Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-21.110 • 2010-01-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Mont-de-Marsan. Ihr Nachbar über Ihnen hat bei unsachgemäß ausgeführten Arbeiten die Dachterrasse, ein Gemeinschaftsteil, beschädigt. Eindringendes Wasser bedroht Ihre Decke. Sie fordern den Verwalter zum Handeln auf, aber nichts passiert. Wütend entscheiden Sie, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verklagen, um die Reparatur zu erzwingen. Doch der Kassationsgerichtshof antwortet Ihnen in einem Urteil vom 13. Januar 2010 (Nr. 08-21.110): unmöglich ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung. Diese oft unbekannte Entscheidung schreibt ein strenges Verfahren vor jedem gerichtlichen Schritt vor. Wie also reagieren, wenn ein Eigentümer Schäden an Gemeinschaftsteilen verursacht? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: „Kann ich allein gegen die Gemeinschaft vorgehen, um einen Nachbarn zur Reparatur zu zwingen?“ Die Antwort ist nein, folgt man der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs. Aber Achtung: Das bedeutet nicht, dass Sie wehrlos sind. Sie müssen lediglich die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft beachten, insbesondere die Aufnahme der Frage auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Ohne dies ist Ihre Klage unzulässig. Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung und ihre konkreten Auswirkungen für die Bewohner von Mont-de-Marsan, Capbreton und anderswo entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Wohnungseigentümer in einer Residenz in Mont-de-Marsan, stellt fest, dass sein Nachbar Herr Y ohne Genehmigung Arbeiten an einer gemeinschaftlichen Terrasse durchgeführt hat. Diese Arbeiten haben Schäden verursacht: Risse, Feuchtigkeitseintritt. Herr X ist wütend: Er erleidet die direkten Folgen dieser Beeinträchtigungen. Er beschließt daher, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verklagen und zu verlangen, dass Herr Y zur Wiederherstellung der Terrasse verurteilt wird. Die Gemeinschaft, vertreten durch ihren Verwalter, verteidigt sich: Herr X habe nicht die Eigentümerversammlung um Ermächtigung für diese Klage ersucht. Der Fall gelangt vor das tribunal de grande instance, dann vor das Berufungsgericht und schließlich vor den Kassationsgerichtshof.
Der gerichtliche Weg ist klassisch. In erster Instanz gibt das Gericht Herrn X recht: Seine Klage gegen die Gemeinschaft auf Schadensersatz ist zulässig. Das Berufungsgericht hebt dieses Urteil jedoch auf: Es erklärt Herrn X für unzulässig, da er die Frage nicht auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gesetzt hatte. Herr X legt Kassation ein. Er argumentiert, dass jeder Eigentümer das Recht habe, gerichtlich gegen eine Störung vorzugehen, auch ohne vorherigen Beschluss. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde zurück: Er bestätigt das Berufungsurteil. Kurz gesagt: Ein Wohnungseigentümer kann die Gemeinschaft nicht verklagen, um die Instandsetzung von Gemeinschaftsteilen durch einen anderen Eigentümer zu erzwingen, ohne zuvor die Eigentümerversammlung um Stellungnahme zu dieser Klage ersucht zu haben.
Was wenige wissen: Diese Entscheidung folgt einer Logik des Schutzes der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft muss nämlich entscheiden können, ob sie einen Rechtsstreit führt oder eine gütliche Lösung bevorzugt. Einem Eigentümer zu erlauben, allein zu klagen, würde die Verfahren vervielfachen und die kollektive Verwaltung schwächen. Mit anderen Worten: Das Wohnungseigentumsrecht bevorzugt den Mehrheitsbeschluss, auch bei Gerichtsverfahren.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf eine grundlegende Regel des Wohnungseigentumsrechts: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die juristische Person, die für die Erhaltung des Gebäudes und die Verwaltung der Gemeinschaftsteile zuständig ist. Sie ist allein befugt, gerichtlich zur Verteidigung der kollektiven Interessen zu klagen, es sei denn, ein Eigentümer erleidet einen persönlichen und eigenständigen Schaden. Im vorliegenden Fall war der von Herrn X erlittene Schaden (Feuchtigkeitseintritt) nicht von dem der anderen Eigentümer verschieden: Es handelte sich um eine Beeinträchtigung der Gemeinschaftsteile. Daher konnte nur die Gemeinschaft klagen, und die Eigentümerversammlung musste sie dazu ermächtigen.
Die rechtliche Grundlage ist Art. 1240 des Code civil (außervertragliche Haftung), aber vor allem Art. 15 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum. Dieser bestimmt, dass die Gemeinschaft berechtigt ist, gerichtlich zur Verteidigung der kollektiven Interessen zu klagen. Ein Eigentümer kann auch individuell klagen, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass er einen persönlichen und direkten Schaden nachweist, was hier nicht der Fall war. Der Kassationsgerichtshof hat bereits in anderen Entscheidungen klargestellt, dass allein die Tatsache, durch Schäden an Gemeinschaftsteilen Beeinträchtigungen im eigenen Sondereigentum zu erleiden, keinen eigenständigen Schaden begründet (Civ. 3e, 10. Mai 2007, Nr. 06-12.759).
Das oberste Gericht hat auch das Argument von Herrn X zurückgewiesen, er könne als „unmittelbares Opfer“ klagen. Die Richter befanden, dass die Klage auf Wiederherstellung der Gemeinschaftsteile in den Bereich der kollektiven Verwaltung fällt. Kurz gesagt: Selbst wenn Sie direkt betroffen sind, müssen Sie den Weg über die Eigentümerversammlung gehen. Dies ist eine Bestätigung der Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof hält an einer strengen Linie fest und verlangt die vorherige Einhaltung der Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Achtung jedoch: Diese Entscheidung
