Arcachon, 20. März 2023. Ein Ehepaar, das im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet ist, erwirbt 2018 durch ein Darlehen eine Villa von 120 m² im Viertel Abatilles für 850.000 €. Vier Jahre später lassen sie sich scheiden. Das Objekt hat 30 % an Wert gewonnen. Einer möchte mit den Kindern im Haus bleiben, der andere verlangt den Verkauf, um seinen Anteil zu erhalten. Ohne Einigung ordnet das Gericht eine Zwangsversteigerung an. Kosten des Verfahrens: Anwalts-, Gerichtsvollzieher- und Notarkosten sowie ein Abschlag von 10 % bis 15 % auf den Zwangsverkaufspreis. Dieses Szenario, das viele Paare in Arcachon erleben, veranschaulicht die Komplexität der Scheidung und Immobilie in Arcachon.
Scheidung und Immobilie: Was sagt das Gesetz?
Im französischen Recht hängt das Schicksal des Objekts vom Güterstand und den Verfahrensentscheidungen ab. Gemäß Artikel 815 des Code civil endet die Bruchteilsgemeinschaft durch die Teilung. Wenn die Eheleute in einer Gemeinschaft leben, fällt das Objekt in das gemeinsame Vermögen; bei Gütertrennung behält jeder seinen Anteil. Bei Uneinigkeit gibt es zwei Wege: die bevorzugte Zuteilung (Artikel 831 bis 832-4 des Code civil) oder die Zwangsversteigerung (Artikel 1686 bis 1688 desselben Gesetzbuchs).
Die bevorzugte Zuteilung ermöglicht es einem Ehegatten, das Objekt gegen Zahlung einer Ausgleichszahlung zu erhalten. Artikel 831-2 präzisiert, dass der Richter sie gewähren kann, wenn das Objekt den Hauptwohnsitz der Familie darstellt, selbst wenn der Antragsteller nicht alle gesetzlichen Bedingungen erfüllt. Dieses Privileg weicht jedoch dem Interesse der Gläubiger oder wenn das Objekt mit Dritten in Bruchteilsgemeinschaft steht (Art. 832-1).
Wenn sich die Parteien nicht einigen, ordnet der Richter die Zwangsversteigerung an: Versteigerung, oft mit einem Startpreis unter dem Marktwert. Der Kassationshof erinnert regelmäßig daran, dass die Zwangsversteigerung eine subsidiäre Maßnahme ist (Cass. 3e civ., 15. Januar 2020, Nr. 18-25.402). In der Praxis verursacht sie Kosten und einen Wertverlust, insbesondere auf einem angespannten Markt wie dem von Arcachon.
Wenn sich das Objekt außerdem in einer angespannten Zone befindet (was auf Arcachon zutrifft, das in Zone A bis eingestuft ist), findet Artikel L. 411-3 des Code de l'habitat über Mieten nicht direkt Anwendung, aber Artikel R. 422-1 des Code de l'urbanisme kann besondere Genehmigungen für die Teilung des Grundstücks im Falle einer Teilung vorschreiben. In Arcachon erschwert die Regulierung der „heißen Betten“ (Ferienvermietung) manchmal die bevorzugte Zuteilung, wenn der Ehegatte möbliert vermieten möchte.
Die neuere Rechtsprechung
Die dritte Zivilkammer des Kassationshofs hat 2022 ein wichtiges Urteil gefällt (Cass. 3e civ., 22. Juni 2022, Nr. 21-10.114): Sie entschied, dass die bevorzugte Zuteilung des Hauptwohnsitzes verweigert werden kann, wenn der Antragsteller nicht die finanzielle Fähigkeit hat, die Ausgleichszahlung zu leisten, selbst wenn er das Sorgerecht für die Kinder hat. Konkret kann bei einer auf 1 Mio. € geschätzten Villa in Arcachon die Ausgleichszahlung 500.000 € erreichen. Ohne Eigenkapital oder Darlehen ist die Zuteilung unmöglich.
Der Conseil d'État hat ebenfalls in einer Entscheidung vom 10. März 2023 (Nr. 460 542) klargestellt, dass der Wertzuwachs, der auf einem in Bruchteilsgemeinschaft befindlichen Objekt vor der Scheidung erzielt wurde, bei der Veräußerung weiterhin der Wertzuwachssteuer unterliegt, ohne Abschlag für den Hauptwohnsitz, wenn der Verkäufer dort nicht mehr wohnt. Bei einem Objekt in Arcachon, das für 500.000 € gekauft und für 800.000 € verkauft wird, kann die Steuer 60.000 € übersteigen. Eine reichhaltige Quelle für Streitigkeiten.
Besonderheiten in Arcachon und in der Gironde
Arcachon und seine Region erleben einen Preisanstieg: Der mittlere Quadratmeterpreis erreichte 9.500 € im Jahr 2024 (Quelle: Observatoire des notaires de Gironde). Eine 50 m² große Wohnung im Viertel Plage kostet durchschnittlich 480.000 €. Der hohe Wert macht die Ausgleichszahlung für einen einzelnen Ehegatten oft unerschwinglich, zumal die Banken zögern, die bevorzugte Zuteilung nach der Scheidung zu finanzieren.
Das Tribunal judiciaire de Bordeaux (zuständig für streitige Scheidungen in der Gironde) weist Terminierungsfristen von 8 bis 12 Monaten für eine erste Anhörung auf, und bis zu 18 Monaten für eine Versteigerungsverhandlung. Im Jahr 2023 behandelte das Gericht mehr als 800 Fälle von Immobilienteilungen (Quelle: Jahresbericht TJ Bordeaux). Diese Fristen verlängern die Zeit der Bruchteilsgemeinschaft nach der Scheidung und führen zu Konflikten (Lasten, Instandhaltung, Nutzung).
Eine weitere Besonderheit: Objekte in einem geschützten Sektor (historische Villa der Ville d'Hiver) unterliegen der Stellungnahme des Architekten der Gebäude Frankreichs für jede Teilung oder Änderung. Eine Zwangsversteigerung kann daher blockiert werden (Artikel L. 621-31 des Code du patrimoine). In Arcachon betreffen mehrere neuere Rechtsstreitigkeiten diesen Punkt.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Diagnose und gütliche Einigung: Vor jedem Verfahren bewerten Sie das Objekt mit einem Notar oder einem Immobiliensachverständigen. Eine Einigung über den Verkauf oder die bevorzugte Zuteilung vermeidet die Zwangsversteigerung. In Arcachon kostet eine notarielle Mediation etwa 1.500 €, viel weniger als ein Prozess.
- Anrufung des Familienrichters (JAF) in Bordeaux: Im Rahmen der Scheidung reichen Sie einen Antrag auf Teilung ein (Artikel 1360 der Zivilprozessordnung). Fügen Sie die Unterlagen bei: Ehevertrag, Eigentumsurkunde, Schätzung.
- Vorbereitendes Verfahren und erste Anhörung: Der Familienrichter setzt Fristen für den Austausch der Vorschläge. Im Durchschnitt 4 Monate in Bordeaux. Wenn keine Einigung erzielt wird, ordnet er ein gerichtliches Gutachten an (Kosten: 2.000 € bis 4.000 €).
- Entscheidung über die bevorzugte Zuteilung oder die Zwangsversteigerung: Der Richter entscheidet über das Prinzip. Bei Zuteilung legt er die Ausgleichszahlung fest und kann Zahlungsfristen gewähren. Bei Zwangsversteigerung legt er den Mindestpreis fest (oft 70 % des Marktwerts) und setzt den Versteigerungstermin an.
- Verkauf und Verteilung des Erlöses: Nach der Versteigerung zahlt der Ersteher den Preis, abzüglich der Gebühren. Der Notar verteilt den Erlös nach Tilgung der Schulden und der Ausgleichszahlungen. Jeder Ehegatte erhält seinen Anteil, abzüglich der Verfahrenskosten.
Praktische Ratschläge von Maître Cécile Zakine
Maître Cécile Zakine, Anwältin für Immobilienrecht in Arcachon, empfiehlt: „Vermeiden Sie die Zwangsversteigerung um jeden Preis. Sie ist teuer, langwierig und führt zu einem Wertverlust. Verhandeln Sie eine bevorzugte Zuteilung mit einer Ausgleichszahlung, die durch ein Darlehen finanziert wird, oder verkaufen Sie das Objekt gemeinsam, um den Gewinn zu teilen. Wenn Sie sich für die Zuteilung entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie die Finanzierung vor der Anhörung gesichert haben. Und denken Sie an die steuerlichen Aspekte: Die Wertzuwachssteuer kann erheblich sein, wenn Sie nicht mehr im Objekt wohnen.“
Sie erinnert auch daran, dass der Anwalt in Scheidungsverfahren unerlässlich ist, um Ihre Interessen zu verteidigen und die Fallstricke der Bruchteilsgemeinschaft zu vermeiden. Die Kosten für einen Anwalt in Bordeaux liegen zwischen 2.500 € und 5.000 € für ein Teilungsverfahren, aber das ist nichts im Vergleich zu den Verlusten durch eine schlecht geführte Zwangsversteigerung.
Schlussfolgerung
Die Scheidung und die Immobilie in Arcachon erfordern eine sorgfältige Vorbereitung und eine genaue Kenntnis der rechtlichen Mechanismen. Ob Sie die bevorzugte Zuteilung oder die Zwangsversteigerung wählen, jede Option hat finanzielle und steuerliche Konsequenzen. Angesichts der hohen Preise in Arcachon und der langen Fristen beim Tribunal judiciaire de Bordeaux ist es entscheidend, sich von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt begleiten zu lassen. So schützen Sie Ihr Vermögen und sichern die Zukunft Ihrer Familie.
