Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-13.798 • 2021-06-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in den Hügeln von Grasse mit Blick auf die historischen Parfümerien. Sie erhalten ein Schreiben des Verwalters, das zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einlädt, um die Gemeinschaftsordnung zu ändern. Der Grund: Ein Gesetz aus dem Jahr 2018 schreibt Änderungen vor, und die 3-Jahres-Frist zur Anpassung läuft ab. Aber ist das wirklich dringend? Müssen diese kostspieligen Änderungen jetzt beschlossen werden, oder kann man warten?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Wohnungseigentümern im Bezirk Grasse. Zwischen den alten Residenzen im Stadtzentrum und den modernen Gebäuden von Sophia-Antipolis variieren die Gemeinschaftsordnungen erheblich. Einige stammen aus den 1970er Jahren, andere wurden kürzlich überarbeitet. Aber müssen alle innerhalb derselben Frist aktualisiert werden?
Der Kassationsgerichtshof gibt in seiner Entscheidung vom 17. Juni 2021 eine klare Antwort, die Sie überraschen wird. Er stellt klar, dass die 3-Jahres-Frist, die den Gemeinschaften zur Anpassung ihrer Ordnung an das ÉLAN-Gesetz (Gesetz Nr. 2018-1021 vom 23. November 2018) eingeräumt wurde, keine sofortige Verpflichtung darstellt. Solange diese Frist nicht abgelaufen ist, gelten die neuen Regeln nicht automatisch. Aber was bedeutet das konkret für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Dubois, Eigentümer einer Wohnung in einer 12-Einheiten-Wohnungseigentümergemeinschaft in Grasse, nahe dem Parc de la Princesse, erhält im Jahr 2020 eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung. Der Verwalter schlägt vor, mehrere Artikel der Gemeinschaftsordnung zu ändern, um sie an das ÉLAN-Gesetz anzupassen. Die geschätzten Kosten: 8.000 €, etwa 670 € pro Einheit. Herr Dubois, Rentner, findet diese Summe hoch und fragt sich, ob die Aktualisierung wirklich notwendig ist.
Er stellt fest, dass seine aus dem Jahr 1985 stammende Gemeinschaftsordnung veraltete Bestimmungen zur Verwaltung der Gemeinschaft enthält. Einige Klauseln beziehen sich auf nicht mehr existierende Praktiken, andere widersprechen den neuen Transparenzregeln für die Finanzen. Aber Herr Dubois bemerkt auch, dass das ÉLAN-Gesetz am 23. November 2018 verkündet wurde und die 3-Jahres-Frist zur Anpassung erst am 23. November 2021 abläuft. Warum also die Eile im Jahr 2020?
In der Eigentümerversammlung lehnt er die Änderung mit der Begründung ab, dass die Frist noch nicht abgelaufen sei. Der Verwalter besteht darauf, dass die Anpassung vorzeitig erfolgen müsse, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Die Mehrheit der Eigentümer stimmt für die Änderungen, aber Herr Dubois beschließt, diese Entscheidung vor Gericht anzufechten. Sein Argument: Die neuen Gesetzesbestimmungen können erst angewendet werden, wenn die 3-Jahres-Frist abgelaufen ist. Das Gericht gibt ihm in erster Instanz recht, aber der Verwalter legt Berufung ein. Der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof, der diese für Tausende von Gemeinschaften entscheidende Frage klären muss.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüft in seinem Urteil vom 17. Juni 2021 sorgfältig die Bestimmungen des ÉLAN-Gesetzes. Er erinnert zunächst daran, dass dieses Gesetz Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Statut der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert. Die Änderungen betreffen insbesondere die Regeln für den Verwalter und die Transparenz von Entscheidungen.
Der Kernpunkt der Entscheidung liegt in der Auslegung der gesetzlich vorgesehenen 3-Jahres-Frist. Die Richter erklären, dass diese Frist eine „Schonfrist“ für die Gemeinschaften darstellt, um sich an die neuen Regeln anzupassen. Mit anderen Worten: Es handelt sich nicht um eine sofortige Verpflichtung. Das Gericht argumentiert einfach: Hätte der Gesetzgeber gewollt, dass die neuen Regeln sofort gelten, hätte er diese 3-Jahres-Frist nicht vorgesehen.
Konkret stellt der Kassationsgerichtshof fest, dass „die Dreijahresfrist ab Verkündung des Gesetzes [...] deren Anwendung ausschließt, solange diese Frist nicht abgelaufen ist“. Diese Formulierung ist entscheidend: Sie bedeutet, dass die alten Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung bis zum 23. November 2021 gültig bleiben. Die neuen Regeln des ÉLAN-Gesetzes werden erst nach diesem Datum verbindlich.
Im Fall von Herrn Dubois bedeutet dies, dass der Verwalter die Anpassung im Jahr 2020 nicht erzwingen konnte. Die Eigentümer hatten durchaus das Recht, den Fristablauf abzuwarten. Das Gericht weist damit das Argument des Verwalters zurück, eine vorzeitige Anpassung sei zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten erforderlich. Es stellt klar, dass jede Gemeinschaft ihre Anpassung innerhalb der gesetzten Frist nach eigenem Ermessen organisieren kann.
Diese Argumentation bestätigt die bisherige Rechtsprechung zu gesetzlichen Fristen. Sie erinnert an einen grundlegenden Rechtsgrundsatz: Gesetzliche Fristen haben eine präzise Bedeutung und sind in ihrer Gesamtheit zu respektieren. Die Richter lehnen hier jede extensive Auslegung ab, die Eigentümer zu kostspieligen vorzeitigen Änderungen zwingen würde.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer in
