Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 78-15.030 • 1980-05-14 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade eine Eigentumswohnung auf Plan in Sophia-Antipolis gekauft. Der Bauträger übergibt Ihnen die Teilungserklärung: Ihre Einheit ist definiert, mit einem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen. Alles scheint klar. Aber was ist mit den Registrierungsgebühren? Der Notar spricht von einer zu zahlenden "Teilungsgebühr". Ist das normal? Diese Entscheidung des Kassationshofs von 1980 beantwortet genau diese Frage, die oft von Käufern und Fachleuten übersehen wird.
Das finanzielle Risiko: Die Teilungsgebühr (derzeit 2,5 % oder 1,1 % je nach Fall) wird auf den Wert der geteilten Vermögenswerte erhoben. Wenn die Steuerverwaltung der Ansicht ist, dass die Teilung eines ungeteilten Grundstücks in Wohnungseigentumseinheiten eine Teilung darstellt, fordert sie diese Gebühr. Aber die Grenze zwischen einer bloßen Begründung von Wohnungseigentum und einer steuerpflichtigen Teilung ist fließend.
Im Urteil vom 14. Mai 1980 entschied der Kassationshof: Die Urkunde, die ein ungeteiltes Grundstück in Einheiten mit Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt und diese Einheiten unter den Miteigentümern verteilt, ist eine Teilung, die der in Artikel 746 des Allgemeinen Steuergesetzbuchs vorgesehenen Gebühr unterliegt. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Stellen Sie sich vor: In Lille, in den 1970er Jahren, sind mehrere Personen Miteigentümer eines im Bau befindlichen Grundstücks. Anstatt im Miteigentum zu bleiben, beschließen sie, das Gebäude in Wohnungseigentumseinheiten aufzuteilen: Jeder Miteigentümer erhält eine Sondereigentumseinheit (eine Wohnung, ein Geschäftslokal) mit einem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen. Am 3. Juli 1973 wird eine notarielle Urkunde errichtet, die die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung enthält.
Problem: Die Steuerverwaltung betrachtet diesen Vorgang als eine Teilung und fordert die Zahlung der Teilungsgebühr auf den Wert der Gemeinschaftsflächen. Die Eigentümer widersprechen: Ihrer Ansicht nach liegt keine Teilung der Gemeinschaftsflächen vor, da diese weiterhin Eigentum aller Wohnungseigentümer bleiben. Es liege lediglich eine Ersetzung einer Miteigentümergemeinschaft durch eine andere vor.
Das Tribunal de grande instance Lille gibt ihnen im Juli 1973 recht. Die Steuerverwaltung legt jedoch Kassation ein. Der Kassationshof hebt das Urteil auf und verweist die Sache an das Berufungsgericht Douai zurück. Er entscheidet, dass die Urkunde vom 3. Juli 1973 tatsächlich eine Teilung der Gemeinschaftsflächen bewirkt, da jeder Miteigentümer eine bestimmte Einheit mit einem ausschließlichen Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen erhält, was die Art ihrer Rechte ändert.
Klar gesagt: Die Umwandlung eines einfachen Miteigentums in Wohnungseigentum mit individualisierten Einheiten ist ein rechtsübertragender Akt, der wie eine Teilung besteuert wird.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 746 des Allgemeinen Steuergesetzbuchs (CGI), der die Teilungsgebühr auf Urkunden erhebt, die eine Teilung von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen feststellen. Er legt den Begriff der Teilung weit aus: Es geht nicht nur um die Beendigung einer Miteigentümergemeinschaft, sondern auch um die Umwandlung der Art der Rechte der Miteigentümer.
Mit anderen Worten: Wenn die Teilungsurkunde jedem Miteigentümer eine Sondereigentumseinheit und einen Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen zuweist, liegt eine Teilung des ungeteilten Grundstücks vor: Jeder Miteigentümer erhält ein ausschließliches Recht an einem Teil (der Sondereigentumseinheit) und ein Miteigentumsrecht an einem anderen (den Gemeinschaftsflächen). Dies ist keine bloße Ersetzung einer Miteigentümergemeinschaft, da die Rechte jedes Einzelnen nun individualisiert und übertragbar sind.
Die Richter weisen das Argument zurück, dass die Gemeinschaftsflächen weiterhin Eigentum aller blieben: Zwar werden sie von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich gehalten, aber diese Gemeinschaft unterscheidet sich von der ursprünglichen, da sie akzessorisch zum Sondereigentum ist. Das Recht jedes Wohnungseigentümers an den Gemeinschaftsflächen ist proportional zu seiner Einheit und folgt deren Schicksal.
Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung betrifft nur Fälle, in denen die Teilungsurkunde zwischen den Miteigentümern selbst errichtet wird, bevor ein Verkauf an Dritte erfolgt. Wenn der Bauträger das Gebäude teilt und die Einheiten an verschiedene Erwerber verkauft, handelt es sich um gewöhnliche Verkäufe, nicht um eine Teilung.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung wurde später durch die Rechtsprechung und die Steuerlehre bestätigt. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Notare es versäumt hatten, eine steuerpflichtige Teilung zu erklären, was ihre Mandanten Nachzahlungen mit Zuschlägen aussetzte.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Miteigentümer: Wenn Sie ein Grundstück gemeinsam mit anderen besitzen (z.B. nach einer Erbschaft) und beschließen, es in Wohnungseigentumseinheiten aufzuteilen, um jedem Miteigentümer eine Einheit zuzuweisen, müssen Sie eine Teilungsgebühr auf den Wert der Gemeinschaftsflächen zahlen. Beispiel: In Le Cannet beschließen drei Miterben einer Villa im Wert von 600.000 €, diese in drei Wohnungen mit gemeinsamem Garten umzuwandeln. Die Teilungsgebühr (2,5 %) auf den Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsflächen (sagen wir 150.000 €) beträgt 3.750 €.
Für den Erwerber auf Plan: Wenn Sie eine Einheit in einer bereits vom Bauträger geteilten Wohnungseigentümergemeinschaft kaufen, sind Sie von dieser Teilungsgebühr nicht betroffen. Der Bauträger trägt die Kosten der Teilung, die oft im Kaufpreis enthalten sind.
Für den Immobilienfachmann: Bei der Erstellung einer Teilungsurkunde für ein ungeteiltes Grundstück achten Sie darauf, den Vorgang richtig zu qualifizieren. Handelt es sich um eine Teilung, muss die Gebühr entrichtet werden. Andernfalls kann die Verwaltung eine Nachforderung stellen.
Für den Wohnungseigentümer
