参考判决： cc • N° 94-13.837 • 1996-02-07 • 查看判决 →
设想场景：您是拉西奥塔（La Ciotat）一块农业用地的所有者，该地由多个地块组成，全部通过一份单一租约租给同一个农业经营者。您决定整体出售。您的承租人声称对每个地块分别享有优先购买权。邻近的普朗德屈克（Plan-de-Cuques）市镇也希望对整体行使优先购买权，用于一个公共利益项目。谁有理？
这个问题看似技术性，但对土地所有者和经营者有非常实际的影响。法国最高法院1996年2月7日的判决（编号94-13.837）给出了明确答案：如果出售的地产由多个地块组成，但只有一份租约，则不构成多个独立的经营单位。因此，根据《农村法典》第L.412-6条（Code rural）规定的承租人优先购买权不适用。
换句话说，所有者可以自由出售其全部财产，而承租人不能主张对每个地块的优先购买权。但这具体改变了什么？如何避免纠纷？让我们深入分析此案。
事实：日常发生的故事
杜邦先生（M. Dupont）是拉西奥塔的一位所有者，拥有一块15公顷的农业地产，包括三个独立的登记地块。自1990年起，他通过一份单一的农村租约将这些地块租给农民马丁先生（M. Martin）。1993年，杜邦先生收到普朗德屈克市镇的购买要约，该市镇希望购买整个地产以建立受保护的自然空间。他将此出售通知马丁先生，马丁先生根据《农村法典》第L.412-6条对每个地块主张优先购买权。他认为每个地块构成独立的经营单位，从而有权优先购买每块土地。
而该市镇则对整体行使优先购买权，认为承租人无独立权利。冲突爆发：马丁先生拒绝腾出地块，市镇向马赛大审法院（tribunal de grande instance de Marseille）提起诉讼。一审法院支持市镇：地产是统一的，不存在独立的优先购买权。马丁先生上诉。艾克斯普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）于1994年维持原判，理由是：“出售的地产包含不同地块，但在没有多个租约的情况下，不构成多个独立的经营单位。”马丁先生向最高法院提起上诉。
最高法院驳回上诉：赞同下级法院的推理。最高法院认为，承租人的优先购买权要求每个地块有单独的租约。否则，市镇的优先购买权优先。这是在PACA地区常见的转折，那里农业用地备受争夺。
法院推理——解析
判决基于对《农村法典》第L.412-6条（现已编入第L.412-1条及后续条款）的解释。该条款赋予在位的承租人出售农业地产时的优先购买权。但该权利仅存在于承租人经营“独立经营单位”的情况。问题是：通过一份租约租赁的多个地块构成一个还是多个经营单位？
最高法院的法官回答：只要只有一份租约，就只有一个经营单位，即使地块物理上分离。承租人的优先购买权只能对整体行使，而不能逐个地块行使。这样做，他们确认了先前的判例（民事第三庭，1990年2月14日，编号88-14.276），该判例已要求单独的地块需要有单独的租约才能享有独立的优先购买权。
简言之，法院没有创新：只是重申了一个既定原则。但为什么此案成为判例？因为它澄清了一个经常有争议的问题：当承租人和公共集体之间发生优先购买权冲突时该如何处理？在此案中，普朗德屈克市镇享有城市优先购买权（基于《城市规划法典》Code de l'urbanisme），而承租人主张农村优先购买权。最高法院支持市镇，因为承租人不能证明对每个地块有独立权利。
很少有人知道，如果马丁先生为每个地块签署了三份独立的租约，他就可以分别行使优先购买权并阻止向市镇出售。但有了单一租约，他只有一项整体权利，无法与公共集体的权利竞争。但请注意：市镇必须对整体行使优先购买权，这迫使所有者整体出售。
对您的实际影响
对于出租人所有者，此判决是一种保护：您可以整体出售财产，无需担心承租人对每个地块主张优先购买权。但如果您签署了多份租约，则需注意：承租人可能分别行使优先购买权。例如，在普朗德屈克，一位所有者通过两份租约将两块地租给两个不同的农民。出售时，每个承租人可以优先购买其地块，使转让复杂化。
对于承租人，信息明确：如果您经营多个地块，若希望享有个人优先购买权，请确保每个地块有单独的租约。实践中，许多经营者对多个地块只有一份租约，这限制了他们的权利。在我执业中，遇到过农民因未签订单独租约而失去农场的情况。
对于地方公共集体，此判决便于为公共利益项目收购大型农业地产。例如，拉西奥塔市镇可以优先购买大片土地，而不受个人权利的阻碍。但必须迅速行动：优先购买权的期限为自出售意向声明（déclaration d'intention d'aliéner, DIA）起两个月。
数据：一块10公顷的地产售价20万欧元。如果承租人享有独立优先购买权，他可以以4万欧元购买2公顷的地块，其余留给市镇。但有了单一租约，市镇可以以20万欧元收购整体，承租人必须离开。
避免此类纠纷的四点建议
- 检查您的租约：如果您是多个出租地块的所有者，请确保一份租约涵盖整体，或者相反，根据期望的效果为每个地块拥有单独的租约。单一租约保护您免受独立的优先购买权。
- 出售时，正确通知：向每位承租人发送出售意向声明（DIA）。即使地产是统一的，如果有多个租约，也必须通知所有承租人。
- 对于公共集体：如果承租人没有单独的租约，请对整体行使优先购买权。如有疑问，请向省领土局（direction départementale des territoires）征求意见。
- 预防冲突：如果您是承租人并希望行使优先购买权，请在出售前与出租人协商签署单独的租约。注意：在通知后签署租约可能被视为欺诈并受到制裁。
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深入：相关判例与演变
1996年2月7日的判决属于一贯的路线。早在1990年2月14日（编号88-14.276）的判决中，最高法院已判定承租人的优先购买权仅能对其租赁的经营单位行使，而不能对未包含在其租约内的地块行使。最近，2017年5月11日（编号16-16.109）的判决澄清，如果租约涵盖一个整体，承租人无权部分优先购买。
因此，趋势是加强经营单位的概念。法院倾向于具体方法：他们查看租约、工作组织和地理连续性。如果承租人在多个地块上经营单一畜群或单一作物，即使有单独的租约，也可能被视为一个经营单位。相反，具有不同活动（如葡萄和谷物）的单独租约可能证明独立的优先购买权是合理的。
展望未来，2014年10月13日的农业未来法（loi d'avenir pour l'agriculture）加强了土地整治与农村建设公司（Safer）的优先购买权，但未修改第L.412-6条。因此，判例仍然适用。
实际操作：该怎么做
常见问题：
1. 如果租约涵盖多个地块，我可以只出售一个地块吗？ 可以，但您必须通知承租人。承租人对整体有优先购买权，而不是单独地块，除非租约仅覆盖该地块。
2. 如果市镇行使优先购买权但承租人提出异议，该怎么办？ 您必须通过紧急程序（référé）起诉承租人，以确认其无优先购买权。如果租约是单一的，1996年的判决将对您有利。
3. 行使优先购买权的期限是多少？ 承租人自收到DIA起有两个月。市镇也是两个月，但必须通过决议决定。
4. 我可以在通知后签署租约以创造优先购买权吗？ 这有风险：法官可能视为欺诈。最好提前规划。
5. 如果出售失败，承租人能否要求损害赔偿？ 可以，如果他能证明损失（如丧失购买机会）。但若市镇合法行使优先购买权，则不构成过错。
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