Entscheidungsreferenz: cc • N° 08-70.143 • 2009-12-16 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade einen Vertrag über den Bau eines Einfamilienhauses (CCMI) für Ihr zukünftiges Zuhause in Capbreton unterzeichnet. Der Bauunternehmer hat Ihnen eine Fertigstellung innerhalb von 18 Monaten versprochen, jedoch unter der Bedingung, dass Sie Ihr Immobiliendarlehen erhalten und eine Bauleistungsversicherung (DO) sowie eine Fertigstellungsgarantie abschließen. Der Bankier gewährt Ihnen das Darlehen, ohne zu prüfen, ob diese Versicherungen tatsächlich bestehen. Später meldet der Bauunternehmer Insolvenz an, die Arbeiten werden eingestellt, und Sie stehen mit einem unfertigen Haus und fälligen Raten da. Wer ist verantwortlich? Hätte der Bankier prüfen müssen, ob die auflösenden Bedingungen erfüllt waren, bevor er die Mittel freigab? Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einer Entscheidung vom 16. Dezember 2009 geklärt.
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs (des höchsten französischen Gerichts der ordentlichen Gerichtsbarkeit) betrifft einen Vertrag über den Bau eines Einfamilienhauses, der unter auflösenden Bedingungen (d. h. Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit der Vertrag endgültig wird) des Abschlusses der Bauleistungsversicherung und der Fertigstellungsgarantie geschlossen wurde. Der Bauherr (der Eigentümer) hatte die Bank auf Schadensersatz verklagt, weil sie sich nicht vergewissert habe, dass diese Bedingungen vor Ausstellung des Darlehensangebots erfüllt waren. Das Gericht gab der Bank recht: Sie muss die Erfüllung dieser Bedingungen nicht prüfen.
Was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer oder zukünftigen Bauherrn? Und wie vermeiden Sie, in eine ähnliche Situation ohne Versicherung und ohne Rechtsmittel zu geraten? Das werden wir im Detail besprechen, mit konkreten Beispielen aus meiner Praxis im Südwesten, insbesondere in Dax und Capbreton.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Capbreton, unterzeichnet im Jahr 2004 einen Vertrag über den Bau eines Einfamilienhauses mit einem Bauunternehmer. Der Vertrag sieht zwei auflösende Bedingungen vor: den Abschluss einer Bauleistungsversicherung (die die Reparatur von Schäden an der Bausubstanz für 10 Jahre garantiert) und den Abschluss einer Fertigstellungsgarantie (die garantiert, dass das Haus zum vereinbarten Preis und innerhalb der vereinbarten Frist fertiggestellt wird). Diese Bedingungen sind im Vertrag aufgeführt, jedoch nicht als solche im Darlehensangebot gekennzeichnet.
Der Bankier, die Caisse d'Épargne Midi-Pyrénées, gibt im Juli 2004 ein Darlehensangebot ab, ohne zu prüfen, ob diese Versicherungen abgeschlossen wurden. Der Bauunternehmer beginnt mit den Arbeiten, aber bald treten Schwierigkeiten auf: Die Baustelle verzögert sich, es treten Mängel auf. Im Jahr 2006 wird über den Bauunternehmer das Insolvenzverfahren eröffnet (d. h. er ist bankrott). Das Haus ist nicht fertiggestellt, und Herr X steht mit einem zurückzuzahlenden Darlehen und einem unfertigen Haus da.
Herr X verklagt daraufhin die Bank auf Schadensersatz und wirft ihr vor, nicht geprüft zu haben, ob die auflösenden Bedingungen vor Abgabe des Darlehensangebots erfüllt waren. Er ist der Ansicht, die Bank habe einen Fehler (eine Fahrlässigkeit) begangen, indem sie sich nicht vergewissert habe, dass die Bauleistungsversicherung und die Fertigstellungsgarantie bestanden, was den Schaden hätte vermeiden können. Die Bank hingegen argumentiert, sie müsse diese Bedingungen nicht prüfen, da sie zum Bauvertrag und nicht zum Darlehensvertrag gehörten.
Der Fall wird vor dem Tribunal de grande instance (TGI) von Dax, dann vor dem Berufungsgericht von Pau und schließlich vor dem Kassationsgerichtshof verhandelt. In erster Instanz gibt das Gericht Herrn X recht und befindet, die Bank hätte prüfen müssen. Das Berufungsgericht hebt dieses Urteil jedoch auf, und der Kassationsgerichtshof bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts im Jahr 2009.
Die Begründung des Gerichts — im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützte seine Entscheidung auf Artikel 1382 des alten Code civil (heute Artikel 1240 seit der Reform von 2016), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Um die Haftung der Bank zu begründen, muss nachgewiesen werden, dass sie ein Verschulden trifft, ein Schaden daraus entstanden ist und ein Kausalzusammenhang zwischen beiden besteht.
Das Gericht war jedoch der Ansicht, dass die Bank kein Verschulden trifft. Warum? Weil die auflösenden Bedingungen in Bezug auf die Bauleistungsversicherung und die Fertigstellungsgarantie Bedingungen sind, die den Bauvertrag betreffen, nicht den Darlehensvertrag. Der Bankier muss bei Abgabe seines Darlehensangebots nicht prüfen, ob diese Bedingungen erfüllt sind. Die Verantwortung für die Erfüllung dieser Bedingungen liegt beim Bauherrn, der sicherstellen muss, dass die Versicherungen und Garantien vor Baubeginn abgeschlossen werden. Die Bank ist nur für die Bedingungen verantwortlich, die in ihrem Darlehensangebot ausdrücklich als auflösende Bedingungen genannt sind.
In diesem Fall enthielt das Darlehensangebot keine solche Klausel. Daher konnte der Bankier nicht zur Verantwortung gezogen werden. Der Kassationsgerichtshof stellte klar, dass die Bank nicht verpflichtet ist, die Erfüllung von Bedingungen zu überprüfen, die nicht in ihrem Angebot aufgeführt sind, selbst wenn sie im Bauvertrag stehen.
