Décision de référence : cc • N° 10-20.971 • 2011-11-09 • Consulter la décision →
En matière de bail commercial, l'opposabilité du congé au cessionnaire après agrément du bailleur est une question pratique importante. Dans un arrêt du 9 novembre 2011, la Cour de cassation a jugé que le congé peut être valablement signifié à la société cessionnaire, même postérieurement à sa délivrance au locataire initial, à condition que l'agrément à la cession ait été donné avant le congé. Cette solution sécurise les démarches des bailleurs.
Les faits
En l'espèce, une SCI avait donné à bail un local commercial à des époux. Ceux-ci ont apporté leur droit au bail à une société, avec l'agrément du bailleur. Le 26 octobre 2007, la SCI a délivré un congé aux époux, sans le signifier à la société. Contestant le congé, la société a fait valoir qu'il ne lui était pas opposable. La cour d'appel de Douai, par arrêt du 11 mars 2010, a annulé le congé au motif qu'il n'avait pas été signifié à la société. La SCI s'est pourvue en cassation.
Le raisonnement de la juridiction
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. D'abord, elle rappelle que l'apport d'un bail à une société, lorsqu'il est agréé par le bailleur, emporte transmission du bail à la société. Ensuite, elle énonce que le congé délivré au locataire initial peut valablement être signifié à la société postérieurement à cet acte, pour lui être opposable. Autrement dit, le bailleur n'est pas tenu de signifier le congé à la société au moment même où il le délivre au locataire d'origine. La Cour s'appuie sur les articles 1134 et 1690 du Code civil, et sur le principe selon lequel l'opposabilité d'un acte à un tiers n'est pas enfermée dans un délai. En pratique, cela signifie que le bailleur peut, après avoir donné congé au locataire initial, signifier ce congé à la société pour qu'il lui soit opposable, même postérieurement. La cour d'appel avait annulé le congé, estimant que la société n'en avait pas été informée. La Cour de cassation censure cette décision : l'opposabilité du congé au cessionnaire peut être régularisée après sa délivrance, dès lors que l'agrément est antérieur. Cette solution est conforme à une jurisprudence constante.
Ce que ça change pour vous
Pour le propriétaire bailleur : Vous pouvez donner congé au locataire initial, puis signifier ce congé au cessionnaire agréé dans un second temps. Attention : si vous agréez la cession après avoir délivré le congé, la solution est inverse : le congé doit être signifié au cessionnaire dès sa désignation. Il est donc crucial de bien respecter la chronologie des opérations. Pour le locataire cédant : Si vous avez cédé votre bail avec l'accord du propriétaire, vous n'êtes plus tenu des loyers après la cession, mais le congé délivré à votre nom peut être régularisé par une signification au cessionnaire. Vérifiez que le bailleur a bien signifié au cessionnaire avant la date d'effet. Pour le cessionnaire : Vous devez vous assurer que le congé vous a été signifié, même tardivement. Si ce n'est pas le cas, le congé ne vous est pas opposable et vous pouvez exiger le renouvellement du bail.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Agréez la cession par écrit, avant tout congé. Une lettre recommandée avec accusé de réception suffit. Conservez-en une copie. Cela établit la date certaine de votre agrément.
- Si vous voulez donner congé, faites-le en deux temps : d'abord au locataire initial, puis au cessionnaire agréé. Ne tardez pas trop : si le congé prend effet dans six mois, la signification au cessionnaire doit intervenir avant cette date.
- Vérifiez l'immatriculation de la société. Si la société n'est pas encore immatriculée au RCS, le congé peut être signifié à son représentant légal (le gérant). En cas de doute, interrogez le greffe du tribunal de commerce.
- Faites appel à un avocat dès que vous envisagez une cession ou un congé. Un professionnel évitera les nullités.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur l'opposabilité du congé au cessionnaire. L'arrêt de 2011 précise que l'agrément doit être antérieur au congé pour que la signification tardive soit valable. La tendance jurisprudentielle est à la sécurisation des opérations, à condition que le bailleur ait clairement manifesté son accord. Aucune évolution législative récente n'est intervenue. Cette solution est constante.
Récapitulatif et prochaines étapes
Ce qu'il faut faire si vous êtes propriétaire et souhaitez donner congé après une cession agréée :
- Vérifiez que vous avez bien agréé la cession par écrit avant le congé.
- Faites délivrer le congé au locataire initial par huissier.
- Dans les jours ou semaines qui suivent, faites signifier ce congé au cessionnaire (ou à son représentant).
- Conservez les deux actes et les preuves de signification.
FAQ :
- Puis-je donner congé au cessionnaire sans l'avoir fait au cédant ? Oui, si le cessionnaire est le seul titulaire du bail. Mais pour éviter tout risque, adressez le congé aux deux.
- Que faire si le cessionnaire refuse la signification ? L'huissier peut déposer l'acte en étude. La signification est réputée faite à personne.
- Quel est le délai pour signifier au cessionnaire ? Aucun délai légal, mais il est prudent de le faire avant la date d'effet du congé.
