参考判决： cc • N° 71-13.038 • 1973-01-09 • 查看判决 →
想象一下：您是瓦隆（Voiron）一套公寓的业主，拥有一个可眺望山景的漂亮凉廊（loggia）。有一天，您的邻居在他的专有部分开了一扇窗，直接可以看到您的凉廊。您感觉自己被监视了：每次有人进出您家，他都能看到。该怎么办？您必须等待业主大会的同意才能提起诉讼吗？还是可以自己向法院起诉？
这正是1973年本案中提出的问题，答案很明确：是的，您可以单独行动，无需通过管理代理人（syndic），以保护您对专有部分的享用权。法国最高法院（Cour de cassation）撤销了上诉法院（cour d'appel）的判决，该判决以业主本应通过业主协会（syndicat）提起诉讼为由，宣布其诉讼不可受理。
尽管这一判决年代久远，但仍是共有产权法（droit de la copropriété）中不可或缺的参考。它保护每位业主为维护其财产而单独提起诉讼的个人权利，而不受多数人拖延或反对的阻碍。让我们一起解读本案及其具体影响，特别是如果您在瓦隆或勒蓬德克莱（Le Pont-de-Claix）。
事实：一个每天都在发生的故事
萨洛梅（M. Salomez）先生是一栋大楼的共有产权人。他拥有一套带凉廊的公寓，凉廊是共有部分（parties communes）中的有顶露台。另一位共有产权人X先生决定在自己的专有部分开一扇窗，直接朝向这个凉廊。在此之前，凉廊对萨洛梅先生来说是私人空间，尽管法律上它是共有的。有了这扇窗，隔壁公寓的任何人都能看到谁进出他家。
萨洛梅先生非常愤怒：他认为这扇窗侵犯了他的隐私和对专有部分的安宁享用权。他将有过错的共有产权人告上法庭，要求拆除窗户。但大审法院（tribunal de grande instance）驳回了他的请求，格勒诺布尔上诉法院（cour d'appel de Grenoble）也维持原判：他的诉讼不可受理，因为他本应通过共有产权人协会（syndicat des copropriétaires）采取行动，只有协会有权维护共有部分。
萨洛梅先生向最高法院提起上诉。他主张这扇窗对其专有部分（凉廊的享用）造成了直接的个人损害，根据1965年7月10日法律第15条第2款（article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965），任何共有产权人均可单独提起有关其专有部分所有权或享用权的诉讼，但须通知管理代理人。
法院的推理——详细解读
最高法院支持萨洛梅先生。它基于1965年7月10日法律第15条第2款撤销了上诉法院的判决。该条款至关重要：它规定“任何共有产权人均可单独提起有关其专有部分所有权或享用权的诉讼，但须通知管理代理人”。
简而言之，每位共有产权人对其专有部分拥有个人权利。如果某种妨害（如朝向凉廊的窗户）侵犯了该权利，您可以单独提起诉讼，无需获得业主大会的授权。只需通知管理代理人，但无需其同意。
上诉法院犯了错误：它认为凉廊是共有部分，只有业主协会才能提起诉讼。但最高法院指出，萨洛梅先生的诉讼旨在保护其专有部分（公寓及相邻凉廊）的享用权，而非一般的共有部分。所声称的损害是个人的：安宁和隐私权。
换言之，共有部分的性质不妨碍共有产权人在妨害直接影响其专有部分时提起诉讼。这是一个微妙但关键的区别：维护的不是集体利益，而是个人利益。
鲜为人知的是，这一判决至今仍然有效。它被引用在不动产法教材中，并作为共有产权人之间所有纠纷的参考。它体现了个人自由与共有产权必要凝聚力之间的平衡。
这对您意味着什么——具体而言
无论您是业主出租人、承租人还是共有产权人，这一判决都具有直接的实际意义。
如果您是自住业主：您的邻居安装了摄像头拍摄您的入口？他改建了露台侵犯了您的视野？您可以直接起诉他。具体例子：在勒蓬德克莱，一位业主未经许可建造了阳光房，遮挡了邻居的光线。后者单独提起诉讼，成功要求拆除。结果：节省时间（6个月而非2年），诉讼费用减少。
如果您是业主出租人：您的租户抱怨另一位共有产权人造成的妨害？您可以提起诉讼以制止妨害，即使出租人不是业主协会成员。关键在于证明您的所有权受到侵害（例如，漏水损坏了您的天花板）。
如果您是共有产权人：但请注意：个人诉讼是可能的，但您必须在起诉前通知管理代理人。实践中，发送挂号信并要求回执。如果他不回复，您可以采取行动。此通知允许管理代理人自愿介入或在必要时协调集体行动。
如果您是承租人：您不是共有产权人，因此不能基于第15条单独行动。但您可以向您的出租人追索，出租人须对有过错的共有产权人采取行动。或者您可以直接基于相邻妨害（troubles de voisinage，民法典第1240条）提起诉讼。
避免此类纠纷的四条建议
- 在进行任何工程前查阅共有产权规约（règlement de copropriété）：即使您认为您的项目仅涉及专有部分，也要检查是否影响共有部分或其他共有产权人的权利。窗户、阳光房、用途变更可能需要事先授权。
- 以书面形式将任何项目通知管理代理人：即使法律对专有工程未作要求，一封简单的信件可在发生争议时保护您。他可能告知您是否需要事先申报。
- 在诉讼前尝试调解或友好解决：邻里纠纷平均花费3 000欧元的律师费，耗时12至18个月。一封催告函、调解会议或调解通常可以更快、更低成本地解决问题。
- 记录妨害：照片、视频、证人证词、公证人笔录。这些证据对于证明个人损害至关重要。例如，如果您的邻居安装了俯视的窗户，公证人笔录（约200欧元）可能具有决定性。
深入分析：相关判例及发展
1973年的这一判决后来得到确认和细化。例如，最高法院在2012年（民事第三庭，2012年6月20日，第11-14.519号）裁定，共有产权人可以单独提起诉讼，要求停止另一位共有产权人进行的违规工程，即使这些工程影响共有部分，只要它们侵犯了其专有部分的享用权。
但注意：如果妨害仅造成集体损害（例如，门厅的损坏），则只有业主协会可以提起诉讼。界限有时很微妙。在我的实践中，我遇到过共有产权人想单独就邻居的噪音提起诉讼的案件：上诉法院认为噪音影响了其专有部分的享用权（因此个人诉讼可受理）。
当前法院的趋势倾向于支持个人诉讼，因为它们避免了集体诉讼的繁琐。但必须始终充分证明个人和直接的损害。
要点总结
- 问题：我能否未经管理代理人同意起诉另一位共有产权人？
回答：可以，如果侵害涉及您专有部分的享用权或所有权。您只需在行动前通知管理代理人（挂号信）。 - 问题：如果我的邻居安装了朝向我家窗户，我该怎么办？
回答：收集证据（照片、公证人笔录），以书面形式通知管理代理人，然后以侵犯隐私权和妨碍享用权为由起诉邻居。 - 问题：诉讼时效是多久？
回答：诉讼必须在您知晓妨害之日起5年内提起（普通时效）。但最好尽快行动：等待越久，妨害越根深蒂固。 - 问题：诉讼费用是多少？
回答：简单程序的律师费在2 000至5 000欧元之间，加上公证人费用（200-400欧元）。调解费用在500至1 500欧元之间。 - 问题：我能获得损害赔偿吗？
回答：可以，如果您能证明损害（享用权受扰、隐私侵害）。金额不定：从几百欧元到几千欧元，取决于严重程度和持续时间。
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