参考判决： cc • N° 08-21.110 • 2010-01-13 • 查看判决 →
想象一下场景：您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）某住宅楼的一位业主。楼上的邻居在进行不当施工时损坏了屋顶露台——这是共有部分。渗水威胁到您的天花板。您要求物业经理（syndic）采取行动，但毫无进展。愤怒之下，您决定起诉区分所有人管理团体（syndicat des copropriétaires）要求修复。但法国最高法院（Cour de cassation）在2010年1月13日的判决（编号08-21.110）中回答：没有业主大会（assemblée générale）的事先决议，这不可能。这一常被忽视的判决要求在采取任何司法行动前必须遵循严格的程序。那么，当一位区分所有人对共有部分造成损害时，该如何应对？本文为您详细解释。
每位业主都会问的问题：“我能单独起诉管理团体以迫使邻居修复吗？”答案是否定的，如果遵循最高法院的判例。但注意：这并不意味着您束手无策。只需遵守区分所有的规则，特别是将问题列入业主大会议程。否则，您的诉讼将不被受理。让我们一起来解读这一判决及其对蒙德马桑、卡布勒通（Capbreton）等地居民的具体影响。
事实：每天都会发生的故事
X先生是蒙德马桑某住宅楼的区分所有人，发现邻居Y先生未经许可在共有露台上进行了施工。这些施工造成了裂缝、渗水等问题。X先生非常愤怒：他直接承受了这些损坏的后果。于是他决定起诉区分所有人管理团体，要求法院判令Y先生修复露台。但管理团体由其物业经理代表辩护：X先生未请求业主大会授权此项诉讼。案件先后提交至大审法院（tribunal de grande instance）、上诉法院（cour d'appel），最终到最高法院。
司法过程很典型。一审法院支持X先生：他起诉管理团体要求修复是有效的。但上诉法院推翻了一审判决：因未将问题列入业主大会议程，宣告X先生的诉讼不可受理。X先生向最高法院上诉。他主张，任何区分所有人都有权通过诉讼制止妨害，即使没有事先决议。最高法院驳回其上诉：维持上诉法院判决。简而言之，区分所有人不能不经事先请求业主大会就起诉管理团体要求另一区分所有人修复共有部分。
鲜为人知的是，这一判决体现了对管理团体的保护逻辑。实际上，管理团体必须能够决定是否提起诉讼或倾向和解。允许区分所有人单独行动可能导致程序泛滥，削弱集体管理。换句话说，区分所有权法优先考虑多数决定，即使对于诉讼也是如此。
法院的推理——解析
最高法院依据区分所有权法的一项基本原则：区分所有人管理团体是负责维护建筑物和管理共有部分的法人。它唯一有权为维护集体利益提起诉讼，除非区分所有人遭受了个人特有的损害。在本案中，X先生遭受的损害（渗水）与其他区分所有人的损害并无区别：这是影响共有部分的妨害。因此，只有管理团体可以起诉，且需经业主大会授权。
法律依据是《法国民法典》第1240条（侵权责任），但主要是1965年7月10日区分所有权法第15条。该条规定管理团体有权为维护集体利益提起诉讼。区分所有人也可以单独起诉，但必须证明个人直接损害，而本案并非如此。最高法院在其他判决中已明确，仅因共有部分损坏导致私有部分受损并不构成特有损害（民事三庭，2007年5月10日，编号06-12.759）。
最高法院还驳回了X先生关于其作为“直接受害人”可以起诉的主张。法官认为，要求修复共有部分的诉讼属于集体管理范畴。简言之，即使您直接受影响，也必须通过业主大会。这是对判例的确认：最高法院坚持严格立场，要求事先遵守区分所有规则。
但注意：这一判决并未完全排除个人诉讼。如果造成损害的区分所有人导致了特定损害（例如租金损失、异常居住干扰），则可以直接依据第1240条起诉该人。但这不再是对管理团体要求修复共有部分的诉讼，而是对个人损害要求损害赔偿的诉讼。
对您的实际影响
对于区分所有人，这一判决意味着您不能单独通过诉讼要求另一区分所有人修复共有部分。您必须首先将问题列入下次业主大会议程。如果多数投票支持诉讼，管理团体将启动程序。如果多数拒绝，您将受阻。但您可以向法院起诉该决议，证明其滥用或违反集体利益。
以卡布勒通为例：您住在海滨住宅区，邻居擅自改建了共有走廊，您受到干扰。您书面要求物业经理采取行动。物业经理回复需要业主大会投票。您要求将问题列入议程。如果业主大会拒绝（例如因为过错方有影响力），您可以在两个月内（自会议记录通知起）向法院起诉撤销该决议。
如果您是租户，这一判决也间接影响您。您不能起诉管理团体，但可以通知您的业主（出租人），作为区分所有人，他可以要求将问题列入业主大会议程。同时，如果损害严重，您可以要求减租或向业主索赔居住干扰损失。
对于房地产专业人士（物业经理、管理者），这一判例提醒他们必须充分告知区分所有人其权利。物业经理一旦知悉损害，应主动建议列入议程。否则可能承担个人责任。
避免此类纠纷的四条建议
- 系统地将问题列入业主大会议程：如果发现共有部分因另一区分所有人受损，通过挂号信要求物业经理将此项列入下次大会议程。附上照片和报价。这将使您获得集体决定。
- 保留所有证据：照片、公证人报告、信函。如果业主大会拒绝，您可以起诉该决议。无证据，诉讼可能失败。
- 紧急情况下，请求紧急审理法官（juge des référés）采取保全措施：如果损害严重（危险、不卫生），您可以请求紧急审理法官进行鉴定或采取临时措施，无需等待业主大会。注意，这不解决实体问题，但可防止恶化。
- 行动前咨询专业律师：每个情况不同。快速咨询可避免程序错误。例如，在蒙德马桑，塞西尔·扎金律师（Maître Cécile Zakine）可提供最佳策略建议。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深化：相关判例与演变
这一2010年判决属于持续判例系列。例如，最高法院曾判决，遭受特有损害的区分所有人可直接起诉损害行为人（民事三庭，2007年5月10日，编号06-12.759）。但若损害是集体的，只有业主大会可决定诉讼。最近，最高法院明确，在紧急情况下管理团体可不经业主大会授权起诉（民事三庭，2019年7月4日，编号18-18.788）。但紧急情况并不允许区分所有人单独行动。
当前趋势是保护多数决定。法官希望避免个别区分所有人将其意志强加于集体。这意味着未来最高法院不太可能放宽其立场。相反，可能强化业主大会事先授权的要求。
实践中如何操作
若您面临共有部分损害，请按以下五步清单操作：
- 记录损害：拍照，必要时请公证人出具报告。
- 书面通知物业经理：发送挂号信并索要回执，描述事实，要求将问题列入下次业主大会议程。
- 参加业主大会：若问题已列入，投票支持诉讼。若未列入，请求在会议中临时增加（如议程允许）。
- 若业主大会拒绝：可在两个月内向司法法院（tribunal judiciaire，原大审法院）起诉该决议。
- 若情况紧急：请求紧急审理法官采取保全措施。
您遇到类似情况？与扎金律师（Maître Zakine）进行30分钟首次咨询（45欧元）可避免数月诉讼——通常更划算。预约 →
