Droit de préemption : quand un seul bail empêche l'exercice sur plusieurs parcelles

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un terrain agricole à La Ciotat, composé de plusieurs parcelles, toutes louées à un seul et même exploitant agricole via un bail unique. Vous décidez de vendre l'ensemble. Votre locataire se manifeste, affirmant avoir un droit de préemption (priorité d'achat) sur chaque parcelle séparément. La commune voisine, Plan-de-Cuques, souhaite aussi préempter pour un projet d'intérêt général. À qui donner raison ?

Cette question, qui peut sembler technique, a des conséquences très concrètes pour les propriétaires fonciers et les exploitants. La décision de la Cour de cassation du 7 février 1996 (n° 94-13.837) apporte une réponse claire : si le fonds vendu est constitué de plusieurs parcelles mais qu'il n'y a qu'un seul bail, il n'y a pas plusieurs exploitations distinctes. En conséquence, le droit de préemption du preneur (le locataire) prévu à l'article L. 412-6 du Code rural ne s'applique pas.

undefined, un propriétaire peut vendre librement l'ensemble de son bien sans que le locataire puisse revendiquer un droit de préemption parcelle par parcelle. Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Et comment éviter un litige ? Plongeons dans cette affaire.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Dupont, propriétaire à La Ciotat, possède un ensemble agricole de 15 hectares comprenant trois parcelles cadastrées distinctes. Depuis 1990, il les loue à M. Martin, agriculteur, par un seul et même bail rural. En 1993, M. Dupont reçoit une offre d'achat de la commune de Plan-de-Cuques, qui souhaite acquérir l'ensemble pour y implanter un espace naturel protégé. Il notifie cette vente à M. Martin, qui lui oppose un droit de préemption sur chaque parcelle, invoquant l'article L. 412-6 du Code rural. Selon lui, chaque parcelle constitue une exploitation distincte, ce qui lui permettrait d'acheter prioritairement chaque terrain.

La commune, elle, exerce son droit de préemption sur l'ensemble, estimant que le preneur n'a pas de droit distinct. Le conflit éclate : M. Martin refuse de libérer les parcelles, la commune saisit le tribunal de grande instance de Marseille. En première instance, le juge donne raison à la commune : le fonds est unique, pas de préemption distincte. M. Martin interjette appel. La cour d'appel d'Aix-en-Provence confirme le jugement en 1994, motivant que « le fonds vendu comprenait différentes parcelles, mais non plusieurs exploitations distinctes, en l'absence de baux distincts ». M. Martin se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation rejette son pourvoi : elle approuve le raisonnement des juges du fond. Pour elle, le droit de préemption du preneur suppose que chaque parcelle fasse l'objet d'un bail distinct. À défaut, c'est le droit de préemption de la commune qui prime. Un rebondissement classique dans la région PACA, où les terres agricoles sont convoitées.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La décision repose sur l'interprétation de l'article L. 412-6 du Code rural (aujourd'hui codifié à l'article L. 412-1 et suivants). Ce texte accorde au preneur en place un droit de préemption lorsqu'un fonds agricole est vendu. Mais ce droit n'existe que si le preneur exploite « une exploitation distincte ». La question était : plusieurs parcelles louées via un seul bail forment-elles une ou plusieurs exploitations ?

Les magistrats de la Cour de cassation répondent : tant qu'il n'y a qu'un seul bail, il n'y a qu'une seule exploitation, même si les parcelles sont physiquement séparées. Le droit de préemption du preneur ne peut donc s'exercer que sur l'ensemble, et non parcelle par parcelle. Ce faisant, ils confirment une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 14 février 1990, n° 88-14.276) qui exigeait déjà des baux distincts pour des préemptions séparées.

undefined la cour n'a pas innové : elle a simplement rappelé un principe constant. Mais pourquoi cette affaire a-t-elle fait jurisprudence ? Parce qu'elle a clarifié un point souvent litigieux : que faire en cas de préemptions concurrentes entre un preneur et une collectivité ? Ici, la commune de Plan-de-Cuques avait un droit de préemption urbain (sur le fondement du Code de l'urbanisme), tandis que le preneur invoquait un droit rural. La Cour de cassation a donné la priorité à la commune, car le preneur ne pouvait pas justifier d'un droit distinct sur chaque parcelle.

undefined, c'est que si M. Martin avait signé trois baux distincts pour chaque parcelle, il aurait pu préempter séparément et bloquer la vente à la commune. Mais avec un bail unique, il n'a qu'un droit global, qui ne peut pas concurrencer le droit de la collectivité. Attention toutefois : la commune doit exercer son droit de préemption sur l'ensemble, ce qui oblige le propriétaire à vendre en bloc.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est une protection : vous pouvez vendre votre bien en un seul lot sans craindre que votre locataire ne revendique un droit de préemption sur chaque parcelle. Mais si vous avez signé plusieurs baux, attention : le preneur pourrait alors préempter séparément. Exemple : à Plan-de-Cuques, un propriétaire loue deux parcelles à deux agriculteurs différents avec deux baux distincts. À la vente, chaque preneur peut préempter sa parcelle, ce qui complique la cession.

Pour les locataires, le message est clair : si vous exploitez plusieurs parcelles, assurez-vous d'avoir un bail distinct pour chacune si vous voulez un droit de préemption individuel. En pratique, beaucoup d'exploitants ont un seul bail pour plusieurs parcelles, ce qui limite leur droit. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des agriculteurs ont perdu leur ferme parce qu'ils n'avaient pas formalisé des baux séparés.

Pour les collectivités locales, cette décision facilite l'acquisition de grands ensembles agricoles pour des projets d'intérêt général. La commune de La Ciotat, par exemple, pourrait préempter un vaste terrain sans être bloquée par des droits individuels. Mais elle doit agir vite : le délai de préemption est de deux mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

En chiffres : une vente à 200 000 € pour un ensemble de 10 hectares. Si le preneur avait un droit de préemption séparé, il aurait pu acheter une parcelle de 2 hectares pour 40 000 €, laissant le reste à la commune. Mais avec un bail unique, la commune peut acquérir l'ensemble pour 200 000 €, et le preneur doit partir.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez vos baux : si vous êtes propriétaire de plusieurs parcelles louées, assurez-vous qu'un seul bail couvre l'ensemble, ou au contraire, que chaque parcelle a son propre bail selon l'effet recherché. Un bail unique vous protège contre des préemptions séparées.
• En cas de vente, notifiez correctement : adressez à chaque preneur une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour chaque bail. Même si le fonds est unique, la notification doit être faite à tous les preneurs s'il y a plusieurs baux.
• Pour les collectivités : exercez votre droit de préemption sur l'ensemble du fonds si le preneur n'a pas de bail distinct. En cas de doute, demandez un avis au service de la direction départementale des territoires.
• Anticipez les conflits : si vous êtes locataire et souhaitez préempter, négociez avec votre bailleur pour signer des baux séparés avant toute vente. Attention : la fraude (signature de baux après la notification) peut être sanctionnée.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision du 7 février 1996 s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, dans un arrêt du 14 février 1990 (n° 88-14.276), la Cour de cassation avait jugé que le droit de préemption du preneur ne peut s'exercer que sur l'exploitation qu'il loue, et non sur des parcelles non comprises dans son bail. Plus récemment, un arrêt du 11 mai 2017 (n° 16-16.109) a précisé que le preneur n'a pas droit à une préemption partielle si le bail porte sur un ensemble cohérent.

La tendance est donc au renforcement de la notion d'unité d'exploitation. Les tribunaux privilégient une approche concrète : ils regardent le bail, l'organisation du travail, la continuité géographique. Si le preneur exploite un seul troupeau ou une seule culture sur plusieurs parcelles, même avec des baux séparés, il pourrait être considéré comme une seule exploitation. À l'inverse, des baux distincts avec des activités différentes (vigne et céréales) pourraient justifier des préemptions séparées.

Pour l'avenir, la loi d'avenir pour l'agriculture du 13 octobre 2014 a renforcé le droit de préemption des Safer (Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural), mais sans modifier l'article L. 412-6. La jurisprudence reste donc d'actualité.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. Puis-je vendre une seule parcelle si le bail porte sur plusieurs ? Oui, mais vous devez notifier le preneur. Il aura un droit de préemption sur l'ensemble du fonds, pas sur la parcelle seule, sauf si le bail ne couvre que cette parcelle.

2. Que faire si la commune préempte mais que le preneur conteste ? Vous devez assigner le preneur en référé pour faire constater l'absence de droit de préemption. La décision de 1996 vous sera favorable si le bail est unique.

3. Quel délai pour exercer le droit de préemption ? Le preneur a deux mois à compter de la DIA. La commune, deux mois aussi, mais elle doit se prononcer par délibération.

4. Puis-je signer un bail après la notification pour créer un droit de préemption ? C'est risqué : le juge pourrait y voir une fraude. Mieux vaut anticiper.

5. Le preneur peut-il demander des dommages et intérêts si la vente échoue ? Oui, s'il prouve un préjudice (perte de chance d'acquérir). Mais en cas de préemption régulière de la commune, il n'y a pas de faute.

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