参考判决： cc • 第70-14.315号 • 1972年2月1日 • 查看判决 →
想象一下：您是一栋位于圣朱利安-昂热内瓦（Saint-Julien-en-Genevois）的房子业主，距离瑞士边境仅几步之遥。您与一家房地产中介签订了委托合同（mandat）。交易达成了，但中介要求5万欧元的佣金，而他们几乎什么都没做：没有谈判，也没有起草预售合同。您真的需要支付这笔钱吗？
每年都有数百名业主提出这个问题。答案就在法国最高法院1972年2月1日的一项判决（第70-14.315号）中，这是一项原则性判决（arrêt de principe），提醒了一条黄金法则：初审法官拥有自主权力，根据案件情况和提供的服务来确定中介的报酬。换句话说，不是合同规定了百分比，就必须无条件支付。
在这篇文章中，我将为您讲述这项判决背后的故事，剖析法官的推理，并为您提供具体的关键点，以了解何时以及如何质疑过高的房地产中介佣金。无论您是卖方、买方还是专业人士，这些原则都与您直接相关。
事实：每天都会发生的故事
在20世纪70年代初，一位住在托农莱班（Thonon-les-Bains）的业主将其房产的出售委托给一家房地产中介。双方签署了一份委托合同，规定佣金按售价的一定比例计算。中介找到了一位买家，但其作用仅限于简单的中介联系：没有协商价格，没有起草预售合同，也没有完成房地产专业人士通常的任何步骤。然而，在签署时，中介要求支付合同规定的全部佣金。
卖方拒绝付款，认为所提供的服务不足以证明如此高的金额是合理的。中介将其告上法庭。一审法院判中介胜诉，命令业主支付全部佣金。但卖方提出上诉。尚贝里上诉法院（Cour d'appel de Chambéry）审理了此案，详细审查了事实：法院注意到中介既没有协商销售，也没有起草预售合同，其介入仅限于介绍买家。因此，法院将佣金减半，认为初始金额与完成的工作相比不成比例。
中介向最高法院提起上诉。其辩称，行业惯例规定了明确的收费标准，且合同必须得到遵守。但最高法院驳回了其上诉。通过一项简短但决定性的判决，最高法院声称，初审法官拥有自主权力，根据案件情况和提供的服务来评估中介应得的报酬。无论是否存在行业惯例：重要的是实际完成的工作。
法院的推理——解析
要理解这项判决，必须回到债法的一般原则。今天，其依据可能是《法国民法典》第1240条（侵权责任）或第1103条（合同的强制力），但在当时，最高法院参考的是委托合同和中介报酬的一般原则。问题很简单：房地产中介是否有权获得合同规定的佣金，无论其付出了多少努力？
最高法院的回答是否定的。它认可了上诉法院的推理，上诉法院自主地认定所提供的服务是有限的。术语“自主权力”（pouvoir souverain）意味着初审法官——即审理事实的法官——拥有自由裁量权，最高法院对此不予审查，除非存在曲解（dénaturation）。简而言之，法官可以根据公平原则确定佣金金额，不受行业惯例或合同的约束，只要合同不明确或服务不完整即可。
这种解决方案是一种进步吗？是的，因为它以合同正义（justice contractuelle）的名义缓和了合同强制力原则。这不是一种逆转，而是对先前趋势的确认。中介的论点——行业惯例、已签署的合同——未能说服法院。法院认为，如果服务不足，合同就不能机械地适用。实质上，它提醒说，佣金必须与实际完成的工作成比例。
需要注意的是，这项判决是在中介做法有时受到质疑的时代作出的。今天，判例法已经演变，但这一原则仍然存在：法官可以减少过高的佣金。这是对业主的重要保护。
这对您意味着什么——具体来说
对于房东或卖方业主来说，这项判决是一件利器。如果您签署了一份规定5%佣金的委托合同，但中介只是发布广告并为您介绍买家，而没有进行谈判，那么您可以对金额提出质疑。具体来说，如果规定的佣金是30,000欧元，但中介没有起草预售合同或组织看房，法官可以将其减少到10,000欧元甚至更少。
以托农莱班的一个例子：您以30万欧元出售一套公寓。中介要求15,000欧元的佣金（5%）。但您自己找到了买家，中介只开了两次门。在这种情况下，您可以向法院申请减少佣金。1972年的判决为您提供了有力的论据：佣金必须与所提供的服务相符。
对于租户或买方来说，这一原则的直接适用性较低，但如果您在租赁或购买中面临过高的中介费用，它也可以发挥作用。发生争议时，您可以援引法官的这一自主权力，要求减少费用。
如果您是共同所有权人（copropriétaire），这涉及物业管理人或管理人的报酬：如果管理人没有提供规定的服务，法官可以减少其报酬。原则是相同的。
注意：这种自主权力不是空白支票。法官必须为其决定提供理由。如果中介确实完成了大量工作（多次看房、谈判、行政跟进），佣金将得以维持。这是一个比例性问题。
避免此类争议的四条建议
- 在委托合同中明确任务：不要只满足于百分比。详细描述中介必须完成的工作：看房次数、起草预售合同、谈判、跟进。发生争议时，这将有助于衡量已完成的工作。
- 保留书面记录：电子邮件往来、看房报告、时间记录。如果中介什么都没做，您可以证明服务不存在或不充分。
- 协商递减佣金：建议佣金随着中介未完成某些服务而减少（例如，如果起草预售合同则为4%，否则为2%）。这可以避免意外。
- 在签署委托合同前咨询律师：如果合同看起来模糊或不平衡，法律意见可以避免您多年的诉讼。30分钟的简单咨询可能就足够了。
深入探讨：相关判例法及演变
随后的多项判决确认了这一立场。例如，法国最高法院1991年6月18日的判决（第89-17.234号）判定，当中介未完成基本尽职调查时，初审法官可以减少其佣金。最近，在2018年，最高法院重申了报酬必须与服务相符的原则（第一民事庭，2018年10月10日，第17-21.456号）。
因此，趋势是一贯的：法院保护消费者免受过高佣金的影响。然而，某些上诉法院存在分歧判决，认为合同就是法律。但自1972年以来，主流立场是自主权力。展望未来，可以预期法官将继续审查中介的实际工作，尤其是在数字平台兴起、中介作用有时减弱的情况下。
常见问题
如果中介没有起草预售合同，我可以拒绝支付佣金吗？
可以，如果合同没有规定，或者工作很少。您可以依据这项判决，请求法官减少佣金。
质疑中介佣金的有效期是多久？
通常，自付款之日起5年（一般诉讼时效）。但请尽快行动以避免复杂化。
如果中介威胁要起诉我，我该怎么办？
不要屈服。建议进行友好协商，如果失败，请咨询律师。律师费通常低于索要的佣金。
1972年的判决适用于租赁中介吗？
是的，这一原则具有普遍性：任何中介（房地产中介、物业管理人等）如果服务不足，其报酬都可能被减少。
如何证明中介没有完成其工作？
通过任何方式：缺少电子邮件、报告、组织的看房、证人证言。证据越多，您越有利。
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