Referenzentscheidung: cc • N° 20-19.329 • 2022-01-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind in Grasse, in diesem Wohnviertel, wo jahrhundertealte Olivenbäume neben neuen Villen stehen. Sie haben ein Grundstück mit einem Bauprojekt gekauft, aber Sie entdecken, dass der Verkäufer eine besondere rechtliche Konstruktion verwendet hat. Ist das legal? Wurden Sie getäuscht? Diese Frage höre ich regelmäßig in meiner Kanzlei, sei es in Grasse oder in Mont-de-Marsan.
Die Entscheidung, die wir heute analysieren, beantwortet genau diese Frage. Sie betrifft eine Gesellschaft, die nach Erhalt einer Baugenehmigung mit Teilungsgenehmigung (d. h. einer Genehmigung, die die Teilung eines Grundstücks in mehrere Parzellen erlaubt) den Status der Wohnungseigentümergemeinschaft genutzt hat, um Parzellen zu verkaufen. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer oder Käufer?
Der Kassationsgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19. Januar 2022 entschieden: Diese Praxis ist legal, sofern sie nicht darauf abzielt, gesetzliche Verpflichtungen zu umgehen. Sehen wir gemeinsam, was das konkret für Ihre Immobilienprojekte bedeutet.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Dupont, ein Unternehmer aus Valbonne, hatte ein 5.000 m² großes Grundstück am Stadtrand von Grasse erworben. Sein Projekt? Mehrere Villen bauen, um sie weiterzuverkaufen. Er gründete eine Gesellschaft, die SARL Zohra, um dieses Projekt zu tragen. Im August 2009 erhielt er eine Baugenehmigung mit Teilungsgenehmigung, die es ihm erlaubte, sein Grundstück in mehrere bebaubare Parzellen zu teilen.
Anstatt eine klassische Grundstücksparzellierung zu schaffen, entschied sich Herr Dupont für eine originelle Konstruktion: Er begründete eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem gesamten Grundstück. Jede Parzelle dieser Gemeinschaft umfasste zwei Elemente: ein Baurecht für ein Einfamilienhaus auf einem Teil des Grundstücks und einen Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen (Zufahrtswege, Grünflächen, Versorgungsleitungen).
2015 verkaufte er eine dieser Parzellen an Herrn und Frau Martin, ein Rentnerehepaar, das sein Traumhaus in der Nähe von Grasse bauen wollte. Der Preis? 180.000 Euro für die Parzelle, zuzüglich der Baukosten. Der Notar erstellte den Kaufvertrag, und die Martins begannen mit den Bauarbeiten.
Aber bald traten Probleme auf. Die Martins stellten fest, dass einige versprochene Gemeinschaftseinrichtungen nicht realisiert waren: Die öffentliche Beleuchtung war unvollständig, die Zufahrtswege waren nicht alle asphaltiert. Sie waren der Ansicht, dass Herr Dupont durch seine Gesellschaft versucht hatte, die strengeren Verpflichtungen der Grundstücksparzellierung zu umgehen, indem er den Status der Wohnungseigentümergemeinschaft nutzte.
2018 verklagten sie sowohl die verkaufende Gesellschaft als auch den Notar. Ihr Argument? Der Verkauf eines Baurechts im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei eine Machenschaft, um den Erschließungspflichten (d. h. der Einrichtung von Wasser-, Stromnetzen usw.) und den Gemeinschaftseinrichtungen zu entgehen, die bei Grundstücksparzellierungen vorgeschrieben sind.
Das erstinstanzliche Gericht gab ihnen teilweise recht und verurteilte die Gesellschaft zur Durchführung bestimmter Arbeiten. Die Gesellschaft legte jedoch Berufung ein. Das Berufungsgericht hob nach eingehender Prüfung dieses Urteil auf. Es befand, dass kein Element beweise, dass die Operation den Zweck hatte, den Verkäufer von seinen Verpflichtungen zu befreien. Die Martins legten daraufhin Revision beim Kassationsgerichtshof ein, der die von uns analysierte Entscheidung fällte.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüfte in seinem Urteil zwei Hauptfragen. Erstens: Ist der Verkauf einer Wohnungseigentumsparzelle, die aus einem Baurecht besteht, legal? Zweitens: Lag in diesem konkreten Fall ein Verschulden des Verkäufers oder des Notars vor?
Zum ersten Punkt stützten sich die Richter auf zwei Texte des Stadtplanungsgesetzbuchs. Artikel R. 431-24 sieht vor, dass eine Baugenehmigung als Teilungsgenehmigung gelten kann, d. h. sie erlaubt die Teilung eines Grundstücks in Parzellen. Artikel R. 442-1 wiederum erlaubt die Anwendung des Status der Wohnungseigentümergemeinschaft auf diese Parzellen. Kurz gesagt, der Gesetzgeber hat diese Möglichkeit vorgesehen.
Der Gerichtshof befand daher, dass die Gesellschaft Zohra „lediglich von einer ihr durch diese Texte eingeräumten Möglichkeit Gebrauch macht“. Mit anderen Worten: Nur weil eine Praxis ungewöhnlich ist, ist sie nicht illegal. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Erwerber einen Betrug vermuteten, nur weil ihnen die Konstruktion komplex erschien. Aber Komplexität ist nicht gleichbedeutend mit Illegalität.
Zum zweiten Punkt prüfte der Gerichtshof, ob diese Operation „den Zweck oder die Wirkung hatte, den Verkäufer von den von ihm eingegangenen Verpflichtungen zu befreien“. Das Berufungsgericht hatte festgestellt, dass die Gesellschaft die Kosten für Erschließung und Gemeinschaftseinrichtungen tatsächlich übernommen hatte. Die Tatsachenrichter (d. h. die Richter des Berufungsgerichts) hatten festgestellt, dass die Straßen- und Netzwerkarbeiten durchgeführt worden waren, auch wenn einige Details verbesserungswürdig sein mochten.
Der Kassationsgerichtshof bestätigte daher die Argumentation des Berufungsgerichts: Da kein Verschulden nachgewiesen war, waren die Schadensersatzforderungen der Erwerber abzuweisen. Er prüfte genau zwei mögliche Verschuldenstatbestände: das des Verkäufers, das darin bestanden hätte, die Verpflichtungen umgehen zu wollen, und das des Notars, der möglicherweise seine Aufklärungspflicht verletzt hätte. Da die Erwerber jedoch nicht nachweisen konnten, dass die Gesellschaft die Arbeiten nicht durchgeführt hatte, wurde die Klage abgewiesen.
