参考判决： cc • N° 65-93.434 • 1966-07-12 • 查看判决 →
想象一下：您住在维特罗勒（Vitrolles），拥有一栋能欣赏到山丘全景的房子。一天早上，您的邻居开始施工。他没有通知您，就砌了一堵3米高的墙，挡住了您的全部视野。您去了解情况：他没有建筑许可证。市政府向他发出了停工令，但他继续施工。该怎么办？检察官要求的拆除，对您来说是恩惠还是对他的惩罚？
每个业主都会问的问题：我能否要求拆除损害我利益的非法建筑，还是只能满足于损害赔偿？ 法国最高法院1966年7月12日的这项判决给出了明确的答案：是的，您可以获得拆除令，即使是由检察机关提出的，因为它构成了对您损害的赔偿。
在本案中，建筑物是在没有建筑许可证（事先行政批准）的情况下建造的。检察机关要求在有逾期罚款（每日延迟罚款）的情况下拆除。最高法院维持了这一判决，并明确指出，这具有向第三方赔偿的性质，第三方的权利由1966年6月18日的法律（现已纳入《城市规划法典》）保留。
事实：每天都会发生的故事
时间是1960年代。伊斯特尔（Istres）的业主A先生决定在其土地上建造几栋建筑物，但没有申请《城市规划法典》第84条（现为L.421-1条）要求的建筑许可证。他的邻居B先生发现自己的景观被遮挡，房产贬值。他提出投诉。检察机关（共和国检察官）以违反《城市规划法典》为由提起刑事诉讼。
轻罪法庭判处A先生罚款，并特别命令在六个月内拆除争议建筑物，逾期每天罚款100法郎（约合当前150欧元）。A先生提出上诉：他认为，拆除令只能应受害者的要求作出，而不是检察机关。尼姆（Nîmes）上诉法院驳回了他的上诉。A先生向最高法院提起上诉。
在最高法院，A先生的律师主张拆除是一种刑罚（刑事制裁），不能在没有受害者明确请求的情况下由检察机关要求。他援引了1966年6月18日法律（关于城市规划）第23条，该条保留了第三方的权利。最高法院驳回了上诉：尽管拆除是由检察机关要求的，但它具有对受害邻居的民事赔偿性质。因此，邻居无需自己提起诉讼即可受益。
法院的推理——详细解读
最高法院依据1966年6月18日法律第23条，该条规定，在建筑许可证违规案件中作出的判决保留第三方要求赔偿的权利。换句话说，拆除不仅仅是行政处罚：它还可以赔偿邻居遭受的损害（视线、光线、房产价值的损失）。
推理很简单：如果检察机关要求拆除，并且该拆除客观上使邻居受益，那么它构成了一种赔偿形式。无论邻居是否自己要求拆除，都无关紧要。法院引用了一句格言：公诉（刑事）可以服务于私人利益。它明确指出，附有逾期罚款的拆除是制止异常邻里干扰（超过正常邻里不便的滋扰）的有效手段。
因此，法官驳回了A先生关于拆除是仅适用于受害者诉讼的刑罚的论点。这一解决方案此后得到判例的确认：法庭经常命令拆除非法建筑，即使邻居没有明确要求，只要检察机关提出要求。这是一个重大进展：在1966年之前，一些法官认为拆除只能是刑事制裁，对邻居没有赔偿效果。
对您的实际影响
如果您在维特罗勒或其他地方拥有一块土地，并且您的邻居在没有许可证的情况下施工，给您造成损害，您有望获得拆除令，而无需启动漫长且昂贵的民事程序。只要检察机关（检察官）追究违规行为即可。您甚至不需要成为民事诉讼当事人（要求损害赔偿的诉讼）：拆除令会自动使您受益。
举一个具体例子：在伊斯特尔，一位业主在边界上建造了一个车库，减少了邻居的视野。邻居的土地价值下降了20%，在估价150,000欧元的房子上损失了30,000欧元。如果没有这项判决，邻居需要提起民事诉讼才能获得损害赔偿，律师费和鉴定费在5,000至10,000欧元之间。得益于1966年的判决，检察官可以要求拆除，邻居无需花费任何费用即可获得。
对于无证施工者（业主或个人），后果是严重的：不仅刑事罚款（个人最高可达120,000欧元），而且还要自费拆除，并面临逾期罚款。逾期罚款每天可达500欧元。如果您是带有非法建筑的房产的购买者，请小心：即使不是您建造的，您也可能被迫拆除。判例将这一义务扩展到了新业主（隐藏瑕疵或邻里干扰）。
如果您处于这种情况，该怎么办？不要被动等待。向市政府或检察官举报违规行为。收集证据（照片、公证人记录、证词）。咨询律师以评估您的损害并确定拆除是否是最佳解决方案。有时，如果建筑物不太令人讨厌，和解（赔偿金）可能更可取。
避免此类纠纷的四条建议
- 在购买土地或房屋之前，始终检查是否存在建筑许可证。 要求卖方提供许可证和合规证明（证明工程符合许可证的文件）。在伊斯特尔，一位购买者因未核实而不得不拆除三年前购买的不合规扩建部分。
- 在建造之前，请查阅您所在市镇的地方城市规划计划（PLU）。 在维特罗勒，某些区域不可建造，或受到严格的高度或距离限制。建筑师或测量师可以为您提供帮助。
- 如果与邻居发生纠纷，优先尝试调解，而不是诉讼。 友好解决方案（土地转让、赔偿金）通常比拆除更便宜。但如果邻居恶意，不要犹豫，向检察官投诉。
- 如果您因无证施工被起诉，不要忽视辩护。 如果您能证明善意或财务困难，逾期罚款可以减少。但如果建筑违规且造成损害，拆除几乎是不可避免的。
深入探讨：相关判例和演变
这项1966年的判决已被多个后续判决确认。例如，最高法院在1983年（民事三庭，1983年2月9日，第81-14.244号）裁定，应检察机关要求下令的拆除可以附带对受害邻居的逾期罚款。2005年（民事三庭，2005年3月16日，第03-18.765号），它明确指出，即使建筑许可证事后被撤销，邻居也可以援引拆除令。
因此，法庭倾向于将拆除作为优先的赔偿方式，因为它能恢复原状。然而，自2015年以来，ALUR法律（住房与城市规划改革法）加强了制裁：罚款最高可达300,000欧元，在保护区（海岸、山区）的拆除几乎是系统性的。未来，可以预见法官将更加严厉，特别是在商业城市规划方面。
行动前检查清单
常见问题解答：5个关键问题
- 如果检察机关不提起诉讼，我能获得拆除令吗？ 是的，您可以提起民事责任诉讼（《民法典》第1240条），基于异常邻里干扰。您需要证明损害（价值损失、日照损失）。
- 提起诉讼的时效是多久？ 公诉时效为工程完工后6年。民事诉讼时效为发现损害后5年。不要拖延。
- 拆除程序费用是多少？ 如果检察机关行动，您无需任何费用。如果您单独行动，预计律师费在2,000至5,000欧元之间，加上鉴定费（约1,500欧元）。逾期罚款可以覆盖这些费用。
- 如果建筑被出售了怎么办？ 新业主可能被迫拆除，因为拆除义务随不动产转移（这是法定地役权）。检查出售合同中的担保条款。
- 我可以通过事后合法化来避免拆除吗？ 是的，如果地方城市规划计划允许且建筑符合城市规划规则。您需要提交修改后的建筑许可证。但如果损害已经造成，邻居可以拒绝合法化并要求损害赔偿。
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