Referenzentscheidung: Cour de cassation, Chambre criminelle • N° 69-93.360 • 1971-06-24 • Entscheidung einsehen →
Einen Kaufvorvertrag für den Erwerb eines bedeutenden Immobilienobjekts – Grundstücke, Gebäude, sogar einen gesamten landwirtschaftlichen Betrieb – zu unterzeichnen und einige Tage später festzustellen, dass der Verkäufer die Substanz des versprochenen Vermögens entleert hat. Das ist die Art von Situation, die jedem Erwerber das Blut in den Adern gefrieren lässt. Ein solches Vorgehen kann Betrug, Untreue oder Pfandveruntreuung darstellen. Aber muss man, um im Strafverfahren Schadensersatz zu erhalten, seinen Schaden bereits vollständig beziffert haben? Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 24. Juni 1971 in Paris diese Frage mit einer Klarheit verneint, die bis heute nachhallt.
Wie viele Eigentümer oder Investoren, die Opfer von Täuschungen bei einem Verkauf geworden sind, zögern, Anzeige zu erstatten, weil sie noch nicht alle Rechnungen oder Gutachten in der Hand haben, um das genaue Ausmaß ihres Schadens nachzuweisen? Dieser Reflex ist verständlich, aber rechtlich falsch. Die Entscheidung vom 24. Juni 1971 vereinfacht die Sache: Es genügt, dass die Umstände die Existenz eines Schadens und seinen direkten Zusammenhang mit einer Straftat als möglich erscheinen lassen. Mit anderen Worten, die Eintrittsschwelle für das Strafverfahren ist viel niedriger als man denkt. Das ändert alles für die Prozessstrategie im Immobilienrecht.
In großen Metropolen wie Paris, wo der Immobilienmarkt angespannt und die Konstruktionen komplex sind, schützt dieser Grundsatz Erwerber, die manchmal Opfer betrügerischer Gestaltungen im Zusammenhang mit Unternehmensveräußerungen oder Gesamtpaketen von Immobilien werden. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen in verständlicher Sprache zu erklären, was diese fast fünfzig Jahre alte Rechtsprechung konkret bringt und wie Sie sie im Alltag nutzen können.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der am 24. Juni 1971 von der Strafkammer des Kassationsgerichts entschiedene Fall hatte seinen Ursprung im Verkauf eines landwirtschaftlichen Anwesens mit Gebäuden, Viehbestand, Fahrzeugen und Geräten. Ein Kaufvorvertrag (beide Parteien bindender synallagmatischer Kaufvertrag) war über die Veräußerung von Anteilen zweier Gesellschaften geschlossen worden, die diese Vermögenswerte betrieben. Der vorgesehene Erwerber hatte sich zu bestimmten Bedingungen verpflichtet, und es wurde eine Frist zur Abwicklung des Geschäfts eingeräumt.
Doch zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und der endgültigen Durchführung der Veräußerung sollen Handlungen vorgenommen worden sein, die das Gesellschaftsvermögen ganz oder teilweise entwertet haben. Der Erwerber vermutete eine vorsätzliche Machenschaft, die ihn um den Vorteil der versprochenen Akquisition bringen sollte. Er sah einen Schaden, der unmittelbar aus diesen Handlungen resultierte, die er strafrechtlich qualifizierte. Er erstattete daher Strafanzeige und erhob gleichzeitig Zivilklage vor dem Ermittlungsrichter – ein Schritt, der es einem Opfer ermöglicht, die öffentliche Klage in Gang zu setzen und im Rahmen des Strafverfahrens Schadensersatz zu fordern.
Erstes Hindernis: die Zulässigkeit dieser Zivilklage. Die Gegenseite bestritt, dass der Erwerber rechtlich befugt sei zu klagen, mit der Begründung, der Schaden sei nicht sicher nachgewiesen und der Zusammenhang mit einer Straftat sei hypothetisch. Die Anklagekammer des Berufungsgerichts – Vorläufer der heutigen Ermittlungskammer – hielt den Antrag dennoch für zulässig und befand, dass die vorgelegten Unterlagen einen möglichen Schaden erkennen ließen. Der Beschwerdeführer in der Kassation argumentierte, diese Beurteilung sei zu weit gefasst und könnte die Tür für Strafklagen ohne ausreichende Grundlage öffnen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde mit einem Grundsatz zurück, der vollständig zitiert zu werden verdient: „Für die Zulässigkeit des Antrags auf Zivilklage vor dem Ermittlungsgericht genügt es, dass die Umstände, auf die er sich stützt, es dem Richter erlauben, die Existenz eines behaupteten Schadens und dessen direkten Zusammenhang mit einer Straftat als möglich anzusehen.“ Dieser Satz fasst den Rechtsstand allein zusammen. Zerlegen wir ihn.
Die „Zivilklage“ (Artikel 85 der französischen Strafprozessordnung) ist der Akt, mit dem eine Person, die behauptet, Opfer einer Straftat zu sein, den Ermittlungsrichter auffordert, am Verfahren beteiligt zu werden, um Schadensersatz zu erhalten. Allerdings muss dieser Antrag „zulässig“ sein. Der Ermittlungsrichter oder die Ermittlungskammer prüft zwei Dinge: ob der Kläger einen möglichen Schaden nachweist und ob dieser Schaden unmittelbar aus der angezeigten Straftat resultiert. Der Begriff „möglich“ ist der Schlüssel. Es geht nicht um Gewissheit oder auch nur um hohe Wahrscheinlichkeit. Eine bloße Plausibilität genügt.
Warum eine so niedrige Schwelle? Weil die Ermittlungsphase gerade dazu dient, die Beweise zu sammeln, die später die Bestätigung oder Widerlegung des Schadens ermöglichen. Von vornherein den vollständigen Nachweis des Schadens zu verlangen, würde dem Wesen des Strafverfahrens widersprechen, das für Opfer zugänglich sein muss. Diese Begründung schützt insbesondere Personen, die wie in diesem Fall mit einer undurchsichtigen Situation konfrontiert sind: Hat der Verkäufer das Vermögen wissentlich entleert? Der Käufer hat keinen Zugang zu internen Unterlagen. Die strafrechtliche Ermittlung wird ihm gerade die Mittel geben, Klarheit zu schaffen.
Im vorliegenden Fall hatte die Anklagekammer festgestellt, dass der Kaufvorvertrag alle Gesellschaftsanteile der beiden Gesellschaften umfasste und dass spätere Handlungen – Verkäufe von Gebäuden, Ausrüstung usw. – das Vermögen beeinträchtigen konnten.
