Im Jahr 2024 hat die Stadtverwaltung von Arcachon nur 85 Baugenehmigungen erteilt, was einem Rückgang von 15 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, so das Observatoire de l'immobilier in der Gironde. Herr und Frau Dupont, Eigentümer eines Grundstücks in der Rue des Arbousiers, haben dies schmerzlich erfahren: Ihr Projekt einer zeitgenössischen Villa wurde wegen Nichteinhaltung des Bodenversiegelungskoeffizienten des lokalen PLU abgelehnt. Diese Verweigerung der Baugenehmigung in Arcachon ist jedoch kein Schicksal. Man muss nur die Rechtswege und die verfahrensrechtlichen Besonderheiten kennen, die gelten.
Verweigerte Baugenehmigung: Was das Gesetz sagt
Der Code de l'urbanisme regelt streng die Gründe für die Verweigerung einer Baugenehmigung. Artikel L. 421-1 unterwirft jedes Bauvorhaben einer Genehmigung, während Artikel L. 421-6 vorsieht, dass die Genehmigung verweigert wird, wenn das Bauvorhaben gegen gesetzliche oder Verordnungsbestimmungen verstößt, insbesondere gegen den lokalen Stadtplan (PLU). Die Artikel R. 421-1 und folgende präzisieren die einzureichenden Unterlagen. Artikel L. 424-3 erlaubt den Widerruf einer rechtswidrigen Genehmigung innerhalb der Frist für verwaltungsgerichtliche Klagen, aber die anfängliche Verweigerung ist ein Verwaltungsakt, der angefochten werden kann.
In der Sache prüft der Verwaltungsrichter, ob der Verweigerungsgrund rechtmäßig, verhältnismäßig und ausreichend begründet ist (Art. L. 424-2 des Code de l'urbanisme). Artikel 544 des Code civil erinnert daran, dass Eigentum das Recht ist, in der absolutesten Weise über die Dinge zu verfügen, vorbehaltlich gesetzlicher Einschränkungen – das Städtebaurecht ist eine solche. Die Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs (3. Zivilkammer, 13. Februar 2020, Nr. 18-26.789) hat klargestellt, dass die Verweigerung auf einer zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden städtebaulichen Regel beruhen muss, außer bei materiellen Regeln (Art. L. 600-2 des Code de l'urbanisme).
In Arcachon legt der 2020 genehmigte PLU strenge Beschränkungen fest: maximale Höhe von 9 m, Bodenversiegelung auf 30 % begrenzt, und Einhaltung der Schutzzonen des Bassin d'Arcachon (Loi Littoral, Art. L. 121-1 des Code de l'urbanisme). Eine Verweigerung wegen Nichteinhaltung dieser Regeln ist häufig, kann aber angefochten werden, wenn die Begründung unzureichend ist oder das Projekt falsch qualifiziert wurde.
Die jüngste Rechtsprechung
Der Conseil d'État hat in seinem Urteil vom 10. Juli 2020 (Nr. 430235, erwähnt in der Sammlung Lebon) daran erinnert, dass die Verweigerung einer Baugenehmigung, die auf einem Plan zur Prävention von Naturrisiken (PPRN) beruht, streng verhältnismäßig sein muss. Der Fall betraf eine Villa in La Teste-de-Buch, einer Nachbargemeinde von Arcachon. Der Richter hob die Verweigerung auf, da die bloße Nähe zu einer Überschwemmungszone ohne individuelle Analyse kein totales Bauverbot rechtfertigte. Diese Entscheidung ist direkt auf Arcachon anwendbar, wo der PPRN des Bassin d'Arcachon (2014 genehmigt) häufig angeführt wird.
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Mai 2021 (Nr. 20-15.433) über die Begründung der Verweigerung entschieden. Er urteilte, dass ein Bürgermeister sich nicht darauf beschränken kann, auf eine allgemeine Bestimmung des PLU zu verweisen; er muss erklären, inwiefern das Projekt konkret gegen die Regel verstößt. Diese Anforderung stärkt den Schutz der Antragsteller, insbesondere in Arcachon, wo die Genehmigungsbehörden manchmal eine subjektive Auslegung der Regeln vornehmen.
Besonderheiten in Arcachon und in der Gironde
Arcachon, eine Küstenstadt in der Gironde, ist einem starken Bodenpreisdruck ausgesetzt. Laut Meilleurs Agents erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis dort im Jahr 2024 6.800 €, was jeden bebaubaren Quadratmeter wertvoll macht. Der sehr schützende PLU von Arcachon verbietet jede Konstruktion im 100-Meter-Streifen vom Ufer (Art. L. 121-16 des Code de l'urbanisme) und begrenzt Erweiterungen. In der Gironde sind die Wartezeiten für Verhandlungen am Verwaltungsgericht Bordeaux lang: durchschnittlich 14 Monate für eine Klage gegen eine Verweigerung der Baugenehmigung (Quelle: Tätigkeitsbericht 2023 des TA).
Ein weiteres konkretes Beispiel: Im Jahr 2023 hob das TA Bordeaux eine Verweigerung der Baugenehmigung auf, die die Stadtverwaltung von Arcachon einem Projekt in der Rue de l'Aiguillon entgegengesetzt hatte, mit der Begründung, dass der PLU die beanspruchte Anzahl der Stockwerke nicht ausdrücklich verbiete. Dieses Urteil zeigt, wie wichtig eine solide rechtliche Argumentation ist.
Die Gironde verzeichnet auch eine hohe Anzahl von Widersprüchen – etwa 30 % der Verweigerungen werden einer erneuten Prüfung unterzogen, aber nur 10 % führen zu einer Regularisierung. Der Klageweg bleibt daher oft notwendig, um seine Rechte geltend zu machen.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Erhalt des Verweigerungsbescheids: Die Klagefrist beginnt mit der Zustellung. Überprüfen Sie das Datum und die Identität des Autors (den Bürgermeister).
- Berechnung der Fristen: Sie haben 2 Monate, um einen Widerspruch einzulegen (Art. R. 424-2 des Code de l'urbanisme). Dieser Widerspruch verlängert die Frist für die verwaltungsgerichtliche Klage um weitere 2 Monate.
- Widerspruch: Senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein an den Bürgermeister von Arcachon. Legen Sie die rechtlichen Anfechtungsgründe genau dar (Rechtsfehler, Tatsachenfehler, unzureichende Begründung).
- Hierarchischer Rechtsbehelf (optional): Den Präfekten der Gironde anrufen (Art. L. 421-9). Achtung: Dieser Rechtsbehelf unterbricht die Frist für die verwaltungsgerichtliche Klage nicht, es sei denn, Sie entscheiden sich nur für den Widerspruch.
- Anrufung des Verwaltungsgerichts: Wenn innerhalb von 2 Monaten nach dem Widerspruch keine positive Antwort erfolgt oder dieser abgelehnt wird, haben Sie 2 Monate Zeit, eine Klage beim TA Bordeaux einzureichen. Die Hinzuziehung eines Anwalts ist nicht obligatorisch, aber dringend empfohlen.
- Verfahren: Das TA bearbeitet den Fall, es findet ein Schriftsatzwechsel zwischen den Parteien statt. Durchschnittliche Dauer: 8 bis 12 Monate.
- Öffentliche Verhandlung: Der Richter der einstweiligen Anordnung kann in dringenden Fällen entscheiden, wenn die Klage auf einem schweren Schaden beruht. Andernfalls wird die Angelegenheit in einer öffentlichen Sitzung verhandelt.
