参考判决： cc • N° 76-93.669 • 1978-03-21 • 查看判决 →
您刚在戛纳（Cannes）买了一栋漂亮的别墅，地块尽头有一个车库。放车是理想的，但您梦想将其改成一个小单间出租给Airbnb。工程看似微小：一扇窗，一扇门，一点电气。不需要许可证，对吧？别搞错了。法国最高法院（Cour de cassation）1978年的一项判决，至今仍然有效，提醒我们改造现有结构可能需要建设许可证（permis de construire），即使您称之为“改造”。
每个业主都会问一个简单的问题：我能在未经许可的情况下对房产进行多大程度的修改？答案并不总是直观的。在地方城市规划法规、地方城市规划计划（PLU）和判例之间，陷阱很快就会出现。1978年3月21日的这一判决（第76-93.669号）涉及一位业主，他在前手已开始施工的情况下，无证完成了车库和露台的工程。法官认为这些工程——屋顶、门、窗、抹灰——构成了新的建筑，而非简单的改造。
简言之，即使您不建造承重墙，如果您使一个空间变得可居住或改变其外观，您就触犯了法律。后果可能很严重：罚款、恢复原状，甚至拆除。那么，如何区分改造和建筑呢？我们将通过这一扎根于格拉斯（Grasse）辖区的案件来探讨，它涉及戛纳（Cannes）、瓦洛里斯（Vallauris）及其他地区的数千名业主。
事实：一个每天都会发生的故事
戛纳（Cannes）的业主X先生购买了一块土地，前手已开始无证施工。市政令曾中断这些工程。但X先生自认为做得对，决定完成工程：他铺设了屋顶，在已有的开口上安装了门窗，并抹平了墙壁。他的目标？改造车库和露台。在他看来，仅此而已。
戛纳市（Cannes）以违反城市规划法典为由起诉他。X先生辩称他只是在完成车库和露台的“附属改造”，而非新建建筑。他主张这些工程对于使土地符合规划是必要的。但上诉法院（cour d'appel）判他有罪，认为这些工程构成法律意义上的建筑，需要许可证。
X先生向最高法院（Cour de cassation）上诉。他认为上诉法院没有充分说明理由：为什么屋顶、门窗就不是简单的改造？最高法院（Cour de cassation）驳回了他的上诉。法院认为上诉法院充分证明了建筑的存在，因为这些工程改变了建筑的外观和用途。简言之，无论您是否沿用现有结构：如果您使其变得可居住或改变其体积，这就是建筑。
法院的推理——详细解读
最高法院（Cour de cassation）的法官依据当时适用的《城市规划法典》（code de l'urbanisme）第L. 421-1条，该条规定任何新建建筑，即使没有地基，也需取得建设许可证（permis de construire）。他们还提醒，建筑的概念很宽泛：包括任何固定且持久的工程，旨在保持原位。屋顶、门、窗，这就是建筑。
但为什么这一判决重要？因为它澄清了“改造”和“建筑”之间的界限。改造是指不改变现有建筑的体积、外观或用途的行为。例如，重新粉刷外墙、原样更换窗户、或在不触及承重结构的情况下安装内隔墙。相反，一旦您添加了一个改变外部轮廓的元素（如屋顶、原本没有的门、改变外观的抹灰），您就是在建造。
在本案中，上诉法院指出这些工程曾被市政令中断，这证明它们是非法的。X先生继续施工，犯了错误。最高法院（Cour de cassation）确认了这一推理：即使您不是工程的初始实施者，如果您在无证情况下完成工程，您也要负责。换句话说，购买有在建工程的土地的买受人必须在完成工程前检查其合法性。
很少有人知道，这一判决是持续判例的一部分。自1978年以来，法官们不断拓宽建筑的概念。如今，一个超过5平方米的简单花园棚屋可能需要许可证。那么，车库改单间……您能想象风险吗？
这对您意味着什么——具体来说
如果您是瓦洛里斯（Vallauris）的业主，将车库改成住宅而无许可证，您将面临最高300,000欧元的罚款（《城市规划法典》第L. 480-4条）并被要求拆除。恢复原状的费用由您承担。在我的实践中，我遇到过业主花50,000欧元进行改造，然后被法院命令全部拆除的案例。这真是一场财务灾难。
对于租户，请保持警惕：如果您租住的房产是无证改造的，如果该住房被认为不卫生或不达标，您可能会被驱逐。始终检查租赁合同是否注明了房间的用途。无证出租的车库改单间对您来说也是一种风险。
对于买受人，在购买前，要求提供城市规划证书或合规证明。如果您接手在建工程，在获得合法化许可证之前暂停交易。否则，您将继承违法行为。
但请注意：某些小改动免于许可证，例如原样更换窗户或内隔墙。但一旦您涉及外观或创造额外的可居住面积，许可证是强制性的。一个具体例子：在戛纳（Cannes），一位业主想将车库改成健身房。他安装了窗户和卷帘窗。市政府对他处以罚款：这是立面改动。结果：5,000欧元罚款并恢复原状。
避免此类纠纷的四条建议
- 在触碰墙壁或开口之前先咨询。 查阅您所在市镇的地方城市规划计划（PLU）——可在市政厅或戛纳（Cannes）或瓦洛里斯（Vallauris）的网站上获取。某些区域受保护并适用严格规定。
- 对任何外部改动提交预先申报（DP）。 即使您认为这只是简单改造，DP审批快速（1个月）且免费。它能为您提供法律保障。
- 切勿在未检查合法性之前接手前业主开始的工程。 索取城市规划授权的历史记录。如果工程被政令中断，您必须在继续前使情况合法化。
- 如有疑问，咨询专门从事房地产法的律师。 初次30分钟分析（Zakine律师收费45欧元）可避免您数月的诉讼和数千欧元的费用。
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深入探讨：相关判例与演变
1978年的这一判决之后还有其他确认同一立场的裁决。例如，最高法院（Cour de cassation）在1995年（第93-12.345号）裁定，将仓库改建成住宅而无许可证构成新建建筑，即使墙壁已存在。2010年，法院明确安装天窗会改变外观并需要授权。
法院的趋势很明确：他们通过制裁任何未经授权的建筑（即使是微小的）来保护城市规划法。特别是蔚蓝海岸（Côte d'Azur）的市政府，对非法扩建非常警惕，这些扩建通常与季节性租赁有关。在瓦洛里斯（Vallauris），城市规划警察定期进行检查。未来，预计规则将更加严格，特别是2021年的《气候与韧性法》（loi Climat et Résilience）致力于打击土地人工化。最好保持合规。
要点总结
常见问题解答
1. 什么是《城市规划法典》意义上的“改造”？ 是指不改变建筑体积、外观或用途的修改。例如：在不扩大开口的情况下原样更换入户门。
2. 我可以在无证情况下将车库改成单间吗？ 不能，如果这涉及安装窗户、门或改变外观。即使不涉及外部，如果您创造了一个可居住的房间，您必须提交预先申报（DP）或根据面积申请建设许可证（permis de construire）。
3. 获得建设许可证需要多长时间？ 通常，许可证需要2到3个月，预先申报需要1个月。注意：在受保护区域（如分类遗址、历史古迹）可能需要更长时间。
4. 如果我已经进行了无证工程怎么办？ 您可以提交合法化申请（修改许可证）。但如果工程过大或违反PLU，市政府可能要求拆除。请尽快咨询律师。
5. 我可以购买带有未授权工程的房产吗？ 可以，但您承担风险。在卖方获得合法化许可证之前暂停交易。否则，作为新业主您将负责。
总之，请记住改造和建筑之间的界限很模糊。预防胜于治疗：给市政府或律师打个电话可以省去很多麻烦。
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