参考判决： cc • 第82-11.037号 • 1983-07-06 • 查看判决 →
想象一下：您是圣洛（Saint-Lô）一处商铺的业主，将其出租给两名合伙人。您希望收回该场所以便让您的儿子在此经营。您在租约到期前六个月向两名承租人发出了解除租约通知（即终止租约的信函）。其中一人向法院对该通知提出异议并胜诉：解除租约通知被撤销。另一名承租人则放弃了续租权（即租约延长）。您暗自庆幸：您以为一人的放弃足以终止所有人的租约。但法国最高法院（Cour de cassation）作出了不同裁决。究竟发生了什么？最重要的是，如何避免这一陷阱？
法国最高法院（法国最高司法机构）于1983年7月6日作出的这一判决，对任何出租人和承租人都至关重要：当解除租约通知对其中一名共同承租人被撤销时，租约被视为从未终止。仅凭一人的放弃不足以阻止租约为另一人续期。因此，租约自动续期九年，如同解除租约通知从未存在过。
换言之，出租人必须向所有共同承租人发出有效的解除租约通知。若其中一人使其被撤销，则租约对所有未有效放弃的人继续有效。这是一条需要牢记的教训，尤其是在商业租赁中，每个细节都很重要。
事实：一个日常发生的故事
在本案中，一位女业主（X女士）将一处商铺出租给两名承租人A先生和B先生。她希望收回该场所自行经营，于是在租约到期前六个月（《商法典》第L.145-9条规定的期限）向两名承租人发出了解除租约通知（出租人通知承租人不续租的文书）。
其中一名承租人A先生向初审法院对该通知提出异议，声称所提出的理由不真实。他获得了撤销该通知的判决，该判决成为终审判决（不可上诉）。与此同时，另一名承租人B先生放弃了其租约续租权（即他同意在租约期满时搬离）。
女业主自以为解脱了，便将场所转租给了新承租人。但A先生诉诸法院，要求确认租约对其续期。雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes）支持了他的请求，法国最高法院予以确认。推理无可辩驳：由于发出的唯一解除租约通知已被撤销，该通知视为从未存在。因此，根据《商法典》第L.145-9条，租约自动续期九年。B先生的放弃对A先生没有影响，因为租约并未终止。
法院的推理——详细解读
法国最高法院依据《商法典》第L.145-9条（原1953年9月30日法令第5条），该条规定：“拟反对续租的业主必须在租约到期前至少十八个月向承租人发出解除租约通知，并明确说明所依据的理由。”最高法院由此推断，解除租约通知是一项单一行为，必须向所有承租人发出。若应其中一人的请求被撤销，则对所有人生效。
但为何B先生的放弃不充分？因为放弃续租（承租人同意不延长租约的行为）仅在租约终止时生效。然而，在没有有效解除租约通知的情况下，租约自动续期。B先生的放弃不能适用于尚未终止的租约。这就像您说“我放弃甜点”，但甜点尚未上桌：放弃没有对象。
该判决既非推翻先例亦非法律演变：它适用了一项恒常规则：解除租约通知必须对所有承租人有效。若其中一人成功提出异议，其他人不能通过放弃来挽救该通知。因此，出租人必须确保其解除租约通知无可挑剔，否则将需要重新发出。
女业主的论点（B先生的放弃应导致租约终止）被驳回：个人放弃不能在没有解除租约通知的情况下创造解除通知。简言之，出租人不能两头获利：要么发出有效的解除租约通知，要么与所有承租人协商友好离开。
## 这对您意味着什么——具体而言
对于出租人业主：您在向多名承租人发出解除租约通知时必须极度谨慎。只要其中一人成功起诉，该通知即对所有人生效。例如：在库唐斯（Coutances），您将一处场所出租给两名商人。您向他们发出解除租约通知以出售该场所。其中一人对理由提出异议（例如，他证明您并无出售意图）。若法院撤销该通知，租约将续期九年，即使另一承租人同意搬离。后果：您无法自由处置该场所。为避免这种情况，请确保您的解除租约通知基于真实且严肃的理由（为自住、出售、重建等收回房屋），并分别向每位承租人发出。
对于共同承租人：如果您是两名承租人之一，而您的共同承租人放弃了续租权，这对您没有约束力。如果解除租约通知被撤销，您可以要求续租。切勿在未咨询律师的情况下放弃，否则您可能丧失权利。举例说明：在圣洛，一份年租金12,000欧元的商业租约。如果租约续期，您保留您的商铺及其价值（通常相当于数年租金）。如果您放弃，您将丧失续租权并必须搬离。
对于商铺购买者：在购买商铺前，请确认是否存在关于解除租约通知的未决争议。被撤销的解除租约通知意味着租约已续期，您将继承一名难以驱逐的承租人。例如：您在库唐斯购买一处商铺。卖主告诉您承租人在六个月内搬离。但如果一名共同承租人使解除租约通知被撤销，承租人将再留九年。您的投资可能受损。
避免此类争议的四项建议
- 建议1：核实解除租约通知理由的可靠性。在发出解除租约通知前，准备充分证据：证明您要收回场所供自己、配偶或直系后代使用，或要出售等。虚假或证据不足的理由将被撤销。
- 建议2：向每位承租人单独发出解除租约通知。不要只发一份。每位共同承租人都应收到指名通知。使用带回执的挂号信，并保留送达证明。
- 建议3：获得所有承租人的书面协议。如果您希望租约终止，请与所有承租人协商友好离开。让每个人签署协议，放弃续租权或同意在特定日期搬离。
- 建议4：在采取任何行动前咨询专业律师。商业租赁法律技术性强。律师可帮助您避免代价高昂的错误。例如，在圣洛，一位业主因解除租约通知送达不当而损失了三年租金。
深入探讨：相关判例与演变
该判决符合法国最高法院的一贯立场。可引用1969年12月17日的一项判决（第68-10.456号），该判决已裁定“向一名共同承租人发出的解除租约通知，只有同样通知了其他人才对其生效”。最近，在2018年7月5日的一项判决（第17-18.256号）中，法院重申，共同承租人放弃续租仅在解除租约通知生效后才有效。在本案中，由于解除租约通知被撤销，并未生效。
因此，法院的趋势是保护承租人：出租人必须严格遵守手续。未来，这一判例很可能得以维持，因为它保障了商业租赁的稳定性，这是一个重大经济问题。对于出租人，教训明确：不要走捷径。
常见问题
- 如果我的共同承租人放弃了续租，但我希望留下，该怎么办？如果解除租约通知被撤销，您可以要求续租。共同承租人的放弃对您没有约束力。您必须向法院提起诉讼以确认续租。
- 我可以只向两名承租人中的一人发出解除租约通知吗？不可以，解除租约通知必须向所有共同承租人发出。否则，该通知整体无效。
- 对解除租约通知提出异议的期限是多久？通常，您有自通知送达之日起两个月的时间提起诉讼。逾期，您将丧失异议权。
- 撤销解除租约通知的程序费用是多少？费用因案件复杂程度而异，在1,000至5,000欧元之间，不包括律师费。但争议标的（租约价值、商铺）通常远高于此。
- 如果出租人在第一次解除租约通知被撤销后发出新通知，会怎样？他可以这样做，但必须再次遵守续期租约到期前六个月的期限。注意：续期租约的新期限为九年。
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