Im März 2024 erhielt ein Eigentümer im Viertel Bastide in Bordeaux einen Brief der Stadtverwaltung Bordeaux, in dem ihm mitgeteilt wurde, dass seine zum Verkauf stehende 70 m² große Wohnung zum Preis von 350.000 € mit einem Vorkaufsrecht der Stadt Bordeaux belegt sei. Von den etwa 150 monatlich in Gironde eingereichten Verkaufsabsichtserklärungen (DIA) führen etwa 15 % zu einer tatsächlichen Ausübung des städtischen Vorkaufsrechts (DPU). Dieser Mechanismus, der der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, kann einen Immobilienverkauf durcheinanderbringen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es wichtig, die Regeln, Fristen und Rechtsmittel zu verstehen.
Vorkaufsrecht der Stadt: Was das Gesetz sagt
Das städtische Vorkaufsrecht ist in den Artikeln L.211-1 und folgende des Code de l'urbanisme geregelt. Es erlaubt der Gemeinde in den von ihr festgelegten Zonen (U-Zonen, ZAC usw.), ein zum Verkauf stehendes Grundstück vorrangig zu erwerben, wenn ein Projekt von allgemeinem Interesse vorliegt. In Bordeaux sind insbesondere die Viertel Bastide, Saint-Jean-Belcier – im Rahmen des Projekts Euratlantique – sowie Teile der historischen Innenstadt betroffen.
Der Verkäufer muss über den Notar eine DIA bei der Stadtverwaltung einreichen (Art. L.213-1 des Code de l'urbanisme). Die Stadtverwaltung hat dann eine Frist von zwei Monaten, um zu entscheiden (Art. R.213-2). Diese Frist kann auf vier Monate verlängert werden, wenn die Gemeinde zusätzliche Untersuchungen durchführt. Antwortet die Stadtverwaltung nicht, gilt dies als Verzicht (Art. L.213-2). Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts muss durch ein konkretes Projekt von allgemeinem Interesse begründet sein (Art. L.210-1). Die Rechtsprechung stellt klar, dass die Begründung nicht stereotyp sein darf: Die Stadt Bordeaux muss die Art des Projekts (Sozialwohnungen, öffentliche Einrichtung usw.) und dessen Standort detailliert angeben.
Der von der Stadtverwaltung angebotene Preis kann unter dem ursprünglichen Verkaufspreis liegen. Lehnt der Verkäufer ab, kann er den Enteignungsrichter anrufen, um den Betrag festzulegen (Art. L.213-4). Bei Nichteinhaltung des Verfahrens (fehlende DIA, nicht begründete Entscheidung, Fristüberschreitung) ist der Verkauf nichtig und der Verkäufer kann Schadensersatz verlangen. Der Kassationsgerichtshof hat so Vorkaufsrechte ohne reales Projekt für nichtig erklärt (Cass. 3e civ., 10. Jan. 2019, Nr. 17-20.446).
Die aktuelle Rechtsprechung
Zwei bedeutende Urteile verdeutlichen die Konturen des Vorkaufsrechts in Gironde und auf nationaler Ebene. Der Conseil d'État hat in einer Entscheidung vom 27. Juli 2022 (Nr. 451625) entschieden, dass die Ablehnung des Vorkaufs durch eine Gemeinde eine erneute Ausübung des Vorkaufsrechts auf dasselbe Grundstück nach dem Scheitern des ursprünglichen Verkaufs nicht ausschließt, sofern sich das kommunale Projekt weiterentwickelt hat. Dies betrifft direkt Verkäufe in Bordeaux, wo die Transaktionszeiten lang sein können.
Der Kassationsgerichtshof hat am 10. September 2020 (Nr. 19-17.415) klargestellt, dass der Verkäufer den von der Stadt Bordeaux vorgeschlagenen Preis vor dem Enteignungsrichter anfechten kann, auch wenn er bereits einen Vorvertrag mit einem Dritten unterzeichnet hat. Die Anfechtungsfrist beträgt zwei Monate ab Zustellung der Vorkaufsentscheidung. Diese Rechtsprechung ist für Verkäufer in Bordeaux von entscheidender Bedeutung, da der Immobilienmarkt der Metropole Bordeaux schnelle Preissteigerungen verzeichnet, die die Angebote der Stadt manchmal unzureichend erscheinen lassen.
Besonderheiten in Bordeaux und Gironde
In Bordeaux ist das Vorkaufsrecht besonders aktiv in sich wandelnden Gebieten. Die Stadt hat im Jahr 2023 im Viertel Saint-Jean-Belcier 42 Immobilien für insgesamt 15 Millionen Euro vorgekauft (Zahlen aus dem Jahresbericht der Stadt). Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in diesem Gebiet liegt zwischen 4.500 und 5.500 €, so die Daten der Notare von Gironde für das erste Halbjahr 2024. In der Innenstadt übersteigt der Durchschnittspreis 5.800 €/m², was Verhandlungen über den Vorkaufspreis häufig macht.
Die Terminierung vor dem Tribunal Judiciaire de Bordeaux für Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht beträgt derzeit 8 bis 10 Monate für die erste Instanz und 12 bis 15 Monate in der Berufung (Quelle: Anwaltskammer Bordeaux). Diese Fristen legen eine einvernehmliche Einigung nahe, die oft schneller ist. Darüber hinaus kann die Direction départementale des territoires de la Gironde eine Rechtsmäßigkeitskontrolle über Vorkaufsentscheidungen ausüben, was dem Verkäufer einen zusätzlichen Rechtsbehelf bietet.
Die Notare in Bordeaux spielen eine Schlüsselrolle: Sie müssen sicherstellen, dass die DIA ordnungsgemäß eingereicht wird und die Fristen eingehalten werden. In Bordeaux werden fast 70 % der DIA über das Notariat eingereicht, so die interdepartementale Notarkammer des Berufungsgerichts Bordeaux. Die Nichteinhaltung dieser Formalitäten kann zur Nichtigkeit des Verkaufs führen.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Unterzeichnung des Kaufvertrags: Verkäufer und Käufer einigen sich auf einen Preis. Der Notar bereitet die DIA vor.
- Einreichung der DIA bei der Stadtverwaltung: Der Notar sendet die Erklärung an die Stadtverwaltung von Bordeaux, mit Preis und Verkaufsbedingungen. Eine Empfangsbestätigung wird ausgestellt.
- Bearbeitung durch die städtischen Dienste: Die Stadtverwaltung von Bordeaux prüft das Objekt (Fläche, Lage, Zweck) und stellt fest, ob es in einer Vorkaufszone liegt.
- Entscheidung der Stadtverwaltung: Innerhalb von 2 Monaten kann die Stadtverwaltung: verzichten (Schweigen = Verzicht), das Vorkaufsrecht mit Preisangebot ausüben oder eine Verlängerung um einen Monat beantragen (Art. R.213-2).
- Mitteilung an Verkäufer und Notar: Wenn die Stadtverwaltung das Vorkaufsrecht ausübt, teilt sie ihre begründete Entscheidung mit. Der Verkäufer hat dann 2 Monate Zeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen.
- Eventuelle Anfechtung:
