Décision de référence : cc • N° 95-17.722 • 1998-06-24 • Consulter la décision →
En 1989, un preneur signe un bail rural le 9 décembre. Trois ans plus tard, jour pour jour, il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une révision du loyer, estimant que le prix initial est inférieur de plus d'un dixième à la valeur locative. Le bailleur lui oppose que la troisième année de jouissance s’est achevée la veille, le 8 décembre, rendant la demande hors délai. Ce scénario, loin d’être absurde, a donné lieu à un arrêt de principe de la Cour de cassation en 1998.
La question est simple : le délai de trois ans prévu par l’article L. 411-13 du Code rural (qui permet au preneur de demander la révision du prix si le loyer est trop bas) se calcule-t-il en incluant le jour d’échéance ou non ? La réponse, donnée par la Cour de cassation le 24 juin 1998, a tranché : oui, le dernier jour compte. Une solution logique, mais qui a fait couler beaucoup d’encre.
Cette décision, rendue sous le numéro 95-17.722, concerne directement les baux ruraux, mais sa portée dépasse ce seul domaine. Elle rappelle que les règles de procédure civile (en l’occurrence l’article 641 du Nouveau Code de procédure civile, qui fixe les modalités de computation des délais) s’appliquent à tous les contentieux, y compris agricoles. Pour les propriétaires et les preneurs, c’est un rappel utile : un jour de décalage peut tout changer.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L’affaire débute à Rennes. Un preneur conclut un bail rural le 9 décembre 1989. En 1992, il estime le loyer sous-évalué et demande une révision. Il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux le 9 décembre 1992, soit exactement trois ans après le début du bail. Le bailleur conteste : selon lui, la troisième année de jouissance s’est achevée la veille, le 8 décembre, et la demande est donc tardive.
Le tribunal donne raison au preneur, mais la cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 1er juin 1995, infirme cette décision. Elle retient que le délai de trois ans doit se calculer de date à date, sans inclure le jour de l’échéance. En conséquence, la demande déposée le 9 décembre serait postérieure à la troisième année de jouissance. Le preneur se pourvoit en cassation.
Devant la Cour de cassation, le débat porte sur l’interprétation de l’article L. 411-13 du Code rural combiné à l’article 641 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC). Ce dernier dispose que, lorsqu’un délai est exprimé en jours, le jour de l’acte, de l’événement ou de la décision qui le fait courir ne compte pas, mais que le dernier jour du délai est inclus. Autrement dit, si le bail commence le 9 décembre, le délai de trois ans court du 9 décembre 1989 au 9 décembre 1992 inclus. Le preneur a donc jusqu’au 9 décembre 1992 pour agir.
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel. Elle rappelle que les dispositions de l’article 641, alinéa 2, du NCPC sont applicables au calcul du délai prévu par l’article L. 411-13 du Code rural. Le preneur était donc dans les temps. Une victoire pour le bon sens, mais qui aurait pu coûter cher à un agriculteur moins informé.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s’appuie sur deux textes : l’article L. 411-13 du Code rural (qui permet au preneur de demander une révision du prix si le loyer initial est inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative) et l’article 641 du Nouveau Code de procédure civile (qui régit la computation des délais). Ce dernier, dans son alinéa 2, précise : « Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui qui court à compter d’un acte, d’un événement ou d’une décision ne comprend pas le jour de l’acte, de l’événement ou de la décision qui le fait courir. Il expire le dernier jour à minuit. »
En langage courant : si votre bail commence le 9 décembre, le délai de trois ans commence à courir le 10 décembre à 0h00 et se termine le 9 décembre de la troisième année à minuit. Vous avez donc jusqu’au 9 décembre inclus pour agir. La cour d’appel avait commis l’erreur de considérer que la troisième année s’achevait la veille, le 8 décembre. Pourquoi ? Parce qu’elle a calculé le délai en excluant le dernier jour, comme si le point de départ était le 9 décembre à 0h00 et que le délai se terminait trois ans après, soit le 8 décembre à minuit. Mais ce raisonnement est contraire à la lettre de l’article 641.
La Cour de cassation confirme ainsi une application stricte des règles de procédure civile. Ce n’est ni une évolution ni un revirement : c’est une confirmation de la règle générale. Les juges du fond doivent respecter ces dispositions, même dans des matières spéciales comme les baux ruraux. L’arrêt est donc important car il rappelle que le droit commun de la procédure s’impose à tous.
Les arguments du bailleur, qui soutenait que le délai devait être calculé de date à date sans inclure le jour d’échéance, ont été écartés. La Cour a estimé que l’article 641 était clair et qu’aucune dérogation n’était prévue pour les baux ruraux. Une leçon pour les propriétaires qui penseraient jouer la montre.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les preneurs, cette décision est une sécurité. Si vous avez signé un bail le 15 mars 2020, vous pouvez demander la révision du prix jusqu’au 15 mars 2023 inclus. Pas un jour de moins. Imaginez un agriculteur qui, le 14 mars 2023, se rend compte que son loyer est sous-évalué. Il a jusqu’au lendemain minuit pour agir. Sans cette jurisprudence, il aurait dû saisir le tribunal le 14 mars au plus tard.
Pour les bailleurs, c’est un avertissement : inutile de compter sur une interprétation restrictive des délais pour écarter une demande. Si le preneur agit le dernier jour, il est dans son droit. Vous devez donc anticiper les demandes de révision et ne pas les considérer comme tardives sans vérification.
Pour les professionnels de l’immobilier (notaires, avocats, agents), cette décision est un rappel : en matière de computation des délais, l’article 641 du NCPC est la règle. Que ce soit pour un bail rural, un bail commercial ou un contrat de vente, le dernier jour compte. Un conseil : si vous devez calculer un délai, incluez toujours le jour d’échéance. Une erreur d’un jour peut coûter des milliers d’euros.
Prenons un exemple chiffré : un bail rural avec un loyer annuel de 10 000 €. Si le preneur obtient une révision de 20 % (soit 2 000 € de moins par an), la différence sur les 9 ans restants du bail est de 18 000 €. Une simple erreur de date pourrait lui faire perdre cette somme. Grâce à cet arrêt, le preneur est protégé.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Notez la date exacte de début du bail : que vous soyez propriétaire ou preneur, inscrivez la date de prise d’effet dans un calendrier. Ajoutez un rappel trois ans après, le même jour. Cela vous évitera de compter sur vos doigts.
- Agissez le jour même, pas la veille : si votre délai expire un 9 décembre, ne saisissez pas le tribunal le 8. Le risque est que votre adversaire conteste, et vous devrez prouver que le 9 est dans le délai. Mieux vaut agir quelques jours avant pour être tranquille.
- Consultez un avocat avant d’engager une procédure : un professionnel pourra vous confirmer si vous êtes dans les temps et évaluer le bien-fondé de votre demande.
- Tentez une résolution amiable : avant de saisir le tribunal, approchez le bailleur pour discuter d’une révision à l’amiable. Cela peut vous épargner un procès coûteux et préserver vos relations.
