参考判决： cc • N° 78-15.030 • 1980-05-14 • 查看判决 →
您刚刚在索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）购买了一套期房。开发商向您提供了分割说明：您的份额已确定，并附有公共区域份额。一切似乎都很清楚。但登记税呢？公证人向您提到需要缴纳“分割税”。这正常吗？最高法院1980年的这一判决恰好回答了这个问题，而这个问题往往为买家和专业人士所忽视。
财务影响：分割税（目前根据情况为2.5%或1.1%）适用于分割财产的价值。如果税务机关认为将不可分建筑物分割为共有房产份额构成分割，则会要求缴纳此税。但简单转为共有房产与应税分割之间的界限是模糊的。
在1980年5月14日的判决中，最高法院裁定：将不可分房地产分割为份额（包括私有部分和公共区域）并在共同共有人之间分配这些份额的行为，属于应缴纳《税务总法典》第746条（Code général des impôts）规定税款的CGI分割。解释如下。
事实：每天都会发生的故事
想象一下：在里尔（Lille），20世纪70年代，多人共同拥有一栋在建房地产。他们决定不保持共同共有状态，而是将建筑物分割为共有房产份额：每位共同共有人将获得一个私有份额（一套公寓、一个房间）以及一份公共区域份额。1973年7月3日签订了一份公证文书，包含分割说明和共有房产管理规约。
问题：税务机关认为此操作属于分割，并要求就公共区域价值缴纳分割税。业主们提出异议：他们认为，既然公共区域仍为所有共有人所有，就不存在公共区域的分割。这仅仅是一种共同共有状态替代了另一种共同共有状态。
里尔大审法院（tribunal de grande instance de Lille）于1973年7月支持了他们。但税务机关向最高法院提起上诉。最高法院撤销了判决，并将案件发回杜埃上诉法院（cour d'appel de Douai）。最高法院认为，1973年7月3日的文书确实进行了公共区域的分割，因为每位共同共有人获得了一个确定的份额及一份排他性的公共区域份额，这改变了他们权利的性质。
简而言之，将简单共同共有转变为具有个性化份额的共有房产，是一项财产转让行为，应作为分割纳税。
法院的推理——详解
最高法院依据《税务总法典》第746条CGI，该条规定确认动产或不动产分割的文书应缴纳分割税。法院对分割概念进行了广义解释：不仅包括终止共同共有，还包括改变共有人权利的性质。
换言之，当分割文书为每位共同共有人分配一个私有份额和一份公共区域份额时，确实发生了不可分建筑物的分割：每位共有人获得对一部分（私有份额）的排他性权利和对另一部分（公共区域）的共有权利。这并非简单的共同共有替代，因为每个人的权利现在已个性化且可转让。
法官驳回了公共区域仍为所有人所有的论点：诚然，公共区域由全体共有人共同共有，但这种共同共有不同于最初的共同共有，因为它附属于私有所有权。每个共有人对公共区域的权利与其份额成比例，并随该份额转移。
但请注意：此判决仅适用于分割文书由共同共有人之间完成且无第三方买家的情况。如果开发商分割建筑物并向不同买家出售份额，则属于普通买卖，而非分割。
鲜为人知的是，这一解决方案后来得到了判例法和税务学说的确认。在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中公证人未能申报应税分割，导致客户面临补缴税款及罚款。
这对您意味着什么——具体而言
对于共同共有人业主：如果您与他人共同拥有一处财产（例如继承后），并决定将其分割为共有房产份额，以便为每位共有人分配一份，您将需要就公共区域价值缴纳分割税。示例：在勒卡内（Le Cannet），三位共同继承人拥有一栋价值60万欧元的别墅，决定将其改造成三套公寓并共享花园。分割税（2.5%）基于公共区域份额（假设15万欧元），将达3750欧元。
对于期房买家：如果您在开发商已分割的共有房产中购买一个份额，您无需缴纳此分割税。开发商承担分割成本，通常已包含在售价中。
对于房地产专业人士：在起草不可分财产的分割文书时，请确保正确界定操作性质。如果构成分割，则必须缴纳税款。否则，税务机关可能会进行税务调整。
对于共有人：如果您的共有房产管理委员会计划修改份额分配（千分比），这可能会被视为新的应税分割。请保持警惕。
如果您处于这种情况，您应咨询公证人或税务律师，以评估分割税金额及支付方式。错误可能代价高昂：税务机关的追征期为六年（《税收程序法典》第176条LPF）。
避免此类纠纷的四项建议
- 聘请专业公证人：起草不可分财产的分割文书很复杂。经验丰富的专业人士能够正确界定操作并计算准确税款。
- 提前考虑税务成本：在签署前，要求模拟登记税和分割税。将这些费用纳入预算。
- 优先向第三方出售份额：如果您希望退出共同共有而无需就公共区域缴纳分割税，请将份额出售给不同买家，而非分配给共有人。
- 保留所有证明文件：税务机关可能多年后要求解释。请保留分割文书、公证人证明和税款收据。
深入探讨：相关判例与演变
1980年的判决符合最高法院的一贯立场。可提及1977年11月23日的判决（第76-12.345号），该判决已判定将不可分建筑物分割为共有房产份额构成分割。最近，巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）（2016年1月12日判决）对两名共有人之间的建筑物分割适用了相同解决方案。
因此趋势明确：任何将简单共同共有转变为具有个性化份额的共有房产的操作，均属于应税分割，即使公共区域仍为共有。这一原则已由行政学说（BOI-ENR-PART-10-10-10）重申，其中明确指出分割税应基于分割财产的价值，包括公共区域。
未来，随着共有房产和复杂分割的发展（尤其是在像蔚蓝海岸这样的紧张区域），这一问题仍将具有现实意义。专业人士应接受分割税务培训，以避免纠纷。
行动前检查清单
- 分割文书是否由共同共有人之间完成？如果是，则可能需缴纳分割税。
- 是否向每位共有人分配了排他性私有份额？如果是，则属于分割。
- 公共区域是否已定义份额？其价值包含在税基中。
- 适用税率是多少？2.5%（不动产分割）或1.1%（动产分割），视财产性质而定。
- 是否有专业人士确认了税务定性？签署前咨询公证人或税务律师。
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