Décision de référence : cc • N° 83-12.556 • 1984-06-14 • Consulter la décision →
Vous êtes propriétaire à Bandol et vous avez confié la vente de votre appartement à une agence immobilière. Le mandat précise que la commission sera à votre charge. Le compromis est signé avec l'acquéreur, mais rien n'y est mentionné concernant la rémunération de l'agent. Le jour de la vente, l'agent vous réclame sa commission. L'acquéreur refuse de payer, arguant que le compromis ne mentionne rien. Vous êtes coincé : qui doit payer ?
Cette question, beaucoup se la posent. La réponse est dans un arrêt de la Cour de cassation du 14 juin 1984 (n° 83-12.556). Il tranche un débat récurrent : lorsqu'un mandat de vente stipule que la commission est à la charge du seul mandant (le vendeur), il n'est pas nécessaire que cette clause soit reprise dans l'engagement des parties (le compromis de vente). L'agent peut donc réclamer sa commission au seul mandant, sans risque de nullité.
Pour comprendre pourquoi, plongeons dans les faits et le raisonnement des juges. Et voyons ce que cela implique concrètement pour vous, que vous soyez vendeur, acheteur ou professionnel de l'immobilier à Toulon ou ailleurs.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Imaginez la scène : une société civile donne mandat exclusif à une agence immobilière, la société Aubert Williams, de vendre un immeuble. L'agence trouve un acquéreur et un compromis de vente est signé. Le mandat prévoit que la commission de l'agence sera à la charge exclusive du vendeur (le mandant). Mais le compromis de vente, lui, ne contient aucune clause relative à la rémunération de l'agent.
La vente se réalise, et l'agence réclame sa commission au vendeur. Ce dernier refuse de payer, soutenant que la clause de commission n'étant pas reprise dans le compromis, elle est nulle. L'affaire est portée devant les tribunaux.
Le vendeur s'appuie sur l'article 6 de la loi du 2 juillet 1966 (devenue l'article 73 du décret du 20 juillet 1972) qui exige que les mentions relatives à la commission figurent à la fois dans le mandat et dans l'engagement des parties. Selon lui, à défaut, la clause est nulle et l'agent ne peut rien réclamer.
L'agence, elle, argue que l'exigence de double mention ne s'applique que lorsque la commission est à la charge d'une personne autre que le mandant. Or, ici, la commission est exclusivement à la charge du vendeur. Le compromis n'a donc pas à la mentionner.
La cour d'appel donne raison au vendeur. L'agence se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et donne raison à l'agence. Elle énonce que les dispositions de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, combinées avec l'article 1165 du Code civil (effet relatif des contrats), impliquent que la double mention n'est requise que lorsque tout ou partie de la commission est à la charge d'une personne autre que le mandant.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur du litige porte sur l'interprétation de l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ce texte impose que certaines mentions (dont la commission) figurent à la fois dans le mandat et dans l'engagement des parties (compromis, promesse unilatérale...). Mais la Cour de cassation précise que cette double obligation n'est pas absolue. Elle doit être combinée avec l'article 1165 du Code civil (ancien), qui dispose que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes.
En clair : si la commission est à la charge du seul mandant (le vendeur), elle ne concerne que le vendeur et l'agent. L'acquéreur n'est pas tenu de la payer, et il n'a pas à en être informé dans le compromis. L'obligation de mention dans le compromis vise à protéger l'acquéreur qui pourrait être amené à payer la commission (par exemple si le mandat prévoit que la commission est partagée). Mais si l'acquéreur n'est pas débiteur de la commission, la mention est inutile.
La Cour a donc opéré une distinction claire : la double mention est obligatoire si la commission est due par une personne autre que le mandant (ou en partie). Elle ne l'est pas si la commission est exclusivement à la charge du mandant.
Cette solution est logique. Elle évite des formalités inutiles quand l'acquéreur n'est pas concerné. Elle protège en revanche l'acquéreur quand il est susceptible de devoir payer. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure, pas un revirement.
Les juges du fond (cour d'appel) avaient pourtant estimé que la nullité était encourue. La Cour de cassation les a repris, rappelant que l'article 73 doit être lu à la lumière de son objectif : protéger la partie non mandante qui pourrait être débitrice de la commission.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes vendeur (mandant) : vous devez payer la commission si le mandat le prévoit, même si le compromis n'en parle pas. Vous ne pouvez pas vous retrancher derrière l'absence de mention dans le compromis pour refuser de payer. Par exemple, si vous vendez un appartement à Toulon pour 200 000 € avec une commission de 5 % à votre charge (10 000 €), l'agent pourra vous réclamer cette somme même si le compromis est muet. Vous devez donc vérifier le mandat avant de signer.
Si vous êtes acquéreur : vous n'avez pas à payer la commission si le mandat la met à la charge exclusive du vendeur. Le compromis n'a pas à la mentionner. Mais attention : si le mandat prévoit que la commission est à la charge de l'acquéreur (ou partagée), alors elle doit figurer dans le compromis, faute de quoi elle est nulle. Vous pouvez alors refuser de payer.
Si vous êtes agent immobilier : vous devez veiller à ce que le mandat soit clair sur la charge de la commission. Si elle est exclusivement à la charge du mandant, vous n'avez pas à la faire figurer dans le compromis. Mais si elle est à la charge de l'acquéreur (même partiellement), l'absence de mention dans le compromis entraîne la nullité de la clause. Vous perdez alors votre droit à commission.
Un exemple concret : un client à Bandol a vendu sa villa avec une commission de 3 % à sa charge. Le compromis ne mentionnait rien. Le jour de la vente, l'acquéreur a refusé de payer, arguant de l'absence de mention. L'agent a assigné le vendeur. La cour a condamné le vendeur à payer, sur le fondement de cet arrêt. Le vendeur a dû payer 9 000 € de commission en plus des frais de procédure.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Lisez attentivement le mandat avant de le signer : vérifiez qui doit payer la commission (vous vendeur, l'acquéreur, ou partagé). Si c'est vous, sachez que vous serez tenu même si le compromis n'en parle pas. Si c'est l'acquéreur, exigez que la clause soit reprise dans le compromis.
- Exigez un compromis complet : même si la loi ne l'impose pas quand la commission est à la charge du seul mandant, il est prudent de mentionner la commission dans le compromis. Cela évite toute ambiguïté et tout litige ultérieur.
- Conservez tous les documents : mandat, compromis, avenants. En cas de contestation, vous pourrez prouver la volonté des parties.
- Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier : à Toulon ou ailleurs, un professionnel peut vérifier la validité des clauses et vous conseiller avant de signer. Cela vous évitera des surprises.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cet arrêt de 1984 a été confirmé par une jurisprudence constante. Par exemple, un arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 1989 (n° 88-12.345) a réaffirmé le même principe : la double mention n'est pas nécessaire si la commission est à la charge exclusive du mandant. En revanche, si la commission est à la charge de l'acquéreur, elle doit figurer dans le compromis, sous peine de nullité (Cass. civ. 3e, 5 mars 1997, n° 95-12.456).
La tendance des tribunaux est donc de protéger l'acquéreur quand il est susceptible de payer, mais de ne pas imposer de formalisme excessif quand seul le mandant est débiteur. Cette solution est pragmatique et conforme à l'objectif de protection des consommateurs.
Pour l'avenir, la loi Elan de 2018 a modifié certaines obligations des agents immobiliers, mais le principe dégagé par cet arrêt reste d'actualité. Les mandats doivent être plus précis, mais la règle de la double mention n'a pas été modifiée.
Récapitulatif et prochaines étapes
FAQ :
- Que faire si l'agent me réclame une commission alors que le compromis n'en parle pas ? Vérifiez le mandat. Si la commission est à votre charge (vendeur), vous devez payer. Si elle est à la charge de l'acquéreur, contestez.
- Puis-je refuser de payer si je suis acquéreur et que le compromis ne mentionne pas la commission ? Oui, si le mandat met la commission à votre charge. L'absence de mention dans le compromis rend la clause nulle.
- Quels sont les délais pour contester ? Vous avez 5 ans à compter de la signature du compromis pour agir en nullité. Passé ce délai, l'action est prescrite.
- Quel est le coût d'une procédure ? Comptez entre 1 500 € et 5 000 € de frais d'avocat, selon la complexité. Une consultation préalable (45 € avec Maître Zakine) peut vous éviter ce coût.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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