参考判决： cc • N° 21-21.943 • 2023-01-25 • 查看判决 →
想象一下：您是安提布（Antibes）安提布街（rue d'Antibes）一家商铺的租户，您的租约即将续签。业主通知您，由于解除上限（即租金不再受指数限制，可按市场租赁价值确定），新租金将大幅上涨。您提出异议，案件提交至商业租金法官。但所有相关方都纠结的问题是：该法官在确定租金的同时，能否决定将涨幅分期几年以减轻负担？法国最高法院于2023年1月25日作出回答：不能，这不属于其权限范围。解释如下。
事实：每天都会发生的故事
Y女士是勒卡内（Le Cannet）一间商铺的租户，经营一家成衣店，其租约于2018年续签。业主Z先生通知解除上限后的新租金，从每年12,000欧元涨至18,000欧元，涨幅达50%。租户对此金额提出异议，并诉诸商业租金法官。她主要请求将租金定为14,000欧元，次要请求是，如果租金定为18,000欧元，则根据《商法典》第L.145-34条（该条规定每年涨幅不得超过已付租金的10%）将涨幅分三年分摊。一审法官将租金定为16,000欧元，但拒绝适用分期，认为其无权就此作出裁决。租户提起上诉。艾克斯普罗旺斯上诉法院（Cour d'appel d'Aix-en-Provence）维持原判，但理由不同：它认为分期是自动适用的，法官无需下令。租户向最高法院提起上诉。因此，最高法院需裁定：商业租金法官是否有权适用分期？
法院的推理——详解
最高法院首先回顾了《商法典》第L.145-34条的文本。该条规定，在解除上限的情况下，租金涨幅每年不得超过已付租金的10%。但注意：该条仅涉及付款执行，而非租金确定。换言之，租金确实按市场租赁价值确定（例如18,000欧元），但出租人每年只能要求有限的涨幅（前一年租金的10%）。法院明确，这一分期机制与租金确定是分开的。而根据《商法典》第R.145-23条，商业租金法官仅审理关于修订或续签租约租金确定的争议。因此，其无权就分期问题作出裁决。受理上诉的上诉法院的权限不得大于初审法官。因此，分期请求在商业租金法官面前不予受理。这并非判例的逆转，而是确认：最高法院在2020年9月16日的判决（n° 19-14.058）中已作出同样裁决。鲜为人知的是，分期是自动适用的，无需法官干预。应由出租人在租约或通知中规定分期。
这对您的实际影响
对于租户：如果您对解除上限后的租金提出异议，您不能再向法官申请分期涨幅。您必须直接向出租人提出要求，或者如果出租人已规定分期，法官无需下令。实际上，这意味着如果业主不遵守分期，这不是商业租金法官的职责，而应由大审法院（或司法法院）处理。对于出租人业主：您必须在租约或续签文件中规定涨幅分期，否则您无法单方面适用。例如，在勒卡内，如果租金从10,000欧元涨至15,000欧元，您第一年仅能索要11,000欧元（10,000 + 10%），第二年12,100欧元，以此类推，直至达到15,000欧元。如果您遗漏了书面规定，租户可能会要求立即支付全额租金（但您仍可在事实上分期，仅收取10%的涨幅）。但注意：如果租户对租金金额有异议，他必须向商业租金法官提出，但分期问题则需另案裁决。这使程序复杂化。在我的实践中，我遇到过租户被商业租金法官拒绝分期，不得不另行起诉另一法院以强制执行分期，从而产生额外费用的情况。
避免此类纠纷的四条建议
- 1. 起草精确的租约：明确说明解除上限和分期的方式。例如：“在解除上限的情况下，租金按市场租赁价值确定，但每年涨幅不得超过前一年租金的10%。” 这可以避免任何争议。
- 2. 在通知新租金时附上分期方案：续签时，发送附有回执的挂号信（LRAR），同时注明解除上限后的租金以及分期后每年实际应付金额。
- 3. 发生纠纷时，不要混淆请求：如果您对租金金额有异议，请向商业租金法官提出。如果出租人未适用分期，请向司法法院起诉。不要向商业租金法官申请分期：他将会驳回。
- 4. 采取任何行动前咨询律师：30分钟的咨询可以避免数月的诉讼。Zakine律师可以帮助您起草符合规定的租金通知，并指导您选择正确的管辖法院。
深入研究：相关判例与演变
该判决遵循一贯立场：最高法院在2020年9月16日的判决（n° 19-14.058）中已裁定，商业租金法官无权适用分期。巴黎上诉法院在2021年9月10日的判决中也持同样立场。然而，此前一些上诉法院（如凡尔赛上诉法院）曾持相反观点，导致分歧。如今，判例已统一：商业租金法官不得分期提高租金。未来，该判决可能促使立法者修改管辖权分配，但目前租户需保持警惕。实际上，商业租金法官专注于确定市场租赁价值，分期问题仍是合同执行问题。
行动前检查清单
- 您作为租户：检查租约中是否有分期条款。如果没有，要求出租人适用。如遭拒绝，向司法法院起诉，而非商业租金法官。
- 您作为业主：确保续签通知中提及分期。如果忘记，您仍可在签署的租约中注明。
- 发生诉讼时：不要向商业租金法官申请分期。专注于租金确定。如果分期问题涉及，单独提出请求。
- 时效：对租金的异议须在通知后两年内提出。关于分期的付款诉讼时效为五年。
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