail, et non la simple prolongation de l'ancien. Cela signifie que les parties sont libres de convenir de nouvelles conditions, mais à défaut d'accord, le bail renouvelé se fait « aux clauses et conditions du bail expiré » (un avocat en droit immobilierode de commerce). La clause d'indivisibilité fait partie de ces clauses.

Ensuite, la Cour précise que le fait que les locaux aient été divisés en deux propriétés distinctes après l'expiration du bail ne remet pas en cause cette clause. Pourquoi ? Parce que la demande de renouvellement a été faite par le preneur (le locataire) auprès de chacun des bailleurs, et aucun ne s'y est opposé. Dès lors, le bail est renouvelé dans les mêmes termes pour l'ensemble des lieux. Un seul des bailleurs ne peut pas, de manière unilatérale, demander un loyer divisé. Ce serait contraire à l'économie du contrat initial.

Attention toutefois : si le propriétaire mécontent avait refusé le renouvellement, la situation aurait été différente. Mais en l'espèce, il a laissé faire, puis a tenté de revenir en arrière. Trop tard.

c'est que la Cour de cassation s'inscrit ici dans une jurisprudence constante : la clause d'indivisibilité est une servitude conventionnelle (obligation qui suit le bien) qui survit à la division. C'est une protection pour le locataire, mais aussi une contrainte pour les propriétaires.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur à Parentis-en-Born ou ailleurs : vous projetez de diviser un local loué ? Méfiez-vous ! La clause d'indivisibilité vous suivra. Si vous vendez une partie, le nouveau propriétaire devra supporter le bail unique. Et vous ne pourrez pas, seul, exiger un loyer séparé. Par exemple, si le loyer global était de 1 200 € par mois, vous ne pourrez pas demander 600 € pour votre seule partie tant que le locataire n'a pas accepté une modification du bail.

Si vous êtes locataire : cette décision vous protège. Vous conservez l'unité de votre exploitation. Vous n'aurez pas à négocier avec plusieurs bailleurs pour un même local. Mais attention : si vous acceptez le renouvellement avec un seul des propriétaires, vous risquez de perdre le bénéfice de l'indivisibilité.

Si vous êtes acquéreur d'un local divisé : vérifiez l'existence d'une clause d'indivisibilité dans le bail en cours. Vous pourriez être lié à un autre propriétaire pour la gestion locative. j'ai rencontré des dossiers où des acquéreurs ont découvert après coup qu'ils devaient partager les décisions avec un voisin récalcitrant.

Exemple chiffré à Parentis-en-Born : un local commercial de 100 m² loué 1 500 €/mois avec clause d'indivisibilité. Le propriétaire vend 50 m² à un tiers. Le bail est renouvelé. Le nouveau propriétaire ne peut pas demander 750 € de loyer pour sa partie. Il devra attendre la fin du nouveau bail (9 ans) pour renégocier, ou obtenir l'accord du locataire et de l'autre propriétaire.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant de diviser un local loué, relisez le bail : cherchez la mention « indivisible », « un seul lot », ou toute clause interdisant la location séparée. Si elle existe, vous ne pourrez pas diviser sans l'accord du locataire ou une modification du bail.
• Faites rédiger un avenant au bail par un avocat expert : si vous voulez supprimer la clause d'indivisibilité, négociez avec le locataire. L'avenant doit être écrit et signé par toutes les parties. Le loyer pourra alors être fixé par partie.
• En cas de vente partielle, informez l'acquéreur par écrit : mentionnez dans l'acte de vente l'existence du bail et ses clauses. Ainsi, l'acquéreur ne pourra pas prétendre ignorer l'indivisibilité.
• Si vous êtes locataire, exigez un bail unique en cas de division : lors du renouvellement, adressez votre demande à chaque propriétaire, mais exigez que le bail reste unique. En cas de refus, saisissez le tribunal judiciaire pour faire constater le renouvellement aux clauses antérieures.

Besoin d'un conseil personnalisé ? un avocat en droit immobilier — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur l'indivisibilité dans un arrêt du 17 novembre 2004 (n° 02-18.644) : elle avait jugé que la clause d'indivisibilité s'imposait aux propriétaires successifs, car elle constitue une charge réelle (obligation attachée au bien). La décision de 2012 confirme et précise que même après division, la clause subsiste tant que le bail est renouvelé.

En revanche, la jurisprudence est plus nuancée lorsque la division intervient avant l'expiration du bail. Certaines cours d'appel ont admis que si le bailleur divise les locaux en cours de bail avec l'accord du locataire, la clause d'indivisibilité peut être levée. Mais en l'absence d'accord, elle reste.

La tendance actuelle des tribunaux est de protéger le locataire exploitant, en maintenant l'unité du local loué. C'est une bonne nouvelle pour les commerçants, mais une épine dans le pied des propriétaires qui souhaitent morceler.

Checklist avant d'agir

Ce qu'il faut faire si vous envisagez de diviser un local loué avec clause d'indivisibilité :

1. Vérifier le bail : clause d'indivisibilité présente ? Oui → étape 2. Non → libre.
2. Contacter le locataire : demander son accord écrit pour supprimer la clause ou diviser le bail.
3. Si accord : faire rédiger un avenant par un avocat, le signer.
4. Si pas d'accord : renoncer à la division, ou vendre l'ensemble du local en l'état.
5. Si la division a déjà eu lieu : consulter un avocat pour évaluer les options (renégociation, action en justice).

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. un avocat en droit immobilier