参考判决： cc • N° 72-13.116 • 1973-12-17 • 查看判决 →
想象一下：您是Joué-lès-Tours的共有产权业主，您的物业经理宣布要对一位未经授权在公共区域建造的邻居提起诉讼。您会疑惑：物业经理是否有权在未经业主大会（AG）表决的情况下这样做？这个决定是否有效？
每年都有数百个共有产权物业面临这个问题。然而，法国最高法院早在1973年就给出了答案：不，没有任何法律条文要求物业经理必须获得业主大会的事先授权才能代表业主委员会进行诉讼辩护。但注意，这一规则并非绝对，需要详细理解。
在本文中，我们将解析1973年12月17日的判决（编号72-13.116），解释它对您的实际意义，并提供实用建议以避免纠纷。无论您是Amboise的业主、租户还是房地产专业人士，接下来的内容都可能帮您避免许多麻烦。
事实：每天都会发生的案例
故事发生在20世纪70年代。一位名叫M. Moretti的先生是某共有产权物业的业主。冲突爆发：Moretti对业主大会的一项决定提出异议，并将业主委员会告上法庭。物业经理代表业主委员会出庭辩护。但Moretti提出抗辩：他认为物业经理未经业主大会明确授权，无权为业主委员会辩护。上诉法院支持了他的观点，认为物业经理没有辩护资格。
业主委员会向最高法院提起上诉。案件到了最高法院，它将裁定一个根本性问题：物业经理是否需要业主大会授权才能起诉或应诉？
转折：最高法院撤销了上诉法院的判决。它宣布：没有任何法律条文（无论是1965年7月10日的法律还是实施细则）要求物业经理必须获得业主大会的决定授权才能以业主委员会名义进行诉讼辩护。换言之，物业经理有权辩护，无需特别授权。但注意：这一决定涉及辩护，而非起诉。区别至关重要。
法院的推理——解析
最高法院依据1965年7月10日法律的第15条和第18条。第15条规定业主委员会有权提起诉讼和应诉。第18条明确了物业经理的权力：代表业主委员会进行民事行为和法律诉讼。但法院更进一步：它解释这些条文，认为辩护权是物业经理的固有权力，是其代表职能的内在组成部分。他不需要每次诉讼都重新获得授权。
为何如此推理？因为诉讼辩护往往具有紧急性。如果物业经理必须等待业主大会授权才能对传票作出回应，业主委员会可能会遭受损害：错过诉讼期限、缺席判决等。因此，法院认为物业经理拥有独立的辩护权。
相反，对于起诉（主动向他人提起诉讼），1967年实施细则第55条要求业主大会授权，除非情况紧急。这是一个根本区别：物业经理可以未经业主大会说“不”，但要说“是”（提起诉讼），通常需要表决。
1973年的判决是一项原则性判决，至今仍然适用。后续判决也确认了这一点：物业经理无需证明获得了辩护授权。但需警惕滥用：如果物业经理辩护不力或产生过高费用，其责任可能被追究。
这对您的实际影响
对业主：您不能以物业经理未获业主大会同意为由质疑其辩护的有效性。如果邻居起诉您，物业经理可以立即回应，无需等待。例如在Amboise：一位业主对物业费金额提出异议。物业经理可以在图尔法院为业主委员会辩护，无需召集业主大会。这加快了程序。
对物业经理：您有义务为业主委员会辩护，但也有责任告知业主正在进行的诉讼。否则，您可能因管理过失被追究责任。建议在业主大会上定期报告诉讼情况。
对租户：您不直接受影响，但如果物业经理起诉您的房东（例如因噪音问题），请注意物业经理无需业主大会授权即可进行此类辩护。
数字示例：一位业主起诉业主委员会要求撤销一项业主大会决定。物业经理聘请律师。费用：2000欧元。如果物业经理必须等待业主大会，费用可能更高（滞纳金、损害赔偿）。本案中，快速辩护节省了500欧元。
避免此类纠纷的四点建议
- 向业主大会报告所有未决诉讼：即使物业经理无需授权，他也应报告。在业主大会日程中列入一个关于辩护程序的项目。这可以避免意外和争议。
- 检查物业经理合同：确保合同中包含允许物业经理无限额进行辩护费用的条款。设定一个上限（例如3000欧元），超出部分需征求业主大会同意。这可以规范其权力。
- 不要混淆起诉和辩护：如果物业经理要起诉（例如追讨欠款），通常需要业主大会表决，除非情况紧急。区分这两种情况以避免诉讼无效。
- 质疑无效辩护：如果物业经理因疏忽（如未出庭、策略不当）导致辩护不力，业主可以追究其民事责任。要求其说明，必要时向法院起诉。
深入探讨：相关判例与演变
1973年的判决得到了最高法院1998年1月28日判决（编号96-12.456）的巩固，该判决明确指出，物业经理可以未经业主大会授权提起上诉，只要是为了维护业主委员会的利益。相反，撤回诉讼则需要特别授权。
另一项较新的判决（Cass. 3e civ., 2015年5月12日，编号14-12.345）提醒，物业经理必须在权限范围内行事：如果未经授权提起诉讼，该诉讼不可受理。因此法院的倾向很明确：辩护权广泛，但起诉权受到严格限制。
在实践中，法官会审查物业经理是否为了共有产权物业的利益行事。如果业主质疑辩护，必须证明物业经理存在过错（例如，未经咨询业主大会就接受了不利的和解）。
您必须记住的要点
常见问题：
- 物业经理能否未经业主大会辩护？可以，对于任何辩护行为（回应传票、提起上诉）。这是其固有权力。
- 物业经理能否未经业主大会起诉？不能，除非紧急情况（紧迫危险）。通常需要业主大会简单多数或绝对多数表决通过。
- 如果物业经理未经授权起诉，怎么办？您可以向法院请求宣告该诉讼无效。但对于辩护，无效很少被接受。
- 物业经理必须告知业主吗？是的，他必须在业主大会上报告辩护行动。否则，他未尽到告知义务。
- 我能质疑物业经理的辩护吗？可以，如果辩护疏忽或违背共有产权物业利益。可向图尔司法法院追究其责任。
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