Décision de référence : cc • N° 07-16.540 • 2008-10-08 • Consulter la décision →
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Un propriétaire à Bonifacio vend un appartement situé dans une copropriété. L'acte de vente mentionne une superficie de 65 m², incluant deux « avancées closes sur le jardin » dont l'acquéreur a la jouissance exclusive. Mais l'acquéreur, après la vente, fait réaliser un mesurage loi Carrez (loi du 10 juillet 1965, article 46) et constate que ces avancées sont en réalité des parties communes. Il assigne le vendeur en justice pour obtenir une réduction du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi de 1965 (qui sanctionne l'erreur de superficie supérieure à 5 %). Le tribunal de grande instance de Porto-Vecchio donne raison à l'acquéreur : le vendeur est condamné à lui verser une somme correspondant à la différence de superficie. Le vendeur fait appel, mais la cour d'appel de Bastia confirme. Il se pourvoit alors en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation devait répondre à une question simple : la superficie d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune doit-elle être incluse dans le mesurage loi Carrez ? Elle répond non, en rejetant le pourvoi, et en s'appuyant sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit la superficie privative comme celle des « parties privatives » du lot. Or, une partie commune, même si elle est attribuée à titre de jouissance exclusive à un copropriétaire, reste une partie commune. Elle n'est pas la propriété exclusive du copropriétaire, mais simplement un droit d'usage. Autrement dit, la Cour distingue le droit de propriété (sur une partie privative) du droit de jouissance (sur une partie commune). Ce dernier ne transfère pas la propriété. En clair, si vous avez un jardin privatif, une terrasse ou une cour dont l'usage vous est réservé, mais que ces espaces sont juridiquement des parties communes, leur superficie ne compte pas dans la loi Carrez. Attention toutefois : ce raisonnement s'applique uniquement si le droit de jouissance est exclusif et non pas un droit de propriété. Si le règlement de copropriété qualifie ces espaces de parties privatives, alors ils doivent être mesurés.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les vendeurs : si vous vendez un bien avec un jardin ou une terrasse privative, vérifiez impérativement la qualification juridique de ces espaces dans le règlement de copropriété. S'ils sont des parties communes, vous devez les exclure du calcul de la superficie loi Carrez. Dans le cas contraire, vous risquez une action en réduction du prix, comme dans l'affaire jugée. Pour les acquéreurs : avant d'acheter, demandez à voir le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Si le vendeur vous annonce une superficie incluant une terrasse ou un jardin, assurez-vous qu'il s'agit bien d'une partie privative. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez négocier le prix ou exiger une garantie. Pour les copropriétaires : si vous bénéficiez d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, sachez que ce droit n'est pas définitif. Il peut être remis en cause par une décision de l'assemblée générale ou par un changement de règlement. Ne considérez donc pas cet espace comme acquis.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez le règlement de copropriété avant toute vente ou achat : demandez une copie au syndic ou au notaire. Identifiez précisément les parties privatives et communes, ainsi que les droits de jouissance.
- Faites réaliser un métré loi Carrez par un professionnel : un géomètre-expert ou un diagnostiqueur saura distinguer les surfaces privatives des parties communes. Ne vous fiez pas aux plans du vendeur.
- En cas de doute sur la qualification d'un espace, demandez une modification du règlement de copropriété : si vous êtes copropriétaire, vous pouvez demander à l'assemblée générale de transformer une partie commune en partie privative, sous réserve de l'accord de tous les copropriétaires (unanimité).
- Mentionnez clairement dans l'acte de vente la nature juridique de chaque espace : précisez si une terrasse est une partie privative ou un droit de jouissance. Cela évitera toute contestation ultérieure.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2004 (Civ. 3e, 10 mars 2004, n° 02-16.945), elle avait jugé que les parties communes ne peuvent être incluses dans la superficie privative, même si elles sont attribuées à titre de jouissance exclusive. Plus récemment (Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-22.461), elle a précisé que la superficie des parties communes à jouissance exclusive doit être exclue du calcul de la quote-part de parties communes dans le lot. La tendance est donc claire : le droit de jouissance exclusive ne confère pas la propriété. Ce que peu de gens savent, c'est que certains règlements de copropriété anciens qualifient abusivement de « privatives » des parties communes. Dans ce cas, la qualification prima sur le règlement, mais attention : si un copropriétaire conteste, le juge peut requalifier l'espace en partie commune, ce qui entraîne les conséquences que l'on sait.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ :
- Puis-je inclure ma terrasse privative dans la superficie loi Carrez ? Oui, si elle est qualifiée de partie privative dans le règlement de copropriété. Sinon, non.
- Que faire si j'ai acheté un bien avec une superficie erronée à cause d'une terrasse exclue ? Vous pouvez demander une réduction du prix dans les 5 ans suivant la vente (délai de prescription).
- Le vendeur est-il protégé s'il a mentionné la superficie erronée de bonne foi ? Non, la loi Carrez est une garantie légale : le vendeur est tenu de fournir une superficie exacte, même s'il ignorait l'erreur.
- Puis-je transformer une partie commune à jouissance exclusive en partie privative ? Oui, avec l'accord de tous les copropriétaires en assemblée générale (unanimité) et modification du règlement.
- Quel est le coût d'un métré loi Carrez ? Entre 150 et 300 € selon la superficie. Un investissement modeste pour éviter des litiges coûteux.
Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →
📌 Besoin d'un conseil ? Contactez le cabinet.
