Referenzentscheidung: cc • Nr. 19-22.835 • 2021-05-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Nizza, im Viertel Cimiez. Sie besitzen zwei angrenzende Parzellen, eine mit 500 m², die andere mit 300 m². Sie träumen davon, ein kleines Gebäude mit vier Wohnungen zu bauen, das sich über diese beiden Parzellen erstreckt. Aber: Müssen Sie diese beiden Parzellen zunächst zu einer einzigen vereinen, bevor Sie die Wohnungseigentümergemeinschaft gründen? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer an der Côte d'Azur, wo Grundstücke oft parzelliert und Immobilienprojekte komplex sind.
Diese Frage ist nicht theoretisch. Sie kann Ihr Projekt monatelang, sogar jahrelang blockieren und erhebliche Anwaltskosten verursachen. In meiner Praxis in Grasse habe ich Fälle gesehen, in denen diese einfache technische Frage Bauprojekte um mehr als zwei Jahre verzögert hat, mit Mehrkosten von über 50.000 Euro.
Der Kassationsgerichtshof hat diese Frage mit einem Urteil vom 27. Mai 2021 endgültig geklärt. Aber was ändert das genau für Sie als Eigentümer, Bauträger oder Notar? Und vor allem: Wie vermeiden Sie die Fallstricke, die zu diesem Rechtsstreit geführt haben?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Dupont, Eigentümer in Metz im Département Moselle, besaß seit mehreren Jahren zwei angrenzende Parzellen. Diese beiden Grundstücke lagen im selben Katasterbezirk (Verwaltungseinheit des Katasters) und gehörten demselben Rechtsinhaber – in diesem Fall Herrn Dupont selbst. Auf den Parzellen lasteten keine besonderen Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte).
Herr Dupont beschließt, ein Gebäude im Wohnungseigentum (rechtliches Regime, das ein Gebäude in verschiedenen Eigentümern gehörende Einheiten aufteilt) zu errichten, das sich über diese beiden Parzellen erstreckt. Er konsultiert seinen Notar, der die Teilungserklärung und die Kaufverträge für die zukünftigen Wohnungen vorbereitet. Alles scheint in bester Ordnung.
Aber hier liegt das Problem: Als er versucht, dieses Wohnungseigentum im Grundbuch (öffentliches Register, das die dinglichen Rechte an Immobilien in den Départements Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle feststellt) eintragen zu lassen, verweigert der Grundbuchbeamte die Eintragung. Sein Argument? Die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf zwei getrennten Parzellen käme einer tatsächlichen Vereinigung dieser Parzellen gleich. Diese Vereinigung müsse jedoch zuvor durch eine spezielle notarielle Urkunde erfolgen.
Herr Dupont ficht diese Entscheidung vor Gericht an, das ihm Recht gibt. Das Berufungsgericht Metz hebt dieses Urteil jedoch auf und weist seinen Antrag zurück. Die Berufungsrichter sind der Ansicht, dass die Bildung einer Wohnungseigentumsfläche auf zwei getrennten Parzellen als tatsächliche Vereinigung anzusehen sei, die drei Voraussetzungen erfülle: Die Grundstücke müssen im selben Katasterbezirk liegen, demselben Rechtsinhaber gehören und nicht mit unterschiedlichen Rechten oder Belastungen behaftet sein.
Herr Dupont, entschlossen, legt daraufhin Kassationsbeschwerde ein. Die juristische Wendung kündigt sich an, mit Auswirkungen, die weit über seinen persönlichen Fall hinausgehen.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt mit seinem Urteil vom 27. Mai 2021 das Urteil des Berufungsgerichts Metz auf. Die obersten Richter stützen ihre Entscheidung auf die Artikel 32 und 34 Absatz 1 des Dekrets Nr. 2009-1193 vom 7. Oktober 2009 über das Grundbuch und seine Informatisierung in den Départements Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle.
Was besagen diese Texte? Artikel 32 legt die Voraussetzungen für die Eintragung ins Grundbuch fest, während Artikel 34 Absatz 1 bestimmt, dass die Eintragung eines dem Wohnungseigentumsrecht unterliegenden Gebäudes nicht die vorherige Vereinigung der Parzellen erfordert, auf denen es steht, sofern diese Parzellen demselben Rechtsinhaber gehören.
Mit anderen Worten: Der Kassationsgerichtshof erinnert an eine grundlegende Regel: Der Gesetzgeber hat ausdrücklich vorgesehen, dass die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf mehreren Parzellen nicht deren vorherige Vereinigung voraussetzt. Dies ist eine wichtige Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung, die eine fehlerhafte Auslegung beendet, die von einigen Gerichten allzu oft angewandt wurde.
Das Berufungsgericht Metz hatte einen Rechtsfehler begangen, indem es diese vorherige Vereinigung verlangte. Es hatte eine zusätzliche Bedingung geschaffen, die das Gesetz nicht vorsieht. Die Richter des Kassationsgerichtshofs betonen, dass die drei vom Berufungsgericht genannten Voraussetzungen (gleicher Katasterbezirk, gleicher Inhaber, Fehlen unterschiedlicher Belastungen) von den anwendbaren Vorschriften nicht gefordert werden.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung gilt speziell für die Départements Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle, die ein besonderes Grundbuchsystem haben, das sich vom klassischen französischen Hypothekenrecht unterscheidet. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen diese Unterscheidung zwischen den Grundbuchsystemen selbst bei Fachleuten zu erheblicher Verwirrung führte.
Der Gerichtshof verweist den Fall an das Berufungsgericht Metz in anderer Besetzung zurück, damit es erneut im Einklang mit dieser Auslegung entscheidet. Die Kosten des Verfahrens (Gerichtskosten) trägt die Staatskasse.
