变相不动产融资租赁：当附有出售承诺的租赁合同变成融资租赁合同时

想象一下这个场景：在法莱斯（Falaise），一位商人签署了一份商铺租赁合同，附带一份出售承诺，其中规定已支付的租金将从购买价格中扣除。五年后，他想将承诺权转让给第三方。卖方反对，认为这种安排不仅仅是简单的租赁，而是一种不动产融资租赁（带有购买选择权的租赁），受严格规则约束。

谁是对的？在不被定性为融资租赁的情况下，可以在多大程度上将租赁与出售联系起来？最重要的是，这种定性是否真的会改变各方的情况？

法国最高法院在2011年10月19日的一项判决（编号10-13.651）中裁定：当两份文件不可分割，且租金从价格中扣除时，该交易构成不动产融资租赁，即使承诺的转让并未使原始承租人受益。这一决定颠覆了专业房地产领域的常见安排。

事实：一个日常发生的故事

1998年，一家拥有专业用途建筑物的公司与一名承租人签署了一份公证书，包含两部分：一份普通商业租赁合同和一份单方出售承诺。其特殊性在于：租赁期间支付的租金将在承租人行使选择权时从售价中扣除。这种安排对承租人看似有利，相当于强制储蓄。

2000年，原始承租人将房产转租给另一家公司（SARL Immo），然后将出售承诺转让给该公司。业主提出异议：他认为这次转让违反了不动产融资租赁的规则，因为转租人并非承诺的原始受益人。他向法院起诉两家公司，要求撤销转让并解除租赁合同。

卡昂上诉法院（cour d'appel de Caen）支持业主：它将整个交易重新定性为不动产融资租赁，并适用《货币与金融法典》第L. 313-7条（该条款规范融资租赁）。承租人们向最高法院上诉，辩称该条款并未禁止将承诺转让给第三方。但最高法院维持原判：无论受让人是否与原始承租人不同，该交易仍属于融资租赁。

法院的推理——详细解析

要理解这一点，需要回顾不动产融资租赁的法律定义：根据《货币与金融法典》第L. 313-7条，这是一种对专业用途建筑物的租赁业务，附带对承租人的出售承诺（或购买选择权），并且租金旨在从售价中扣除。简言之，这是一种带有购买选择权的租赁。

在本案中，上诉法院指出了三个要素：首先，租赁合同和承诺包含在同一份公证书中，这表明它们之间的紧密联系。其次，租金可从售价中扣除，这是融资租赁的标志。最后，双方曾约定承诺可以转让，但这并未改变初始合同的性质。

业主主张，将承诺转让给转租人是被禁止的，因为第L. 313-7条要求出售必须使原始承租人受益。最高法院驳回了这一论点：该条款并未如此规定。它只要求对承租人作出出售承诺，但并未阻止承租人将其权利转让给第三方。然而，这种转让并不会使合同失去融资租赁的定性。

有趣的是，法院并不仅仅拘泥于文本字面：它审查了合同的经济实质。如果租金从价格中扣除，说明该交易旨在为收购提供融资，就像融资租赁一样。法官关注的是实质，而非形式。

对您的实际影响

对于出租方业主，这一决定是一个警告：如果您签署了带有出售承诺且租金可扣除的租赁合同，那么您实际上是在签订一份融资租赁合同，即使您用其他名称称呼它。这意味着特定的义务：例如，融资租赁的期限必须至少等于资产折旧期限，并且受公示规则的约束。在租赁期末选择权未行使之前，您不能自由收回资产。

对于承租人，这是一种保护：如果您受益于这种安排，您将被视为融资租赁承租人，在租赁期间有权随时行使选择权。但请注意：如果您将权利转让给第三方，您不能规避融资租赁的规则。数字示例：在利雪（Lisieux），一名工匠以每月1000欧元租用一处商铺，租期5年，附带售价100,000欧元的出售承诺，租金可扣除。3年后，他想将承诺转让给同行。该决定表明这是可能的，但业主可以要求遵守融资租赁的条件（特别是如果合同规定需经出租方同意）。

对于此类承诺的受让人，请务必核实合同中的定性：如果是融资租赁，您必须确保出租方已被告知您加入合同，并且租金继续从价格中扣除。否则，您可能面临无效诉讼。

如果您处于这种情况，您应该：重新阅读您的合同，检查租金是否从价格中扣除，如果是，请咨询律师以了解您的安排是否符合融资租赁法律。采取行动的时间期限是普通法规定的：自发现争议起5年。

避免此类纠纷的四个建议

• 明确区分文件：如果您想要带有购买选择权的租赁合同，请起草一份符合第L. 313-7条的融资租赁合同。不要将普通租赁合同和出售承诺混在同一份文件中，除非您接受这种定性。
• 明确租金的处理：如果租金不可从售价中扣除，请明确说明。即使您不希望，简单的扣除条款也会将交易转变为融资租赁。
• 预见转让：如果您打算将承诺转让给第三方，请在合同中规定出租方的同意条款。否则，业主可能以融资租赁为由反对转让。
• 咨询公证人或专业律师：像这样的复杂安排需要量身定制的起草。在法莱斯（Falaise）和利雪（Lisieux），法律专业人士可以帮助您避免多年的诉讼。

深入探讨：相关判例与演变

这一决定延续了最高法院的一贯立场，即优先考虑经济实质而非法律形式。早在2005年（第三民事庭，2005年3月2日，编号03-19.542），它就裁定带有出售承诺和租金扣除的租赁合同构成融资租赁。在此，它进一步指出，转让给第三方并不会改变这一性质。

然而，此前的判例对于文件是否不可分割存在犹豫。一些上诉法院认为，如果文件是分开的，它们可以分别定性。2011年的判决澄清了：即使文件在形式上分开，它们的经济联系（租金扣除、购买选择权）足以将它们重新定性为一个整体。

未来，法院将继续对试图规避融资租赁地位的安排进行重新定性。因此，房地产专业人士必须谨慎：现在，只要带有出售承诺和租金扣除的简单租赁合同几乎自动被视为融资租赁。

实践中的操作指南

以下是一份5点清单，供涉及此类安排的人参考：

1. 识别定性：您的合同是否提及租金从价格中扣除？如果是，那么它很可能是一项融资租赁。
2. 检查合规性：融资租赁必须以书面形式签订，有最低期限（通常为9年），并进行登记。确保这些手续已履行。
3. 转让时：如果合同有规定，请求出租方的书面同意。即使没有条款，也应告知出租方以避免纠纷。
4. 发生争议时：收集所有文件（租赁合同、承诺、补充协议）并咨询律师。采取行动的时间期限为自知道问题起5年。
5. 未来规划：如果您希望避免被定性为融资租赁，请删除任何将租金从售价中扣除的条款。否则，请接受并起草一份正式的融资租赁合同。

您是否遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可能避免您数月的诉讼——而且往往节省更多。预约 →