参考判决： cc • N° 85-14.693 • 1986-10-29 • 查阅判决 →
我们在巴黎的一座老建筑里。管理人刚刚辞职，共有产权很难再找到一个。突然，一处漏水威胁到公共区域。一位共有产权人主动采取行动：他叫来了水管工，支付了账单，然后召集股东大会以批准这笔开支。但另一位共有产权人提出异议：只有管理人才能代表共有产权，不是吗？
这个问题远非理论问题。每年都有共有产权在数月内没有管理人的情况。那么谁能授权紧急工程？如果一位共有产权人垫付了钱，他能指望报销吗？
最高法院于1986年10月29日（第85-14.693号）给出了明确答复。它确认了股东大会可以在事后批准共有产权人垫付的紧急开支，即使当时没有管理人在位。这是一项保护性判决，但须满足某些条件。以下是您需要了解的内容。
事实：一个每天都会发生的故事
让我们回顾这个巴黎案件。在一处没有管理人的共有产权里，一位女共有产权人——我们称她为X女士——发现公共区域需要紧急维修。可能是屋顶渗漏、管道破裂或电梯故障。面对紧急情况，她决定执行工程并承担费用。
一段时间后，召开了股东大会。共有产权人被要求表态：是否应批准这些开支？决议以所需多数通过。一切似乎都解决了，但一位共有产权人反对。他向法院起诉要求撤销该决议。他的理由是什么？1965年7月10日法律第18条（界定了管理人的权力）规定，只有经正式任命的管理人才能代表共有产权并承担财务义务。然而，在工程进行时，并无管理人。因此，该开支可能不合规，且其批准不可能。
上诉法院驳回了他的请求。它认为股东大会有效地批准了开支，因为这些开支对共有产权是紧急且有用的。不满的共有产权人于是向最高法院提出上诉，希望获得撤销。徒劳无功：最高法院维持了上诉判决。让我们解构一下原因。
法院的推理——深入剖析
上诉依据唯一理由：一方面，只有管理人才能代表共有产权；另一方面，（……）但最高法院驳回了这些论点。它指出，上诉法院查明股东大会“定期批准了由一位共有产权人在共有产权没有管理人期间为进行公共区域紧急维修而垫付的开支”。
基本原则很简单：管理人是共有产权人联合会的法定代表人（1965年法律第18条）。他负责签订合同、支出费用并管理日常事务。没有管理人，共有产权就像一艘没有船长的船。但高等法院提醒了一项债法基本原则：批准。当一个人在无授权的情况下为他人行事时，被代理人可以事后追认该行为。这种追认称为批准，产生与事先授权相同的效果。换句话说，如果股东大会（共有产权的最高权力机构）决定批准开支，这些开支便成为合规的，如同从一开始就得到其同意一样。
最高法院增加了一个默示但必要的条件：批准必须针对“紧急”开支并涉及“公共区域”。例如，不能批准纯粹装饰性开支或私有部分工程。紧急情况使得可以无视管理人缺失，因为等待可能加剧损害。还有一个问题：如何界定紧急情况？由基层法官根据个案判断。在本案中，上诉法院认为维修是紧急的，最高法院未予质疑。
这一推理既非革命也非转变。它属于一贯的判例法路线，允许在共有产权中进行批准，只要该行为对集体有利且股东大会决定合规（召集、多数、议程）。最高法院在此只是确认了一个早已确立的原则。
这对您意味着什么——具体而言
您是共有产权人，您想知道这项近四十年前的判决是否仍具现实意义？绝对是的。每当共有产权无管理人时，它仍是一个参考。以巴黎一个例子来说。在第11区的一栋建筑里，管理人在隆冬突然辞职。集体供暖锅炉出现故障。一位共有产权人为紧急维修垫付了2,000欧元。下一次股东大会以第25条多数（所有共有产权人票数的多数）批准了这笔开支。即使有人反对，批准也是有效的。共有产权人将获得报销。
但注意，这一方案并非空白授权。它仅在三个条件同时满足时适用：1）共有产权确实没有管理人；2）工程是紧急的并涉及公共区域；3）股东大会明确且合规地批准这些开支。如果批准被拒绝，垫付资金的共有产权人可能无法获得报销，除非能证明共有产权不当得利（一项微妙且费用高昂的诉讼）。
对于房地产专业人士（管理人、临时管理委员），这一判例提醒了在空缺期间尽快使已完成行为合规的重要性。最好尽快召集股东大会。至于共有产权份额的买受人，他们在购买前应核实是否有在无管理人情况下垫付的开支以及这些开支是否已获批准。未经批准可能隐藏着潜藏的负债。
如果您处于这种情况，您必须仔细记录紧急情况（照片、报价、证词），联系多个工匠以避免任何偏袒嫌疑，并尽快通知所有共有产权人。不要等数月才要求批准，因为时间对您不利。
避免此类纠纷的四点建议
- 预见管理人空缺。在任何共有产权中，指定管理人是强制性的。如果您现在的管理人即将离任，立即着手寻找另一位。在此期间，可依据1965年法律第17条，由股东大会授权一位共有产权人管理日常事务。该受托人随后可有效垫付紧急开支。
- 建立紧急情况档案。照片、执达员笔录、邻居证词、专家报告……积累的证据越多，越容易说服股东大会（及可能的法官）相信工程的必要性和紧迫性。
- 尽快获得批准。在最短时间内组织股东大会。将批准列入议程，并明确说明：工程性质、金额、日期、垫付资金的共有产权人姓名。遵守召集和多数规则（依开支性质适用第24条或第25条）。
- 勿混淆紧急与舒适。判例要求真正的必要性。因公共区域地毯磨损而更换并非紧急。修复淹没入口大厅的漏水则是紧急。如有疑问，咨询专业律师。
- 若批准被拒，考虑诉诸司法。受损的共有产权人可依不当得利（原称无因得利）向法院请求报销。但这一程序不确定且费用高昂。最好提前说服股东大会。
深入：相关判例及演变
1986年的判决并非凭空而来。早在1974年11月5日，最高法院的一项判决（上诉号73-10.881）已承认股东大会可批准一位共有产权人在无管理人时签订的合同，只要该合同对共有产权有用。更近期的，第三民事庭重申，股东大会始终可批准由临时受托人作出的决定（Cass. 3e civ., 2012年3月14日，第10-26.970号）。
相反，当紧急情况未被证明或共有产权人甚至未尝试召集会议就采取行动时，法院会更严厉。在巴黎，上诉法院因此拒绝确认一位共有产权人所完成工程的批准，因为他未能证明其紧急性质以及无法等待管理人任命（CA Paris, 2017年6月8日，RG n° 15/08972）。
这一持续趋势表明，法官们试图在代表规则的严格性与保护建筑物的实际需要之间取得平衡。未来，判例可能继续允许批准，但会对紧急概念加强控制。不谨慎的共有产权人可能会因此使其主动行为受到制裁。
需记住的要点
以下是您可能遇到的问题及其简要回答：
若无管理人，我能否为共有产权垫付开支？
可以，但须是公共区域的紧急维修。之后您须经股东大会批准这些开支。
若股东大会拒绝批准怎么办？
您可能无法获得报销。可提起诉讼，但结果不确定。
批准此类开支需何种多数？
批准遵循与被批准行为相同的规则。对于紧急工程，常依据工程性质适用第24条（简单多数）或第25条（绝对多数）。您的管理人或律师会提供建议。
批准能否弥补所有瑕疵？
不能。批准仅补正权力欠缺。若工程执行不当或价格过高，下令者的责任可能被追究。
此判例是否也适用于有管理人的共有产权？
是的，但那时用处较小，因为管理人通常在场行动。不过，若有共有产权人在绝对紧急情况下（如深夜）先于管理人行动，批准仍可考虑。
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