Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 06-19.650 • 2009-01-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Einfamilienhaus in Cassis, mit Garten und Meerblick. Der Notar übergibt Ihnen den Kaufvertrag, und Sie entdecken, dass die Immobilie aus zwei vor dem Verkauf vereinigten Eigentumswohnungseinheiten besteht. Einige Monate später lassen Sie vermessen: Die tatsächliche Fläche ist um 10 % geringer als angegeben. Sie möchten eine Kaufpreisminderung erwirken. Doch zur Überraschung hält Ihnen der Verkäufer entgegen, dass die Eigentümergemeinschaft erloschen sei und die Minderungsklage nicht möglich sei. Ist das rechtens?
Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in seinem Urteil vom 28. Januar 2009 entschieden. Eine richtungsweisende Entscheidung, die jeder Eigentümer, Käufer oder Immobilienfachmann kennen sollte. Denn sie betrifft den Kern des Wohnungseigentumsrechts und den Schutz von Käufern vor Flächenfehlern.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter dieser Entscheidung erzählen, die Argumentation der Richter erläutern und Ihnen vor allem konkrete Tipps geben, um solche Streitigkeiten zu vermeiden. Ob in La Ciotat, Marseille oder anderswo – die Grundsätze sind dieselben.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer einer Immobilienanlage in Cassis, bestehend aus zwei Häusern. Ursprünglich bildeten diese beiden Häuser zwei separate Einheiten einer Eigentümergemeinschaft: Einheit Nr. 1 (mit einer Fläche von 57 m²) und Einheit Nr. 2 (24 m²). Vor dem Verkauf vereinigte Herr X diese beiden Einheiten in seiner Hand und wurde so zum alleinigen Eigentümer sämtlicher Einheiten der Eigentümergemeinschaft.
Eines Tages verkauft er die beiden Häuser an einen Käufer, Herrn Y. Der Kaufvertrag weist die Flächen jeder Einheit aus. Nach dem Verkauf beauftragt Herr Y jedoch einen Vermesser und stellt fest, dass die tatsächliche Fläche von Einheit Nr. 1 nur 49 m² und die von Einheit Nr. 2 nur 21 m² beträgt. Das entspricht einer Abweichung von über 8 % bei Einheit Nr. 1, was die Schwelle von 5 % übersteigt, ab der eine Klage auf Kaufpreisminderung möglich ist (Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965).
Herr Y verklagt daraufhin Herrn X vor dem Tribunal de grande instance Marseille auf Kaufpreisminderung. Herr X verteidigt sich mit dem Argument, dass die Eigentümergemeinschaft von Rechts wegen erloschen sei, da er alleiniger Eigentümer aller Einheiten gewesen sei. Folglich habe die Verpflichtung, die Fläche jeder Einheit im Vertrag anzugeben, nicht mehr bestanden, und die Minderungsklage sei unbegründet.
Das Berufungsgericht Aix-en-Provence gibt dem Käufer recht und entscheidet, dass die Vereinigung der Einheiten die Minderungsklage nicht ausschließe. Der Kassationsgerichtshof hebt dieses Urteil jedoch auf: Er stellt klar, dass die Vereinigung aller Einheiten in einer Hand von Rechts wegen zum Erlöschen der Eigentümergemeinschaft führe. Daher seien die Bestimmungen des Artikels 46 des Gesetzes von 1965, die den Käufer einer Eigentumswohnungseinheit schützen, nicht mehr anwendbar. Die Minderungsklage sei daher unzulässig.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man von Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 ausgehen. Dieser Artikel schreibt vor, dass bei jedem Verkauf einer Eigentumswohnungseinheit der Vertrag die Fläche des Sondereigentums angeben muss. Ist die tatsächliche Fläche um mehr als 5 % geringer als angegeben, kann der Käufer eine verhältnismäßige Kaufpreisminderung verlangen. Dies ist ein wesentlicher Schutz für Käufer.
Dieser Schutz ist jedoch an den Begriff der Eigentumswohnungseinheit gebunden. Was ist eine Eigentumswohnungseinheit? Es ist ein Bruchteil des Gebäudes, bestehend aus einem Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen. Die Eigentümergemeinschaft entsteht, sobald mehrere Personen Einheiten in demselben Gebäude besitzen. Und sie erlischt, wenn alle Einheiten in der Hand eines einzigen Eigentümers vereinigt sind. Dies nennt man das Erlöschen der Eigentümergemeinschaft von Rechts wegen.
Im vorliegenden Fall war Herr X vor dem Verkauf alleiniger Eigentümer aller Einheiten geworden. Die Eigentümergemeinschaft war daher erloschen. Als er die Häuser verkaufte, veräußerte er keine „Eigentumswohnungseinheiten“, sondern eine einheitliche Immobilie. Die Verpflichtung, die Fläche jeder Einheit anzugeben, bestand daher nicht mehr. Der Kassationsgerichtshof stellt klar: „Da die Vereinigung aller Einheiten in einer Hand von Rechts wegen zum Erlöschen der Eigentümergemeinschaft führt, kann ein Berufungsgericht die auf Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 gestützte Minderungsklage nicht zulassen, wenn es gleichzeitig feststellt, dass die verkauften Immobilien, bestehend aus zwei Häusern, die ursprünglich zwei separate Eigentumswohnungseinheiten bildeten, vor dem Verkauf in einer Hand vereinigt wurden.“
Vorsicht jedoch: Dies bedeutet nicht, dass der Käufer keine Rechtsmittel hat. Er kann weiterhin auf der Grundlage von Arglist (Täuschung) oder Sachmängeln vorgehen, jedoch nicht auf der spezifischen Grundlage des Artikels 46. Die Beweislast ist dann jedoch höher.
Was das für Sie bedeutet – konkret
Diese Entscheidung hat sehr praktische Auswirkungen, ob Sie nun Eigentümer, Käufer oder Immobilienfachmann sind. Folgendes sollten Sie beachten.
Für den Käufer: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die aus mehreren ehemaligen Eigentumswohnungseinheiten besteht, die vor dem Verkauf vereinigt wurden, haben Sie keinen Anspruch auf Minderung nach Artikel 46, selbst wenn die tatsächliche Fläche erheblich von der angegebenen abweicht. Sie können jedoch auf Arglist klagen, wenn der Verkäufer Sie bewusst getäuscht hat, oder auf Sachmängel, wenn die Flächenabweichung einen versteckten Mangel darstellt. Lassen Sie die Fläche daher vor dem Kauf unbedingt von einem unabhängigen Vermesser überprüfen.
Für den Verkäufer: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die aus mehreren vereinigten Einheiten besteht, müssen Sie die Fläche nicht mehr für jede Einheit einzeln angeben. Sie sollten jedoch im Vertrag klarstellen, dass es sich um eine einheitliche Immobilie handelt und nicht um Eigentumswohnungseinheiten. Andernfalls riskieren Sie eine Klage wegen Irrtums oder Arglist.
Für den Notar: Sie müssen bei der Vertragsgestaltung besonders sorgfältig prüfen, ob die verkaufte Immobilie noch der Eigentümergemeinschaft unterliegt. Wenn alle Einheiten in einer Hand vereinigt sind, ist die Gemeinschaft erloschen, und die besonderen Schutzvorschriften für Eigentumswohnungen finden keine Anwendung. Weisen Sie den Käufer darauf hin, dass die Minderungsklage nach Artikel 46 nicht möglich ist.
Für den Immobilienmakler: Informieren Sie Ihre Kunden über diese Rechtsprechung. Wenn Sie eine Immobilie anbieten, die aus mehreren vereinigten Einheiten besteht, weisen Sie darauf hin, dass die Flächenangaben nicht den gleichen Schutz genießen wie bei einer Eigentumswohnung. Empfehlen Sie eine professionelle Vermessung vor dem Kauf.
Fazit: Eine wichtige Entscheidung für die Praxis
Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 28. Januar 2009 ist ein wichtiger Präzedenzfall. Es erinnert daran, dass der Schutz des Käufers einer Eigentumswohnungseinheit an das Bestehen der Eigentümergemeinschaft gebunden ist. Sobald diese erlischt, entfällt auch der spezifische Schutz des Artikels 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965.
Für Käufer bedeutet dies, dass sie bei Immobilien, die aus mehreren ehemaligen Einheiten bestehen, besonders wachsam sein müssen. Eine vorherige Vermessung ist unerlässlich. Für Verkäufer und Fachleute ist es wichtig, die Rechtslage korrekt darzustellen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
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