Entscheidungsreferenz: cc • N° 96-14.943 • 1998-03-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Laval, vermietet an einen Floristen. Vor zehn Jahren haben Sie 50.000 € investiert, um die Verkaufsfläche zu erweitern. Die Miete wurde damals nach oben angepasst. Heute läuft der Mietvertrag aus und Sie erhoffen sich eine erneute Déplafonnement (eine Erhöhung über den gesetzlichen Index hinaus), um Ihre Arbeiten zu rentabilisieren. Aber Ihr Mieter weigert sich mit der Begründung, diese Arbeiten seien bereits „verbraucht“. Wer hat recht?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 4. März 1998 im Urteil Société immobilière de Paris c/ Société Foncier Madeleine (Nr. 96-14.943) beantwortet. Eine Entscheidung, die immer noch maßgeblich ist und die jeder Eigentümer oder Mieter in Mayenne kennen sollte. Kurz gesagt: Verbesserungen, die unter einem vorherigen Mietvertrag durchgeführt wurden, können bei der nächsten Verlängerung keine erneute Déplafonnement rechtfertigen. Mit anderen Worten: Ein Vermieter kann nicht „zweimal dasselbe Bärenfell verkaufen“.
Was bedeutet das konkret für Sie? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Anfang der 1980er Jahre vermietet die Société immobilière de Paris (an deren Stelle später die Société Foncier Madeleine tritt) Geschäftsräume in Paris. Während der Laufzeit des Mietvertrags führt der Mieter umfangreiche Arbeiten durch, die die Verkaufsfläche vergrößern. 1981 wird der Mietvertrag verlängert, und die Miete wird aufgrund dieser Verbesserungen déplafonniert (d.h. über dem Referenzindex) festgesetzt.
Die Jahre vergehen. 1991 kommt es zu einer erneuten Verlängerung. Der Vermieter verlangt erneut eine déplafonnierte Miete und beruft sich dabei auf dieselben Arbeiten. Der Mieter lehnt ab mit der Begründung, diese Verbesserungen seien bereits in die vorherige Miete eingeflossen und könnten keine erneute Déplafonnement rechtfertigen. Das Berufungsgericht Paris gibt dem Mieter recht: Es weist den Antrag des Vermieters zurück. Dieser legt Kassation ein mit der Begründung, die Tatsacheninstanz habe aus ihren eigenen Feststellungen nicht die rechtlichen Konsequenzen gezogen.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt das Berufungsurteil, jedoch aus einem leicht anderen Grund: Er stellt fest, dass das Berufungsgericht gegen die Artikel 23-3 und 23-6 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute Artikel L. 145-33 und L. 145-34 des Handelsgesetzbuchs) verstoßen habe, indem es nicht feststellte, dass die Arbeiten unter dem vor dem abgelaufenen Mietvertrag liegenden Mietvertrag durchgeführt worden waren. Mit anderen Worten: Die Richter hätten feststellen müssen, dass die Flächenvergrößerung eine Verbesserung im Sinne von Artikel 23-3 darstellte, diese Verbesserung jedoch nicht mehr als Grundlage für eine erneute Déplafonnement dienen könne, da sie bereits bei der vorherigen Verlängerung berücksichtigt worden sei. Der Vermieter unterliegt daher.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Zum Verständnis müssen wir auf die Texte zurückkommen. Artikel 23-3 des Dekrets von 1953 (heute L. 145-33 des Handelsgesetzbuchs) bestimmt, dass die Miete für Gewerberaummietverträge auf den Mietwert (also déplafonniert) festgesetzt werden kann, wenn eine wesentliche Änderung der lokalen Standortfaktoren, eine Nutzungsänderung der Räume oder vom Mieter durchgeführte Verbesserungsarbeiten vorliegen. Artikel 23-6 (heute L. 145-34) präzisiert, dass die Miete bei Verlängerung nicht über die Indexveränderung hinaus erhöht werden darf, außer in Ausnahmefällen.
Der Kassationsgerichtshof hat bereits mehrfach entschieden, dass Verbesserungen nur einmal eine Déplafonnement rechtfertigen können: der Grundsatz der Einmaligkeit des Grundes. Mit anderen Worten: Hat ein Vermieter bereits aufgrund von Arbeiten eine déplafonnierte Miete erhalten, kann er dieselben Arbeiten nicht für eine erneute Déplafonnement bei der nächsten Verlängerung verwenden.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht den Antrag des Vermieters mit der Begründung abgewiesen, dass die Verlängerung von 1981 bereits zu einem déplafonnierten Preis erfolgt sei und diese Déplafonnement nur aufgrund der streitigen Verbesserungen habe erfolgen können. Der Kassationsgerichtshof billigt das Ergebnis (die Abweisung), kritisiert aber die Begründung: Das Berufungsgericht hätte feststellen müssen, dass die Arbeiten aus dem vor dem abgelaufenen Mietvertrag stammten und daher nicht ein zweites Mal geltend gemacht werden könnten. Mit anderen Worten: Der Vermieter hat zu Unrecht versucht, die Wirkung seiner Arbeiten „auszudehnen“.
Die Lehre daraus ist, dass diese Lösung den Mieter vor missbräuchlichen Erhöhungen schützt, aber den Vermieter zwingt, seine Investitionen zeitlich gut zu planen: Wenn Sie während der Laufzeit des Mietvertrags Arbeiten durchführen, können Sie diese nur bei der ersten darauffolgenden Verlängerung geltend machen. Danach sind sie rechtlich „abgeschrieben“.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer/Vermieter sind: Sie müssen wissen, dass Verbesserungsarbeiten (Erweiterung, Modernisierung usw.) Ihnen nur zu einer einmaligen Déplafonnement berechtigen, und zwar bei der ersten Verlängerung nach ihrer Durchführung. Nach dieser Verlängerung können Sie sie nicht mehr geltend machen. Konkretes Beispiel: Herr Martin, Eigentümer eines Geschäfts von 50 m² in Laval, gibt 30.000 € aus, um die Fläche im Jahr 2020 auf 80 m² zu vergrößern. Der Mietvertrag wird 2023 verlängert: Er kann eine déplafonnierte Miete verlangen. Aber 2033, bei der nächsten Verlängerung, kann er sich nicht mehr auf dieselben Arbeiten berufen, um eine erneute Erhöhung zu rechtfertigen.
Wenn Sie Mieter sind: Sie sind vor doppelten Erhöhungen geschützt. Wenn Ihr Vermieter eine déplafonnierte Miete unter Berufung auf Arbeiten verlangt, die vor mehr als 9 Jahren (der Laufzeit eines Gewerbemietvertrags) durchgeführt wurden, können Sie sich widersetzen. Überprüfen Sie das Datum der Arbeiten und das der letzten Verlängerung. Wenn die Arbeiten bereits gedient haben, muss der Vermieter einen anderen Grund finden (Änderung der
