Entscheidungsreferenz: cc • N° 07-16.540 • 2008-10-08 • Entscheidung einsehen →
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Ein Eigentümer in Bonifacio verkauft eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Der Kaufvertrag weist eine Fläche von 65 m² aus, einschließlich zweier „geschlossener Vorbauten zum Garten“, an denen der Käufer ein ausschließliches Nutzungsrecht hat. Nach dem Kauf lässt der Käufer eine Carrez-Vermessung (Gesetz vom 10. Juli 1965, Artikel 46) durchführen und stellt fest, dass diese Vorbauten tatsächlich Gemeinschaftsflächen sind. Er verklagt den Verkäufer auf Minderung des Kaufpreises gemäß Artikel 46 des Gesetzes von 1965 (der eine Flächenabweichung von mehr als 5 % sanktioniert). Das Tribunal de grande instance von Porto-Vecchio gibt dem Käufer recht: Der Verkäufer wird zur Zahlung eines Betrags entsprechend der Flächendifferenz verurteilt. Der Verkäufer legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht Bastia bestätigt das Urteil. Daraufhin legt er Kassation ein.
Die rechtliche Begründung — im Detail
Der Kassationsgerichtshof musste eine einfache Frage beantworten: Muss die Fläche eines ausschließlichen Nutzungsrechts an einer Gemeinschaftsfläche in die Carrez-Vermessung einbezogen werden? Er verneint dies, weist die Kassation zurück und stützt sich auf Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der die private Fläche als die der „privaten Teile“ des Teileigentums definiert. Eine Gemeinschaftsfläche bleibt jedoch auch dann eine Gemeinschaftsfläche, wenn sie einem Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen ist. Sie ist nicht das Alleineigentum des Wohnungseigentümers, sondern lediglich ein Nutzungsrecht. Mit anderen Worten: Der Gerichtshof unterscheidet zwischen dem Eigentumsrecht (an einem privaten Teil) und dem Nutzungsrecht (an einer Gemeinschaftsfläche). Letzteres überträgt nicht das Eigentum. Kurz gesagt: Wenn Sie einen privaten Garten, eine Terrasse oder einen Hof haben, dessen Nutzung Ihnen vorbehalten ist, diese Flächen aber rechtlich Gemeinschaftsflächen sind, zählt ihre Fläche nicht für das Carrez-Gesetz. Achtung: Diese Argumentation gilt nur, wenn das Nutzungsrecht ausschließlich ist und kein Eigentumsrecht. Wenn die Teilungserklärung diese Flächen als private Teile qualifiziert, müssen sie vermessen werden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Verkäufer: Wenn Sie eine Immobilie mit einem privaten Garten oder einer privaten Terrasse verkaufen, überprüfen Sie unbedingt die rechtliche Qualifikation dieser Flächen in der Teilungserklärung. Handelt es sich um Gemeinschaftsflächen, müssen Sie sie von der Carrez-Flächenberechnung ausschließen. Andernfalls riskieren Sie eine Klage auf Minderung des Kaufpreises, wie im entschiedenen Fall. Für Käufer: Verlangen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung und die Aufteilungspläne. Wenn der Verkäufer eine Fläche angibt, die eine Terrasse oder einen Garten umfasst, stellen Sie sicher, dass es sich tatsächlich um einen privaten Teil handelt. Ist dies nicht der Fall, können Sie den Preis nachverhandeln oder eine Garantie verlangen. Für Wohnungseigentümer: Wenn Sie ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche haben, wissen Sie, dass dieses Recht nicht endgültig ist. Es kann durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung oder eine Änderung der Teilungserklärung in Frage gestellt werden. Betrachten Sie diese Fläche daher nicht als gesichert.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie die Teilungserklärung vor jedem Verkauf oder Kauf: Fordern Sie eine Kopie vom Verwalter oder Notar an. Identifizieren Sie genau die privaten und gemeinschaftlichen Teile sowie die Nutzungsrechte.
- Lassen Sie eine Carrez-Vermessung von einem Fachmann durchführen: Ein Geometer oder Diagnostiker kann private Flächen von Gemeinschaftsflächen unterscheiden. Verlassen Sie sich nicht auf die Pläne des Verkäufers.
- Bei Zweifeln an der Qualifikation einer Fläche beantragen Sie eine Änderung der Teilungserklärung: Als Wohnungseigentümer können Sie bei der Eigentümerversammlung die Umwandlung einer Gemeinschaftsfläche in einen privaten Teil beantragen, vorbehaltlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (Einstimmigkeit).
- Weisen Sie im Kaufvertrag die rechtliche Natur jeder Fläche klar aus: Geben Sie an, ob eine Terrasse ein privater Teil oder ein Nutzungsrecht ist. Das vermeidet spätere Streitigkeiten.
Vertiefung: einschlägige Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ein. Bereits 2004 (Civ. 3e, 10. März 2004, Nr. 02-16.945) hatte er entschieden, dass Gemeinschaftsflächen nicht in die private Fläche einbezogen werden können, selbst wenn sie zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind. In jüngerer Zeit (Civ. 3e, 12. Juli 2018, Nr. 17-22.461) präzisierte er, dass die Fläche von Gemeinschaftsflächen mit ausschließlichem Nutzungsrecht von der Berechnung des Miteigentumsanteils am Teileigentum ausgeschlossen werden muss. Der Trend ist also klar: Das ausschließliche Nutzungsrecht begründet kein Eigentum. Was nur wenige wissen: Manche älteren Teilungserklärungen qualifizieren Gemeinschaftsflächen fälschlicherweise als „privat“. In diesem Fall hat die Qualifikation in der Teilungserklärung Vorrang, aber Vorsicht: Wenn ein Wohnungseigentümer dies anficht, kann der Richter die Fläche als Gemeinschaftsfläche umqualifizieren, was die bekannten Folgen hat.
Was Sie unbedingt behalten sollten
FAQ:
- Kann ich meine private Terrasse in die Carrez-Fläche einbeziehen? Ja, wenn sie in der Teilungserklärung als privater Teil qualifiziert ist. Sonst nein.
- Was tun, wenn ich eine Immobilie mit falscher Flächenangabe gekauft habe? Sie können innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf eine Minderung des Kaufpreises verlangen, wenn die Abweichung mehr als 5 % beträgt.
