Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 69-12.393 • 1970-05-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Cournon-d'Auvergne. Ihr Mieter, ein kleiner Händler, zahlt seit mehreren Monaten keine Miete. Sie stellen ihm am 15. Juni 1968 eine Zahlungsaufforderung (offizielle Mahnung) zu. Doch in der Zwischenzeit wird Frankreich durch die Streiks vom Mai 1968 lahmgelegt. Ein Sondergesetz setzt die Auflösungsklauseln (diese Klauseln, die eine automatische Kündigung des Mietvertrags bei Nichtzahlung ermöglichen) während dieses Zeitraums aus. Der Mieter beruft sich auf dieses Gesetz. Was tun?
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Schützt die Aussetzung der Auflösungsklauseln meinen Mieter, wenn die Zahlungsaufforderung nach dem 1. Juli 1968 zugestellt wird, selbst wenn die Schuld aus dem Mai stammt? Der Kassationshof antwortet klar: nein. Erläuterungen.
Diese Entscheidung vom 22. Mai 1970, erlassen vom Kassationshof (dem höchsten Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit), ist ein Referenzurteil für alle Gewerbemietverträge. Sie betrifft Artikel 3 des Gesetzes vom 31. Juli 1968, das die Schuldner während der Ereignisse vom Mai-Juni 1968 schützen sollte. Aber Vorsicht: Dieser Schutz ist nicht automatisch. Lassen Sie uns gemeinsam die Fakten und die Argumentation der Richter sowie vor allem die Auswirkungen für Sie entdecken.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Eheleute X… sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Rennes. Sie haben dieses Lokal an die Gesellschaft COTÉ… vermietet, die ein Gewerbe betreibt. Der Mietvertrag enthält eine klassische Auflösungsklausel: Wenn der Mieter seine Miete nicht innerhalb eines Monats nach einer Zahlungsaufforderung zahlt, wird der Mietvertrag automatisch gekündigt.
Im Jahr 1968 häufen sich bei der mietenden Gesellschaft Zahlungsrückstände an. Die Eigentümer, verärgert, lassen am 11. Juli 1968 eine Zahlungsaufforderung zustellen. Der Mieter zahlt nicht innerhalb der Monatsfrist. Die Eigentümer beantragen daraufhin beim Gericht die Feststellung der Kündigung des Mietvertrags.
Doch der Mieter beruft sich auf das Gesetz vom 31. Juli 1968, das im Chaos der Streiks vom Mai-Juni verabschiedet wurde. Dieses Gesetz sieht vor, dass Auflösungsklauseln als nicht in Gang gesetzt gelten (als ob sie nie begonnen hätten), wenn die Zahlungsfrist zwischen dem 10. Mai und dem 1. Juli 1968 ablief. Die Zahlungsaufforderung wurde jedoch am 11. Juli 1968 zugestellt, also nach dem 1. Juli. Der Mieter argumentiert, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Miete vor dem 1. Juli entstanden sei und das Gesetz daher Anwendung finden müsse.
Das Berufungsgericht Rennes gibt den Eigentümern recht: Es stellt die Kündigung des Mietvertrags fest. Der Mieter legt Kassationsbeschwerde ein (Rechtsmittel beim Kassationshof). Dieser weist die Beschwerde jedoch zurück und bestätigt die Entscheidung der Rennser Richter. Am 22. Mai 1970 ist das Urteil rechtskräftig.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf eine strenge Auslegung von Artikel 3 des Gesetzes vom 31. Juli 1968. Dieser Text bestimmt: „Auflösungsklauseln, die die Nichterfüllung einer Verpflichtung innerhalb einer bestimmten Frist sanktionieren sollen, gelten als nicht in Gang gesetzt und nicht wirksam, wenn diese Frist zwischen dem 10. Mai 1968 und dem 1. Juli 1968 abgelaufen ist.“
Mit anderen Worten: Wenn Sie vor dem 1. Juli 1968 zahlen mussten und dies nicht getan haben, wird die Auflösungsklausel ausgesetzt. Aber Vorsicht: Diese Aussetzung greift nur, wenn die in der Zahlungsaufforderung gesetzte Zahlungsfrist während des kritischen Zeitraums (10. Mai – 1. Juli) abläuft.
In unserem Fall wurde die Zahlungsaufforderung jedoch am 11. Juli 1968 zugestellt. Die einmonatige Zahlungsfrist endete daher am 11. August 1968, weit nach dem 1. Juli. Es spielt keine Rolle, dass die Schuld selbst vor diesem Datum entstanden ist. Entscheidend ist das Ablaufdatum der durch die Zahlungsaufforderung gewährten Frist, nicht das Datum der ursprünglichen Verpflichtung.
Die Richter des Kassationshofs bestätigen damit eine ständige Rechtsprechung: Das Gesetz vom 31. Juli 1968 ist eine Ausnahme und muss restriktiv ausgelegt werden. Es gilt nur für Fristen, die während des genannten Zeitraums ablaufen, nicht für Verpflichtungen, die vorher entstanden sind. Der Mieter kann sich daher nicht auf dieses Gesetz berufen, um der Kündigung zu entgehen.
Diese Entscheidung ist interessant, da sie zeigt, dass die Richter die Rechtssicherheit (Vorhersehbarkeit von Verträgen) bevorzugen, anstatt den außergewöhnlichen Schutz der Schuldner. Es handelt sich weder um eine Weiterentwicklung noch um eine Kehrtwende: Sie bestätigt lediglich den Wortlaut des Gesetzes.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Diese Entscheidung gibt Ihnen Sicherheit. Wenn Sie eine Zahlungsaufforderung nach dem 1. Juli 1968 (oder analog nach dem Ende eines gesetzlichen Aussetzungszeitraums) zustellen, greift die Auflösungsklausel normal. Sie können daher die Kündigung des Mietvertrags erwirken, wenn der Mieter nicht innerhalb eines Monats zahlt. Konkretes Beispiel: In Ambert ein Eigentümer eines 80 m² großen Geschäftslokals, vermietet für 1.200 € monatlich. Im Juli 2023 stellt er eine Zahlungsaufforderung für ausstehende Mieten von Mai und Juni (2.400 €) zu. Der Mieter zahlt nicht innerhalb des Monats. Der Eigentümer kann den Richter anrufen, um die Kündigung feststellen zu lassen, ohne dass der Mieter eine Aussetzung aufgrund eines vergangenen Streiks geltend machen kann.
Wenn Sie Mieter sind: Vorsicht! Denken Sie nicht, dass alle Schulden, die vor einer Krisenzeit entstanden sind, geschützt sind. Die Aussetzung der Auflösungsklauseln kommt nur Fristen zugute, die während dieses Zeitraums ablaufen. Wenn Sie eine Zahlungsaufforderung nach Ende des Zeitraums erhalten, müssen Sie zahlen, sonst verlieren Sie Ihren Mietvertrag. Selbst wenn Ihre Miete vorher fällig war, setzt die Zahlungsaufforderung die Frist neu in Gang.
Wenn Sie Erwerber eines ...
