Décision de référence : cc • N° 21-21.943 • 2023-01-25 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes locataire d’un commerce à Antibes, sur la rue d’Antibes, et votre bail arrive à renouvellement. Le propriétaire vous annonce un nouveau loyer bien plus élevé, en raison d’un déplafonnement (c’est-à-dire que le loyer n’est plus limité par l’indice, mais peut être fixé à la valeur locative du marché). Vous contestez, et l’affaire va devant le juge des loyers commerciaux. Mais voilà la question qui taraude tous les acteurs : ce juge peut-il, en plus de fixer le loyer, décider que la hausse sera étalée sur plusieurs années pour adoucir la charge ? La Cour de cassation a répondu le 25 janvier 2023 : non, ce n’est pas de son ressort. Explications.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Mme Y, locataire d’un local commercial à Le Cannet, exploitant une boutique de prêt-à-porter, voit son bail renouvelé en 2018. Le propriétaire, M. Z, notifie un nouveau loyer déplafonné, passant de 12 000 € à 18 000 € par an, soit une augmentation de 50 %. La locataire conteste ce montant et saisit le juge des loyers commerciaux. Elle demande, à titre principal, que le loyer soit fixé à 14 000 €, et à titre subsidiaire, que si le loyer est fixé à 18 000 €, la hausse soit étalée sur trois ans conformément à l’article L. 145-34 du Code de commerce (qui prévoit un étalement de la hausse annuelle à 10 % du loyer acquitté). Le juge de première instance fixe le loyer à 16 000 €, mais refuse d’appliquer l’étalement, estimant qu’il ne peut pas statuer sur ce point. La locataire interjette appel. La cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme le jugement, mais pour un motif différent : elle estime que l’étalement est automatique et que le juge n’a pas à l’ordonner. La locataire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation doit donc trancher : le juge des loyers commerciaux a-t-il le pouvoir d’appliquer l’étalement ?
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation commence par rappeler le texte de l’article L. 145-34 du Code de commerce. Cet article dispose que, en cas de déplafonnement, la hausse de loyer ne peut excéder 10 % du loyer acquitté par année. Mais attention : ce texte ne concerne que l’exécution du paiement, pas la fixation du loyer. undefined, le loyer est bien fixé à la valeur locative (par exemple 18 000 €), mais le bailleur ne peut exiger qu’une augmentation limitée chaque année (10 % du loyer précédent). La Cour précise que ce mécanisme d’étalement est distinct de la fixation du loyer. Or, le juge des loyers commerciaux, selon l’article R. 145-23 du Code de commerce, ne connaît que des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il n’a donc pas compétence pour statuer sur l’étalement. La cour d’appel, saisie de l’appel, ne peut avoir plus de pouvoirs que le juge initial. En conséquence, la demande d’étalement n’est pas recevable devant le juge des loyers commerciaux. Ce n’est pas un revirement de jurisprudence, mais une confirmation : la Cour de cassation avait déjà jugé en ce sens dans un arrêt du 16 septembre 2020 (n° 19-14.058). undefined, c’est que l’étalement s’applique de plein droit, sans que le juge ait besoin d’intervenir. C’est au bailleur, dans son bail ou dans sa notification, de prévoir l’étalement.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les locataires : si vous contestez un loyer déplafonné, vous ne pouvez plus demander au juge d’étaler la hausse. Vous devez le faire directement auprès du bailleur, ou, si le bailleur l’a déjà prévu, le juge n’a pas à l’ordonner. En pratique, cela signifie que si le propriétaire ne respecte pas l’étalement, ce n’est pas au juge des loyers de le rappeler, mais au tribunal de grande instance (ou tribunal judiciaire) classique. Pour les propriétaires bailleurs : vous devez impérativement prévoir dans le bail ou dans l’acte de renouvellement l’étalement de la hausse, sinon vous ne pourrez pas l’appliquer unilatéralement. Par exemple, à Le Cannet, si le loyer passe de 10 000 € à 15 000 €, vous ne pourrez réclamer que 11 000 € la première année (10 000 + 10 %), 12 100 € la deuxième, etc., jusqu’à atteindre 15 000 €. Si vous omettez de l’écrire, le locataire pourrait vous réclamer le loyer intégral immédiatement (mais vous pourrez toujours l’étaler de fait en ne facturant que les 10 %). Attention toutefois : si le locataire conteste le montant du loyer, il devra le faire devant le juge des loyers, mais la question de l’étalement devra être tranchée ailleurs. Ce qui complexifie les procédures. undefined, j’ai rencontré des dossiers où des locataires se sont vu refuser l’étalement par le juge des loyers, et ont dû saisir un autre tribunal pour le faire respecter, avec des frais supplémentaires.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- 1. Rédigez un bail précis : mentionnez clairement les modalités de déplafonnement et d’étalement. Par exemple : « En cas de déplafonnement, le loyer sera fixé à la valeur locative, mais la hausse annuelle ne pourra excéder 10 % du loyer de l’année précédente. » Cela évite toute contestation.
- 2. Notifiez le nouveau loyer avec l’étalement : lors du renouvellement, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) mentionnant à la fois le loyer déplafonné et le montant effectivement dû chaque année avec l’étalement.
- 3. En cas de litige, ne mélangez pas les demandes : si vous contestez le montant du loyer, saisissez le juge des loyers commerciaux. Si le bailleur n’applique pas l’étalement, saisissez le tribunal judiciaire. Ne demandez pas l’étalement au juge des loyers : il vous déboutera.
- 4. Consultez un avocat avant toute action : un conseil de 30 minutes peut vous éviter des mois de procédure. Maître Zakine peut vous aider à rédiger une notification de loyer conforme et vous orienter vers la bonne juridiction.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s’inscrit dans une lignée constante : la Cour de cassation avait déjà jugé, le 16 septembre 2020 (n° 19-14.058), que le juge des loyers n’a pas compétence pour appliquer l’étalement. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 septembre 2021, avait également suivi cette position. Toutefois, certaines cours d’appel, comme celle de Versailles, avaient auparavant considéré le contraire, créant une divergence. Désormais, la jurisprudence est unifiée : le juge des loyers ne peut pas étaler la hausse. Pour l’avenir, cette décision pourrait inciter le législateur à modifier la répartition des compétences, mais pour l’instant, les locataires doivent être vigilants. En pratique, le juge des loyers se concentre sur la fixation de la valeur locative, et l’étalement reste une question d’exécution du contrat.
Checklist avant d’agir
- Vous êtes locataire : vérifiez si votre bail contient une clause d’étalement. Si non, demandez au bailleur de l’appliquer. En cas de refus, saisissez le tribunal judiciaire, pas le juge des loyers.
- Vous êtes propriétaire : assurez-vous que la notification de renouvellement mentionne l’étalement. Si vous l’avez oublié, vous pouvez encore l’indiquer dans le bail signé.
- En cas de contentieux : ne demandez pas au juge des loyers d’étaler la hausse. Concentrez-vous sur la fixation du loyer. Si l’étalement est en jeu, faites une demande séparée.
- Délais : la contestation du loyer doit être faite dans les deux ans suivant la notification. L’action en paiement pour l’étalement se prescrit par cinq ans.
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