Referenzentscheidung: cc • N° 70-12.818 • 1971-12-07 • Entscheidung einsehen →
Paris, Januar 1967. In einem haussmannschen Gebäude entdeckt eine Wohnungseigentümerin zufällig, dass wichtige Entscheidungen in einer Eigentümerversammlung getroffen wurden, ohne dass sie darüber informiert wurde. Sie hat keine Einladung erhalten. Dennoch besaß sie an diesem Tag eine Einheit. Das Berufungsgericht verweigert ihr den Rechtsweg: Ihrer Ansicht nach hätte sie dem Verwalter vor der Versammlung ihr Stimmrecht mitteilen müssen. Der Kassationshof wird diese Argumentation verwerfen.
Wer hat nicht schon einmal befürchtet, bei einer Eigentümerversammlung vergessen zu werden? Der kürzliche Kauf einer Wohnung, eine schlecht mitgeteilte Adressänderung, eine Nachlässigkeit des Verwalters ... Die Gelegenheiten, keine Einladung zu erhalten, sind zahlreich. Kann man sich deshalb des Rechts beraubt sehen, Entscheidungen anzufechten, die einen direkt betreffen? Das ist die Frage, die dieses Urteil vom 7. Dezember 1971 entscheidet.
Die Antwort ist eine wertvolle Erinnerung an den gesunden Menschenverstand: Das Recht, vor Gericht zu klagen, hängt nicht von einer vorherigen Verwaltungsformalität ab. Die Eigentümerstellung wird zum Zeitpunkt der Versammlung beurteilt. Es spielt keine Rolle, ob die Gemeinschaft Sie noch nicht kennt, allein Ihr Eigentumstitel zählt. Erklärungen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Herzen eines Pariser Gebäudes besitzt eine Eigentümerin – nennen wir sie Frau Michel – seit mehreren Jahren eine Einheit. Am 28. Januar 1967 hält die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Eigentümerversammlung ab. Dabei werden zwei Entscheidungen getroffen. Frau Michel nimmt nicht teil; sie hat schlichtweg nie eine Einladung erhalten. Nachträglich informiert, klagt sie vor Gericht, um diese Beschlüsse aufheben zu lassen.
Die erste angefochtene Entscheidung betrifft die Bestimmung von etwas – die Zusammenfassung des Urteils spricht von einer Bestimmung, die mit einer Mehrheit von 34,5 % angenommen wurde, was offensichtlich unzureichend ist für eine Entscheidung, die möglicherweise die absolute Mehrheit oder die doppelte Mehrheit erfordert. Die zweite Entscheidung wird im Auszug nicht detailliert, aber die Unregelmäßigkeit der Einladung betrifft das Ganze. Frau Michel bringt auch dieses Mehrheitsproblem vor den Richtern vor.
Das Berufungsgericht von Paris hält ihr eine radikale Unzulässigkeit entgegen: „Sie können sich nicht darüber beschweren, nicht eingeladen worden zu sein, denn Sie haben Ihr Recht auf Teilnahme an der Versammlung nicht vor dieser nachgewiesen.“ Mit anderen Worten: Da sie dem Verwalter nicht offiziell ihre Eigentümerstellung mitgeteilt hatte, verlor sie jedes Rechtsmittel. Ein Hohn für eine Person, die ihre Rechte doch von Anfang an besaß. Frau Michel legte Kassationsbeschwerde ein. Das oberste Gericht wird dieses Urteil aufheben.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationshof fällt hier eine Grundsatzentscheidung, gestützt auf Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Was besagt dieser Text? Dass „Klagen, die die Anfechtung von Entscheidungen der Eigentümerversammlungen zum Gegenstand haben, [...] von den widersprechenden oder säumigen Wohnungseigentümern innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Zustellung der besagten Entscheidungen eingeleitet werden müssen.“ Nichts deutet darauf hin, dass der „säumige“ Eigentümer (d. h. der Abwesende) zuvor einen Schritt unternommen haben muss. Entscheidend ist allein sein Status am Tag der Abstimmung.
Das Berufungsgericht hatte dem Gesetz eine Bedingung hinzugefügt: Es verlangte, dass der Eigentümer sein Stimmrecht vor der Versammlung nachgewiesen hat. Doch keine gesetzliche Bestimmung sieht dies vor. Der Eigentümer ist klagebefugt, sobald er nachweist, dass er am Tag der Versammlung Eigentümer war. Das ist für das oberste Gericht eine Selbstverständlichkeit. Indem die Tatsacheninstanz eine vorherige Mitteilung verlangte, hat sie Artikel 42 verkannt. Ihr Urteil wird daher in diesem Punkt aufgehoben.
Ein weiterer Mangel: Das Berufungsgericht hat nicht auf das Argument von Frau Michel bezüglich der mit 34,5 % erhaltenen Stimmen geantwortet. Dabei ist die Einhaltung der Mehrheitsregeln ein Eckpfeiler des Wohnungseigentumsrechts (siehe Artikel 24, 25, 26 des Gesetzes von 1965). Indem die Richter es versäumten, sich zu diesem Vorbringen zu äußern, entzogen sie ihrer Entscheidung die rechtliche Grundlage. Das Urteil wird daher auch aus diesem Grund aufgehoben.
Diese Position ist nicht isoliert. Sie fügt sich in die Rechtsprechung ein, die bekräftigt, dass das Anfechtungsrecht an die Person des Eigentümers zum Zeitpunkt der Abstimmung gebunden ist, ohne weitere Bedingungen. Beispielsweise wird ein Urteil vom 3. Oktober 1979 (Cass. 3e civ., n°78-12.612) bestätigen, dass der Eigentümer, der nicht eingeladen wurde, klagebefugt ist, auch wenn er nicht seine Absicht zur Teilnahme bekundet hat. Das vorliegende Urteil leistet daher eine willkommene Klarstellung.
Was das für Sie konkret ändert
Dieses Urteil ändert fast alles für Eigentümer, die ohne ihr Zutun von einer Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Stellen Sie sich vor: Sie kaufen am 5. Januar ein Studio in Paris. Am 15. Januar findet die Eigentümerversammlung statt. Der Notar hat die Information noch nicht an den Verwalter weitergeleitet; Sie sind weder eingeladen noch vertreten. Es werden schwerwiegende Entscheidungen getroffen (Fassadenrenovierung, Bestellung eines neuen Verwalters). Können Sie diese anfechten? Absolut. Da Ihr Eigentumstitel Sie ab dem 5. Januar als Eigentümer anerkennt, haben Sie zwei Monate ab Zustellung des Protokolls Zeit, das Gericht anzurufen.
Für die Gemeinschaft ist das Gegenteil der Fall: Eine ordnungsgemäße Einladung muss an alle bekannten Eigentümer gerichtet werden. Der Verwalter kann sich nicht hinter dem Fehlen einer Mitteilung über einen Eigentümerwechsel verstecken, um das Rechtsmittel zu verweigern. In der Praxis kann in einem Pariser Gebäude mit 20 Einheiten ein Versehen teuer werden, wenn die angefochtene Entscheidung ein gemeinschaftliches Projekt blockiert. Es ist daher besser, die Liste der Eigentümer vor jeder Versammlung zu aktualisieren, um die Abstimmungen nicht zu gefährden.
Für Käufer lautet der Rat:
