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共有物业份额分割：当法律不适用时（法国最高法院第三民事庭，2021年6月3日，第20-16.777号）

参考判决： Cass. 3e civ. • N° 20-16.777 • 2021-06-03 • 查看判决 →

想象一下：您在瓦洛里斯（Vallauris）一栋建于1970年代的建筑中拥有一套公寓。业主大会投票决定分割某些共有物业份额，以规范地籍状况。但一位共有业主提出异议，声称该分割受制于一项旨在防止不合格住房的严格法律。谁是对的？在法国最高法院2021年6月3日作出此项裁定之前，答案并不明确。如今，法官已作出裁决：《建筑与住宅法典》第L. 111-6-1条（该条规范住宅房屋的分割）不适用于为法律和会计目的而进行的共有物业份额分割，且未创建新的住宅单元。

由第三民事庭作出的这一裁定，是共有物业法律安全性的胜利。它明确，关于住宅分割的法律仅适用于导致提供新住宅单元的操作。相反，当分割一个份额以形成对应于建筑物中已独立部分的两个份额时（例如，一个“地下室”份额和一个“公寓”份额原本被人为合并），则不受该法规的约束。详细解释如下。

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation ?

Cet article impose des conditions strictes pour diviser un local d'habitation en plusieurs lots (surface minimale, respect des normes de décence, etc.). Il vise à lutter contre la création de logements indignes.

Puis-je diviser mon lot de copropriété sans respecter l'article L. 111-6-1 ?

Oui, si la division est purement juridique et comptable, sans création de nouveaux logements. Par exemple, séparer un lot qui regroupait artificiellement un appartement et une cave en deux lots distincts.

Quels sont les risques si une division de lots est contestée ?

Le copropriétaire contestataire peut demander l'annulation de l'assemblée générale. La décision de la Cour de cassation rassure : si la division est justifiée par la structure de l'immeuble, elle est valable.

Que faire si mon syndic propose une division de lots ?

Vérifiez que la division est motivée par des raisons juridiques ou comptables (ex : régularisation du règlement de copropriété) et non par la création de nouveaux logements. Demandez un avis d'avocat spécialisé.

Cette décision s'applique-t-elle aux copropriétés de Sophia-Antipolis ?

Oui, elle est de portée nationale. Les copropriétés des zones tendues comme Sophia-Antipolis peuvent bénéficier de cette clarification pour des divisions nécessaires à la gestion de l'immeuble.

Cas d'usage pratiques

共有业主希望分割其份额以单独出售

杜邦先生（M. Dupont）是瓦洛里斯的一位业主，拥有一个包含一间工作室和一个地下室的份额。他想分割该份额以独立出售地下室。业主大会投票同意分割。另一位共有业主提出异议，援引《建筑与住宅法典》第L. 111-6-1条。

Application pratique:

根据此项裁定，杜邦先生可以证明该分割纯属法律性质：工作室和地下室在物理上已经独立。法律不适用。他必须将分割事项载入共有物业规约并修改份额系数（tantièmes）。

共有物业管理者规范描述不当的份额

索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）一处住宅区的物业管理者发现，共有物业规约将某一份额描述为“带地下室的公寓”，而实际上地下室是独立份额。他提议进行分割以符合实际情况。

Application pratique:

该分割合法，无需经过《建筑与住宅法典》第L. 111-6-1条。物业管理者应召集业主大会，解释份额系数的修改，并以所需多数通过表决。反对的共有业主不能援引该法予以阻止。

购买看似未依法分割的份额的买受人

马丁夫人（Mme Martin）在格拉斯（Grasse）购买一套公寓。合同注明份额“A”，但根据规约，该份额实际上是一个较大份额的分割结果。她担心该分割违法。

Application pratique:

如果分割是为了单独化已存在的部分，则有效。买受人应核查授权该分割的业主大会会议记录。如有疑问，专业律师将审查该分割是否创建了新住宅单元。

共有物业份额分割：当法律不适用时（法国最高法院第三民事庭，2021年6月3日，第20-16.777号）

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation ?

Puis-je diviser mon lot de copropriété sans respecter l'article L. 111-6-1 ?

Quels sont les risques si une division de lots est contestée ?

Que faire si mon syndic propose une division de lots ?

Cette décision s'applique-t-elle aux copropriétés de Sophia-Antipolis ?

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Cas d'usage pratiques

共有业主希望分割其份额以单独出售

共有物业管理者规范描述不当的份额

购买看似未依法分割的份额的买受人

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