Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-23.898 • 2016-01-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Cavaillon, in einer ruhigen Wohnanlage. Die Eigentümerversammlung (AG) hat die Jahresabrechnungen genehmigt, aber Sie entdecken, dass der Verwalter nie ein getrenntes Bankkonto auf den Namen der Gemeinschaft eröffnet hat. Sie fragen sich: Kann diese Nachlässigkeit alles annullieren? Muss die AG wiederholt werden? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 14. Januar 2016 beantwortet genau diese Frage. Und die Antwort könnte Sie überraschen.
Im Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 den Verwalter, für jede Gemeinschaft ein getrenntes Bankkonto zu eröffnen. Aber was passiert, wenn er dies nicht tut? Können die Wohnungseigentümer die Nichtigkeit seines Mandats und der getroffenen Entscheidungen verlangen? Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Die fehlende Eröffnung ist kein Grund für die Nichtigkeit des Mandats des vorläufigen Verwalters. Mit anderen Worten: Selbst wenn der Verwalter eine Unregelmäßigkeit begangen hat, stellt dies weder die Gültigkeit seiner Bestellung noch die der von ihm einberufenen Versammlungen in Frage.
Diese Entscheidung, die in einem Rechtsstreit zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft der Residenz Les Hauts de Praz und der Gesellschaft BDI ergangen ist, hat konkrete Auswirkungen für alle Wohnungseigentümer, insbesondere im Bezirk Avignon, wie in Pertuis oder Cavaillon. Aber wie reagieren, wenn Sie in dieser Situation sind?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Cavaillon, ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft der Residenz Les Hauts de Praz. Im Jahr 2010 wird eine Eigentümerversammlung (AG) von der Gesellschaft BDI einberufen, die als Verwalter fungiert. Diese AG, die am 10. Dezember 2010 stattfand, fasst mehrere Beschlüsse: Genehmigung der Jahresabrechnungen der vorangegangenen Geschäftsjahre, Verabschiedung des Wirtschaftsplans und Bestellung eines neuen Verwalters. Doch alles läuft nicht wie geplant.
Ein Wohnungseigentümer ficht die Gültigkeit dieser AG an mit der Begründung, der Verwalter habe kein getrenntes Bankkonto auf den Namen der Gemeinschaft eröffnet, was gegen Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verstoße. Seiner Ansicht nach mache diese Unregelmäßigkeit das Mandat des Verwalters fehlerhaft und folglich alle Beschlüsse der AG nichtig. Er verklagt daher die Gemeinschaft und die Gesellschaft BDI vor dem Tribunal de grande instance (TGI) auf Nichtigerklärung der AG und des Verwaltermandats.
In erster Instanz weist das TGI Avignon seine Klage ab. Der Wohnungseigentümer legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Nîmes bestätigt das Urteil: Die fehlende Eröffnung des getrennten Bankkontos führt nicht zur Nichtigkeit des Verwaltermandats. Daraufhin wird der Fall vor den Kassationsgerichtshof gebracht, der mit Urteil vom 14. Januar 2016 die Revision zurückweist und die Position der Tatsacheninstanzen bestätigt.
Was nur wenige wissen: Dieser Fall dauerte fast sechs Jahre, von der ersten AG bis zur endgültigen Entscheidung. Ein Beispiel unter vielen für die Langsamkeit der Justiz, aber auch für die Bedeutung, seine Rechte genau zu kennen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof musste eine konkrete Frage beantworten: Stellt die fehlende Eröffnung eines getrennten Bankkontos durch den Verwalter einen Grund für die Nichtigkeit seines Mandats dar? Zur Beantwortung stützt er sich auf Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der bestimmt: „Der Verwalter ist verpflichtet, für jede Gemeinschaft ein getrenntes Bank- oder Postgirokonto auf den Namen der Gemeinschaft zu eröffnen.“
Klar gesagt: Diese Verpflichtung ist eindeutig – der Verwalter muss ein separates Konto für die Gelder der Gemeinschaft eröffnen. Aber das Gericht unterscheidet zwei Dinge: die Gültigkeit des Mandats (die Bestellung des Verwalters durch die AG) und die Folgen der Nichteinhaltung seiner Pflichten. Es ist der Ansicht, dass das Fehlen eines getrennten Kontos einen Verstoß gegen die Verwaltungsregeln darstellt, aber keinen Grund für die Nichtigkeit des Mandats selbst. Mit anderen Worten: Der Verwalter wurde ordnungsgemäß gewählt; sein Mandat ist gültig. Die Tatsache, dass er kein getrenntes Konto eröffnet hat, ist eine Pflichtverletzung, die seine zivilrechtliche Haftung auslösen kann (Artikel 1240 des Code civil – der verpflichtet, den durch sein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen), aber sie stellt die Rechtmäßigkeit seiner Bestellung nicht in Frage.
Das Gericht stützt sich auch auf die Tatsache, dass die AG die Jahresabrechnungen genehmigt hatte. Mit der Genehmigung der Abrechnungen haben die Wohnungseigentümer stillschweigend die Verwaltung des Verwalters gebilligt, einschließlich des Fehlens eines getrennten Kontos. Dies hindert sie nicht daran, den Verwalter wegen Pflichtverletzung zu belangen, aber es verhindert, die Nichtigkeit der AG oder des Mandats zu verlangen.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung, insbesondere das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 19. November 2009 (Nr. 08-20.136), das bereits die Nichtigkeit des Mandats wegen fehlenden getrennten Kontos abgelehnt hatte. Der Trend ist also konstant: Die Richter bevorzugen die Stabilität der AG-Beschlüsse und erklären sie nur bei schwerwiegenden Mängeln, die die Gültigkeit der Abstimmung beeinträchtigen (wie fehlende Einladung oder unregelmäßige Mehrheit), für nichtig.
Was das für Sie konkret ändert
Für Wohnungseigentümer: Wenn Sie entdecken, dass Ihr Verwalter kein getrenntes Bankkonto hat, können Sie nicht die Nichtigkeit der AG oder seines Mandats verlangen. Sie können jedoch seine Haftung geltend machen, um Schadensersatz zu erhalten, wenn Ihnen durch dieses Fehlen ein Schaden entstanden ist. Zum Beispiel, wenn Gelder vermischt wurden und Sie einen finanziellen Verlust erlitten haben.
Für Verwalter: Diese Entscheidung gibt Ihnen keinen Freibrief! Die Verpflichtung zur Eröffnung eines getrennten Kontos bleibt zwingend. Bei einer Kontrolle riskieren Sie disziplinarische Sanktionen (Geldbuße, Suspendierung) und zivilrechtliche Klagen. Zudem kann das Fehlen eines getrennten Kontos die Verwaltung und die Transparenz erschweren.
