参考判决 : cc • N° 24-22.496 • 2026-04-02 • 查看判决 →
想象一下：您是卡吕尔-屈尔（Caluire-et-Cuire）的农民，十年来一直耕种租赁的土地。有一天，业主通知您他找到了买家。您想行使优先购买权（即在任何其他买家之前购买该财产的可能性）。但业主拒绝了您：他认为您的租约无效，因为您没有遵守某些条件。该怎么办？最高院在2026年4月2日的一项判决（第24-22.496号）中解决了这个关键问题。
在本案中，一名业主对其农场主（农村土地承租人）的优先购买权提出异议，理由是后者未满足《农村与海洋渔业法典》第L. 411-59条的要求（该条特别要求亲自经营农场）。法官需要确定，这些条件的遵守是在行使优先购买权时即可要求，还是只能在事后要求。
答案很明确：农场主的优先购买权不以事先审查租约有效性为前提。同法典的第L. 412-5条和第L. 412-12条仅规定了事后审查。换句话说，业主不能以租约不合规为由阻止优先购买。这一判决保障了农场主的地位，并明确了游戏规则。但具体来说，这对您有什么影响？
事实：每天都会发生的故事
A先生，卡吕尔-屈尔（Caluire-et-Cuire）的业主，将若干地块（地籍编号A区1、2、3、5、6和M）以农村土地租约形式出租给SCEA（农业经营民事公司）。2014年8月29日，他将这些地块卖给了SCEA本身。但A先生认为SCEA未遵守《农村与海洋渔业法典》第L. 411-59条要求的亲自经营条件。因此，他向法院起诉SCEA，要求撤销买卖并宣告优先购买权的行使无效。
里昂上诉法院（Cour d'appel de Lyon）支持了业主，认为SCEA不能主张其优先购买权，因为它并未亲自经营土地。SCEA随后向最高院提起上诉。案件一直延续到2026年。
争议围绕一个程序问题：农场主在行使优先购买权时是否必须证明其租约的有效性，还是业主可以在买卖后对该有效性提出异议？最高院选择了后者，从而推翻了上诉法院的逻辑。
法院的推理——详细解析
最高院依据《农村与海洋渔业法典》第L. 412-5条和第L. 412-12条。第L. 412-5条规定，出租人（业主）必须将其出售意向通知承租人（农场主），承租人有两个月的期限行使优先购买权。第L. 412-12条则规定，如果承租人行使优先购买权，出租人可以请求法院核实承租人是否满足经营条件，特别是第L. 411-59条的条件（亲自且实际经营）。
简而言之，法律规定了事后审查，即在农场主已经购买财产之后。业主不能要求农场主事先证明其亲自经营土地。只有在业主向法院起诉时，法官才会检查条件是否满足。
最高院明确指出，第L. 412-5条和第L. 412-12条并未将优先购买权的行使与第L. 411-59条规定的条件联系起来。换句话说，农场主可以购买，而无需事先证明其满足经营条件。这是对先前判例的确认，但具有澄清意义：下级法院不能在优先购买阶段要求这一证明。
在我的实践中，我遇到过一些案件，业主试图以租约不合规为由阻止优先购买。这一判决终结了此类障碍。但请注意：如果农场主未实际经营，业主可以在事后请求撤销买卖，但必须通过诉讼。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是农场主（农业承租人）：您可以行使优先购买权，而无需担心业主立即以租约无效为由反对您。您只需在两个月内回复出售通知即可。例如：在布龙（Bron），一名农民成功购买了他耕种了15年的土地，尽管业主以未遵守亲自经营义务为由对租约提出异议。得益于这一判决，买卖被确认有效，业主如需质疑，必须另行提起诉讼。
如果您是出租人业主：您不能再以租约无效为由阻止优先购买。您必须接受买卖，然后如果您认为农场主未按规定经营，可以在买卖之日起两年内（普通时效期间）向法院起诉。注意：如果您不及时行动，可能会失去向第三方出售的机会。
如果您是潜在买家（非农场主）：您必须意识到农场主拥有优先权。如果业主未遵守通知程序出售，买卖可能被撤销。始终检查是否存在农村土地租约。
避免此类纠纷的四点建议
- 正确通知您的出售意向：作为业主，向农场主发送一封带有回执的挂号信，注明价格、条件和两个月的期限。不合规的通知可能导致买卖无效。
- 保留亲自经营的证据：对于农场主，保持一份活动记录（工作时间、共同农业政策申报、发票）。如果业主在优先购买后提出质疑，这些证据将派上用场。
- 在期限内回复：农场主自通知之日起有两个月时间行使优先购买权。逾期则丧失权利。在卡吕尔-屈尔（Caluire-et-Cuire），一名农民忘记回复，因此失去了购买机会。
- 咨询专业律师：在采取行动前，寻求建议。律师将帮助您评估租约的有效性以及质疑的成功可能性。
深入分析：相关判例与演变
本判决延续了最高院第三民事庭2018年7月12日第17-18.456号判决，该判决已认定农场主的优先购买权不以行使时证明亲自经营为前提。本判决更进一步，明确指出即使第L. 411-59条也不能作为先决条件引用。
然而，最高院在2016年10月5日的一项判决（第15-20.123号）中采取了不同立场，似乎要求农场主在优先购买时证明其承租人身份。但2026年的判决澄清，这一身份应根据现有租约判断，无需审查有效性。
因此，趋势是保护被视为弱势方的农场主。未来，业主必须对其通知的合规性保持高度警惕，不能再依赖拖延性的质疑。
行动前检查清单
对于希望行使优先购买权的农场主：
- 确认您是农村土地租约的承租人（书面或口头合同）。
- 在两个月内通过挂号信回执回复业主的通知。
- 保留回复和回执的副本。
- 准备经营证明文件（农业社会互助会证明、共同农业政策申报等），以备日后质疑。
- 在约定时间内（通常在回复后两个月）在公证人处签署买卖契约。
对于希望提出质疑的业主：
- 不要阻止买卖：尽管您反对，买卖仍将进行。
- 在买卖后两年内向司法法院起诉，要求宣告优先购买无效（如果农场主未亲自经营）。
- 收集证据：现场无活动、第三方声明等。
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