Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-14.154 • 2011-09-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in La Seyne-sur-Mer, in einer Residenz aus den 1980er Jahren. Eines Tages teilt Ihnen der Verwalter mit, dass sich die Verteilung der Kosten geändert hat, weil ein neuer Aufteilungsplan (Dokument, das die Einheiten und ihre Miteigentumsanteile beschreibt) beim Grundbuchamt veröffentlicht wurde. Sie haben dieser Änderung nie zugestimmt, aber niemand hat sie damals angefochten. Gilt dieses neue Dokument für Sie? Die Antwort ist nein, so der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 7. September 2011. Diese wenig bekannte Entscheidung ist dennoch entscheidend für Tausende von Wohnungseigentümern, insbesondere im Département Var.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Wer entscheidet über die Verteilung der Kosten und der Stimmrechte in meiner Wohnungseigentümergemeinschaft? Die Teilungserklärung (Gründungsurkunde) oder ein später ohne Abstimmung geändertes Dokument? Viele denken, dass die Veröffentlichung eines neuen Aufteilungsplans ausreicht, um ihn verbindlich zu machen. Aber der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass nur die Teilungserklärung vertragliche Wirkung hat. Ein nachträglich veröffentlichter Aufteilungsplan kann die Rechte der Wohnungseigentümer nicht einseitig ändern.
Diese Entscheidung schützt Wohnungseigentümer vor heimlichen Änderungen ihrer Rechte. Sie bestätigt, dass die Teilungserklärung das Gesetz der Parteien ist und dass jede Änderung nach den Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft (Mehrheit, Eigentümerversammlung) beschlossen werden muss. Für Käufer ist dies eine Sicherheitsmaßnahme: Überprüfen Sie stets, ob der Aufteilungsplan mit der ursprünglichen Teilungserklärung übereinstimmt. Für Verwalter ist es eine Erinnerung: Verlassen Sie sich nicht auf eine bloße Veröffentlichung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer der Einheiten Nr. 131 und 132 in einer Wohnanlage in Six-Fours-les-Plages. Die Teilungserklärung datiert von 1985. Im Jahr 2005 wird ein neuer Aufteilungsplan veröffentlicht, der die Verteilung der Miteigentumsanteile und die Nutzungsrechte ändert. Herr X kauft seine Einheiten im Jahr 2005, ohne zu wissen, dass dieser neue Aufteilungsplan existiert. Im Jahr 2008 ficht er die Kostenverteilung an, da er mehr zahlt, als die ursprüngliche Teilungserklärung vorsieht.
Das Tribunal de grande instance von Toulon gibt ihm 2009 recht, aber das Berufungsgericht von Aix-en-Provence hebt dies 2010 auf, da es der Ansicht ist, dass der neue, veröffentlichte und drei Jahre lang nicht angefochtene Aufteilungsplan vertragliche Wirkung erlangt habe. Herr X legt Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf. Er stellt klar, dass die Teilungserklärung die Gründungsurkunde ist und dass die spätere Veröffentlichung eines Aufteilungsplans, selbst wenn er nicht angefochten wurde, ihm keine vertragliche Wirkung verleiht. Die Änderung der Rechte der Wohnungseigentümer kann nämlich nur durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung oder durch einstimmige Zustimmung erfolgen. Im vorliegenden Fall war der neue Aufteilungsplan nicht zur Abstimmung gestellt worden.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf zwei Texte: das Gesetz vom 10. Juli 1965 (das das Wohnungseigentum regelt) und die Artikel 2 und 3 des Dekrets vom 17. März 1967 (betreffend die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan). Er stellt klar, dass die Teilungserklärung ein Vertrag ist, der die Rechte und Pflichten jedes Wohnungseigentümers festlegt. Der Aufteilungsplan ist ein technisches Dokument, das die Einheiten beschreibt, aber an sich keine vertragliche Wirkung hat: Er muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen.
Die Argumentation ist wie folgt: Die Teilungserklärung war am 16. September 2005 (dem Datum des Kaufs durch Herrn X) die einzige Gründungsurkunde für die Einheiten Nr. 131 und 132. Der neue Aufteilungsplan, der nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft veröffentlicht wurde, ist nicht nach den Regeln der Gemeinschaft (Abstimmung in der Eigentümerversammlung, erforderliche Mehrheit) angenommen worden. Er kann daher die Teilungserklärung nicht ändern.
Das Berufungsgericht hatte einen Fehler begangen, indem es annahm, dass die fehlende Anfechtung während drei Jahren als stillschweigende Zustimmung zu werten sei. Aber der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass im Vertragsrecht Schweigen nicht als Zustimmung gilt, insbesondere wenn es um dingliche Rechte (Rechte an einer Sache) geht.
Die Veröffentlichung eines Aufteilungsplans beim Grundbuchamt (heute Service de la publicité foncière) ist nur eine Formalität der Bekanntmachung. Sie schafft keine neuen Rechte. Nur die Teilungserklärung oder eine ordnungsgemäß beschlossene Änderung kann dies tun.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen für alle Immobilienakteure.
Für vermietende Eigentümer: Sie vermieten eine Wohnung in Six-Fours-les-Plages. Wenn der Verwalter Kosten auf der Grundlage eines ohne Ihre Zustimmung geänderten Aufteilungsplans verlangt, können Sie dies anfechten. Wenn beispielsweise Ihre Miteigentumsanteile ohne Abstimmung von 50/1000 auf 60/1000 steigen, sind Sie berechtigt, die Zahlung des Mehrbetrags zu verweigern. Konkret kann dies mehrere hundert Euro pro Jahr ausmachen.
Für Käufer: Verlangen Sie vor dem Kauf einer Wohnungseigentumseinheit die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Überprüfen Sie, ob sie übereinstimmen. Wenn ein neuerer Aufteilungsplan existiert, stellen Sie sicher, dass er in einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde.
