参考判决： cc • N° 17-27.526 • 2018-11-29 • 查阅判决 →
想象一下，您是法国米米藏（Mimizan）一处面朝大海的服务式公寓的业主。您将房产出租给度假者，他们享受现场餐厅和清洁服务。但问题是：一些共有人没有支付与这些服务相关的费用。谁应该收回这些费用？物业管理委员会还是外部服务提供商？这个问题在法国西南部许多旅游和服务至关重要的公寓中都会出现。
在我于蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的执业经历中，我遇到过一些案件，这种混淆导致了共有人之间的冲突、付款延迟，甚至昂贵的司法程序。业主们常常会问：“我应该把这些费用支付给物业管理委员会还是直接支付给服务提供商？”或者“如果我的邻居不支付他的份额，我该怎么办？”
法国最高法院（Cour de cassation）2018年11月29日的判决给出了明确的答案。它特别涉及受公寓共有制度约束的服务式公寓，并大大简化了与餐饮和酒店协议相关的费用管理。但这对于您作为业主、租户或房地产专业人士来说，究竟改变了什么？
事实：一个每天都在发生的故事
故事开始于一栋服务式公寓，可能与在达克斯（Dax）或朗德省（Landes）海滨度假胜地找到的那些类似。杜邦先生（M. Dupont）是该公寓的两个单元的业主，多年来一直没有支付他的费用。截至2012年6月21日，欠款达到40,237.65欧元。这是一笔可观的金额，很好地反映了此类纠纷的财务利害关系。
这些费用包括两个不同的类别：一方面是传统的公寓共有费用（公共区域的维护、大厅的电费等）；另一方面是与个性化服务相关的费用，如公寓管理规约中规定的餐饮协议和酒店协议。后者对应于公寓提供的特定服务：餐厅用餐、房间清洁、接待等——这些服务是服务式公寓成功的关键，但也带来了管理问题。
物业管理委员会，由其物业管理人代表，提起了诉讼以收回所有这些费用。它认为，既然这些服务在公寓管理规约中有规定，即使它们严格意义上不属于公寓共有费用，其收回也属于其职权范围。而杜邦先生则对此方法提出异议。他辩称，这些与个性化服务相关的费用不属于公寓共有费用，物业管理委员会直接收回这些费用需要修改公寓管理规约。
司法过程经历了波折。在一审中，法官支持了物业管理委员会。但杜邦先生提起了上诉，上诉法院（cour d'appel）撤销了这一初审判决。它认为，既然这些费用不构成公寓共有费用，物业管理委员会在没有修改公寓管理规约的情况下不能直接收回它们。物业管理委员会随后向最高法院（Cour de cassation）提起了上诉，导致了2018年11月29日的判决。这是一个典型的司法传奇，其中每个阶段都揭示了对法律的不同解释。
法院的推理——剖析
最高法院（Cour de cassation）在其判决中撤销了上诉法院（cour d'appel）的决定。其推理基于公寓共有费用与其他费用之间的根本区别。公寓共有费用，由1965年7月10日法律（第10条）定义，涉及公共部分的保护、维护和管理，以及集体服务。简而言之，这些是与建筑和共享设备相关的支出。
然而，与餐饮协议和酒店协议相关的费用——如我们在米米藏（Mimizan）的例子中——并不符合这一定义。它们对应于个性化服务，被某些共有人或租户使用，但并非所有人。例如，如果您从不在公寓餐厅用餐，您就不应该支付这笔费用。因此，它们不是法律意义上的公寓共有费用。
但请注意：最高法院（Cour de cassation）认为，这并不意味着物业管理委员会不能确保其收回。这里的法律依据是《民法典》（Code civil）第1240条（要求赔偿因其过错造成的损害），但适用于构成公寓管理规约的合同。如果管理规约规定了这些服务协议，那么物业管理委员会作为公寓的管理机构，可以直接接管其收回，而无需修改管理规约。
换句话说，法院认为物业管理委员会接管收回只是对现有管理规约的执行措施，而不是对其的修改。这是判例法（jurisprudence）的一个演变，因为以前，一些法院要求对此类情况进行正式的管理规约修改。最高法院（Cour de cassation）从而简化了实际管理：无需召开业主大会（assemblée générale）修改管理规约，物业管理委员会可以直接行动。
双方的论点都很明确：物业管理委员会主张管理的效率和简便性，而杜邦先生则援引法律安全性和严格遵守程序。最高法院（Cour de cassation）支持了效率，但提醒这些费用不是公寓共有费用——这是对其分配和可能争议的关键细微差别。
如果您是服务式公寓的出租业主，如在租赁市场活跃的达克斯（Dax），此判决直接关系到您。现在，您的物业管理委员会可以接管与服务（餐饮、酒店）相关的费用的收回，而无需修改管理规约。具体来说，这意味着您将把这些费用支付给物业管理委员会，与您传统的公寓共有费用同时支付。但请注意：这些费用仍然是个性化的。如果您不订阅这些服务，您就不应该支付它们——请仔细核对您的账单！
对于租户来说，变化不那么直接，但它影响您的日常生活。如果您的业主不支付这些费用，物业管理委员会现在可以更快地采取行动收回它们，从而减少服务中断或公寓内紧张局势的风险。例如，如果米米藏（Mimizan）的公寓餐厅因未付款而面临关闭威胁，物业管理委员会可以立即干预，无需额外延迟。这提高了所提供服务的稳定性。
对于购买者来说，此判决澄清了游戏规则。当您购买服务式公寓的房产时，您必须仔细检查公寓管理规约和附属协议。但您现在知道，即使这些协议规定了个性化费用，物业管理委员会对其管理也变得更加便利。这对于您的投资来说，可以是透明度和安全性的一个论据。在我的执业中，我遇到过一些案件，购买者因这些方面的模糊而犹豫——此判决消除了部分这些不确定性。
对于自住共有人来说，影响与出租业主类似。您必须确保您支付的费用确实对应于您使用的服务。如果您对某项费用有异议，请记住它不是公寓共有费用，而是与协议相关的费用。因此，您的救济应针对该协议，而不是公寓共有的一般规则。在延迟和金额方面，收回程序可能会加快，但涉及的金额仍然很大——在本案中，欠款超过40,000欧元。
避免此类纠纷的四个建议
- 仔细阅读您的公寓管理规约和附属协议：在购买或租赁之前，检查为服务（餐饮、酒店）规定了哪些费用，以及它们如何分配。这可以避免意外。
- 要求物业管理委员会提供详细的账单：要求在您的资金调用中明确区分公寓共有费用和与服务相关的费用。这使得更容易对有误的费用提出异议。
- 参加业主大会（assemblée générale）：即使收回不再需要修改管理规约，您的声音对于讨论服务管理和协议很重要。这是提问和预防冲突的机会。
- 如有疑问，咨询专业律师：如果您收到关于有争议费用的催告函，或者您考虑采取法律行动，快速咨询可以避免代价高昂的错误。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的管辖范围内，法院熟悉这些问题，但法律专业知识是宝贵的。
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深入探讨：相关判例法和演变
此判决符合法院在尊重法律区别的同时促进公寓实际管理的趋势。在2018年之前，一些上诉法院（cour d'appel）要求修改公寓管理规约，以允许物业管理委员会直接收回此类费用。例如，巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）2015年的一项判决坚持了这一程序要求，给物业管理委员会带来了不安全感。
最高法院（Cour de cassation）通过2018年11月29日的判决，进行了部分逆转。它将其判例法（jurisprudence）与更务实的观点对齐：只要管理规约规定了这些协议，其执行（包括收回）就属于物业管理委员会的自然职权范围。很少有人知道的是，这种方法也适用于其他个性化费用，如停车位或储物箱，前提是它们在管理规约中有规定。
对于未来，这意味着物业管理委员会有更大的灵活性，但也增加了共有人理解他们所支付费用的责任。法院可能会继续仔细区分公寓共有费用和协议费用，但倾向于避免繁琐程序的解决方案。在服务式公寓不断增加的朗德省（Landes），这一演变尤其相关。
您必须记住的要点
总结一下，如果您受到此判决的影响，以下是需要做的事情清单：
- 识别费用类型：清楚区分公寓共有费用（公共区域的维护）和与个性化服务相关的费用（餐饮、酒店）。
- 检查公寓管理规约：确保服务协议在其中有所规定——这是物业管理委员会收回的法律基础。
- 核对您的账单：要求物业管理委员会在您的资金调用中区分这些费用，并迅速对有误之处提出异议。
- 在发生纠纷时采取行动：如果您不支付，物业管理委员会现在可以直接行动而无需修改管理规约，但如果费用不合理，您可以向法院提出异议。
- 咨询专业人士：如有疑问，咨询专业律师可以避免漫长且昂贵的程序。
如何应对？如果您是业主，请对您的付款保持警惕；如果您是物业管理人，请利用此简化来改善您的管理；如果您是租户，请确保您的业主履行其义务。
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