Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3. Zivilkammer • Nr. 89-14.583 • 20. November 1990 • Entscheidung einsehen →
In Paris, wie überall in Frankreich, begegnen Privatpersonen bei ihren Immobilienprojekten häufig öffentlichen Einrichtungen. Der Verkauf eines Grundstücks an ein öffentliches Amt für Wohnungen mit ermäßigtem Mietzins (OPHLM), der Bau von Häusern durch dasselbe Amt und das anschließende Auftreten von Baumängeln: Dies ist eine Situation, die häufiger ist, als man denkt. Und dann stellt sich eine entscheidende Frage: Vor welchem Richter ist der Rechtsstreit auszutragen? Das Urteil des Kassationsgerichts vom 20. November 1990 erhellt diese Debatte, indem es an ein wesentliches Prinzip erinnert: Nicht die öffentliche Eigenschaft eines Vertragspartners bestimmt die gerichtliche Zuständigkeit, sondern die Art der Vertragsklauseln.
Dieses Urteil, das mehr als dreißig Jahre alt ist, ist nach wie vor von brennender Aktualität. Es betrifft zwei Vereinbarungen, die zwischen einem privaten Eigentümer und einem HLM-Amt geschlossen wurden und den Verkauf von Grundstücken und Häusern betreffen. Die Richter hatten zu entscheiden: Handelte es sich um Verträge des Privatrechts oder um Verwaltungsverträge? Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass diese Vereinbarungen mangels einer vom allgemeinen Recht abweichenden Klausel in den privaten Bereich fielen. Der Kassationshof billigt diese Argumentation. Damit stärkt er die Rechte der Privatpersonen im Hinblick auf Baugarantien.
Mit Mängeln an einem von einem HLM-Amt verkauften oder errichteten Objekt konfrontiert zu sein, kann große Angst auslösen. Wer hat nicht befürchtet, sich in den Irrungen der Verwaltungsgerichtsbarkeit zu verlieren, die als komplexer gilt? Doch sobald der Vertrag keine außergewöhnliche Befugnis enthält, ist der Zivilrichter – und damit die schützenden Regeln des Code civil – anwendbar. Dieser Artikel erläutert die konkreten Konsequenzen dieser Entscheidung für alle Akteure der Immobilienbranche.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie sich täglich ereignet
Am Anfang dieses Falles steht ein privater Eigentümer – nennen wir ihn Herrn X –, der Grundstücke in der Gemeinde Paris besitzt. Da er sie verwerten möchte, schließt er mit einem öffentlichen HLM-Amt zwei Vereinbarungen. Die erste betrifft den Verkauf dieser Grundstücke; die zweite, untrennbar damit verbunden, den Bau von Häusern durch das Amt. Diese Vertragsgesamtheit sieht vor, dass das HLM-Amt die Wohnungen errichtet und Herr X unter den in den Artikeln 1642-1, 1792 und 2270 des Code civil vorgesehenen Bedingungen haftet – also den Texten zu den Garantien der Bauherren. Nichts könnte banaler erscheinen.
Doch nach der Übergabe der Häuser treten Baumängel auf. Herr X wendet sich daraufhin an das HLM-Amt und fordert Schadensersatz. Das Amt hält ihm ein gewichtiges Argument entgegen: Diese Vereinbarungen seien Verwaltungsverträge, da sie an einer öffentlichen Dienstleistungsaufgabe teilnähmen – dem Bau von Sozialwohnungen. Folglich sei nur der Verwaltungsrichter für den Rechtsstreit zuständig. Diese Argumentation würde, wenn man ihr folgte, die Aufgabe des Eigentümers erheblich erschweren, der an die schützenden Regeln des Code civil in Bezug auf Kauf und Bau gewöhnt ist.
Das Tribunal de grande instance de Paris wird zunächst angerufen, erklärt sich jedoch für unzuständig zugunsten der Verwaltungsgerichtsbarkeit. Das Berufungsgericht von Paris hingegen hebt diese Entscheidung auf und erkennt die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichtsbarkeit an. Warum? Weil es nach Analyse feststellt, dass die beiden Vereinbarungen „keine vom allgemeinen Recht abweichende Klausel enthielten“. Mit anderen Worten: Nichts unterscheidet diese Verträge von einem klassischen Verkauf zwischen Privatpersonen, außer der öffentlichen Eigenschaft des Käufers. Das HLM-Amt legt daraufhin Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof weist in seinem Urteil vom 20. November 1990 die Kassationsbeschwerde zurück und bestätigt die Analyse des Berufungsgerichts in vollem Umfang. Seine Argumentation erfolgt in zwei Schritten, die ebenso klar wie streng sind.
Erstens erinnern die Richter an die Definition des Verwaltungsvertrags selbst. Zwei Kriterien können ihn kennzeichnen: Entweder verleiht der Vertrag einer öffentlichen Person hoheitliche Befugnisse (sogenannte vom allgemeinen Recht abweichende Klauseln), oder er lässt den Vertragspartner an der Ausführung eines öffentlichen Dienstes selbst teilnehmen. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht das völlige Fehlen solcher Klauseln in den streitigen Vereinbarungen festgestellt. Die Tatsachenrichter haben somit festgestellt, dass weder der Preis noch die Durchführungsmodalitäten noch die Pflichten der Parteien von den Regeln des ordentlichen Zivilrechts abwichen. Daher war die Qualifizierung als privatrechtlicher Vertrag zwingend.
Zweitens bekräftigt der Gerichtshof die rechtlichen Konsequenzen dieser Qualifizierung. Sobald der Vertrag dem Privatrecht unterliegt, gelten die gesetzlichen Baugarantien automatisch. Artikel 1642-1 des Code civil (der den Verkäufer eines zu errichtenden Gebäudes nach Abnahme zu den Pflichten der Bauherren verpflichtet) verpflichtet das HLM-Amt, für die Mängel einzustehen, ebenso wie ein privater Bauträger. Artikel 1792 (zehnjährige Haftung für Mängel, die die Solidität des Bauwerks beeinträchtigen oder es für seine Bestimmung ungeeignet machen) ergänzt dieses System. Artikel 2270 (in seiner damals geltenden Fassung, der die Verjährungsfrist für die Klage auf zehn Jahre festlegte) bestimmt den zeitlichen Rahmen für die Geltendmachung.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die bloße Tatsache, dass ein HLM-Amt eine öffentliche Einrichtung ist, bedeutet nicht, dass alle seine Verträge Verwaltungsverträge sind. Das Berufungsgericht von Paris hatte im vorliegenden Fall festgestellt, dass das Geschäft trotz seines „unteilbaren Charakters“ zwischen Verkauf und Bau keinerlei Verbindung zu einem öffentlichen Dienst aufwies – ein entscheidender Punkt, der die Zuständigkeit der Zivilgerichte begründete.
