参考判决： cc • N° 07-15.772 • 2009-02-25 • 查阅判决 →
想象一下：您在瓦尔博讷（Valbonne）拥有一套公寓，位于一个迷人的区分共有物业（copropriété）中，俯瞰圣尼古拉广场（place Saint-Nicolas）。底层是有顶的柱廊（portiques）。几十年来，区分共有人（copropriétaires）一直使用它们、维护它们、为它们的维修支付费用。突然有一天，市镇（commune）通知您，这些柱廊实际上是公有领域（domaine public）的财产，属于所有人，而您对此没有任何专有权。这很令人惊讶，不是吗？
然而，这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2009年2月25日的一项判决（n° 07-15.772）中必须裁决的情况。法官们重申了行政法的一个基本原则：公有领域的财产是不可时效取得的（on ne peut pas en devenir propriétaire par le temps）且不可转让的（on ne peut pas les vendre ni les donner）。即使是古老的区分所有规约（règlement de copropriété）也不能违反这一原则。
但这对于您，索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）或其他地方的业主，具体意味着什么？本文将简单明了地为您解释一切，并为您提供避免陷入类似纠纷的关键。
事实：一个每天都在发生的故事
让我们回到过去。1881年，瓦尔博讷市镇（姑且这么说）通过拍卖（adjudication）出售了一栋名为“赌场”（Casino）的建筑，位于圣尼古拉广场。该出售的招标细则（cahier des charges）第5条规定，底层的柱廊“始终属于公有领域”。市镇承诺维护铺砌路面并修理天花板。简而言之，这些柱廊是并且仍然是公共财产，向所有人开放。
几十年后，该建筑被分割成区分共有单元（lots de copropriété）。制定了一份区分所有规约，将柱廊纳入区分共有物业的共有部分（parties communes）。区分共有人视其为己有，进行维护，并禁止公众进入。
直到有一天市镇提出异议。它向法院提起诉讼，要求确认柱廊确实是市镇公有领域的一部分，并且区分所有规约在这点上是非法的。区分共有人抵抗：“但我们使用它们已经超过一百年了！区分所有规约是有效的！”
一审法院（可能是格拉斯（Grasse）的大审法院（tribunal de grande instance））支持市镇。区分共有人上诉，然后向最高法院提起再审。最高法院必须裁决：区分所有规约能否仅凭其存在，就将公有领域的财产转变为区分共有物业的私有财产？
法院的推理——剖析
最高法院的回答是否定的，其推理清晰明了。它首先重申了一般原则：构成公有领域的财产是不可时效取得的（《公共法人财产总法典》（Code général de la propriété des personnes publiques）第L. 3111-1条）。换言之，任何人不能仅仅通过长期使用（即使是几十年）就成为其所有者。而且它们是不可转让的：市镇不能出售它们，除非经过注销程序（déclassement）（即退出公有领域）。
接着，法院审查了区分所有规约。该规约声称将柱廊纳入区分共有物业的共有部分。但法院认为，该文件不能产生将公共设施从公有领域中剥离的效果。为什么？因为公有领域由法律和财产对公众使用或公共服务的用途（affectation）所定义。私人之间的合同（区分所有规约是一种合同）不能改变这一公共秩序（ordre public）地位（即对所有人具有强制力，即使未经同意）。
很少有人知道：法院不仅说“该规约无效”，还确认市镇从未失去对柱廊的所有权。1881年的招标细则很清楚：柱廊“始终属于公有领域”。这不仅仅是一个合同条款，而是对公共用途的承认。而且这种用途从未停止，即使区分共有人实际占用了这些场所。
简而言之：区分所有规约不能“私有化”一个因其性质或用途而属于公有领域的财产。法官们因此确认了判例的稳定性：取得时效（prescription acquisitive）（通过时间成为所有者）不适用于公有领域。区分共有人败诉了。
这对您意味着什么——具体影响
无论您是业主、租户还是区分共有人，这一判决都具有非常具体的影响。
如果您是区分共有人：您必须核实您的区分共有物业的共有部分是否错误地包含了可能属于公有领域的财产。例如，一个广场、一条通道、一个公共花园、一个柱廊。如果是这样，市镇可以要求恢复原状，您不能以您的区分所有规约为由保留专属权。在我的实践中，我在索菲亚-安蒂波利斯遇到过一些案件，其中一个地块（lotissement）将一条公共通道纳入其规约：市镇获得了该条款无效的判决，并重新开放了通道。
如果您是出租业主（propriétaire bailleur）：在购买区分共有物业中的房产时要小心。如果该房产包含有争议的共有部分，其价值可能会受到质疑。您可能会失去您认为已经获得的使用权。
如果您是购房者（acquéreur）：在购买区分共有单元之前，请要求您的公证人（notaire）核实区分所有规约是否包含了可能属于公共的财产。这可能涉及绿地、停车场、露台。如有疑问，咨询专门从事不动产法的律师（比如我）可以避免您遇到不愉快的意外。
如果您是租户（locataire）：您享有业主的权利，但您不直接受此纠纷影响。然而，如果您的业主因此败诉，可能会影响您对房产的享用（例如：丧失私人通道）。
在实践中，此类纠纷可能持续数年（平均3至5年），并花费数千欧元（律师费、专家鉴定费等）。最好事先预防。
避免此类纠纷的四条建议
- 核实房产的历史：在购买或修改区分所有规约之前，查阅地籍（cadastre）、旧买卖合同（如我们案件中的1881年招标细则）并向市镇咨询公共空间的状态。即使市镇不维护，一个财产也可能被归类为公有领域。
- 不要相信使用情况：如果财产属于公有领域，使用数十年并不能使您成为所有者。时效（通过时间取得）不适用。不要因为没有人抱怨就假定一个空间是私有的。
- 咨询专业公证人或律师：在起草或修改区分所有规约时，专业人员会识别出有争议的条款。在瓦尔博讷或索菲亚-安蒂波利斯，像我这样的律师非常了解这些地方性问题。
- 如有疑问，请咨询：如果您与您的区分共有物业或市镇存在分歧，不要让情况恶化。30分钟的咨询可以澄清您的权利，避免昂贵的诉讼。
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深入探讨：相关判例与演变
这一2009年的判决属于稳定的判例。早在1892年，最高行政法院（Conseil d'État）在“圣让德吕兹市镇案”（arrêt « Commune de Saint-Jean-de-Luz »）中就确认，公共道路不能通过时效取得。最近，最高法院在2003年5月6日的判决（n° 01-12.066）中确认了这一原则：个人不能通过时效取得海滩地块的所有权，即使使用了30年。
因此趋势是明确的：法官严格保护公有领域。然而，存在一个例外：注销（déclassement）。市镇可以自愿将财产退出公有领域（例如，为了出售），但这需要正式决议和废止用途（désaffectation）（该财产不再用于公共用途）。未经此程序，财产仍属于公有。
未来，可能会出现有关混合财产（例如：向公众开放但由区分共有物业管理的购物廊）的纠纷。公有领域与私有领域之间的界限可能模糊。在这种情况下，法官会考察实际用途：公众是否可以自由进入？市镇是否进行维护？
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 如果我使用公有领域的财产超过30年，我能成为其所有者吗？ 不能。时效不适用于公有领域。您不能通过使用（即使是长期使用）取得公共财产。
- 区分所有规约能否将公共空间私有化？ 不能。该条款无效。市镇可以要求宣布该条款无效并恢复原状。
- 如果市镇主张对我认为是私有的财产拥有权利，我有什么救济？ 您可以向司法法院（tribunal judiciaire）（原大审法院）提出异议。但您必须证明该财产不是公共的（缺乏公共用途、已废止用途等）。如果财产明显是公共的，胜诉机会很小。
- 如果我善意行事呢？ 善意不影响不可时效取得。您必须归还财产，且无权获得赔偿。
- 如何保障我的投资？ 购买前，请专业人员核实共有部分的状态。如果您已经是业主并且有疑问，请咨询律师。
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