农村优先购买权：行使之日计算最大面积

想象一下尚贝里（Chambéry）的一对农业经营者夫妇，M. 和 Mme. R.，他们多年来租用一块5公顷的地块。业主M. T.决定出售。这对夫妇希望购买以扩大他们的经营。但是：佃农的优先购买权（优先购买租用土地的权利）受到法律规定的最大面积限制。计算这个面积时应考虑谁？只有行使权利的承租人，还是夫妇双方？这个问题看似技术性，却具有重大的财务后果。法国最高法院（Cour de cassation）在2014年5月7日的一项判决中裁定：只有通知其决定的承租人才算数，无论购买是否由夫妇双方共同进行。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

M. X是圣普里斯特（Saint-Priest）一块8公顷农业地块的业主，该地块出租给M. 和 Mme. Z.，一对经营者夫妇。2010年，M. X收到邻居的购买要约。根据法律，他通知该夫妇其出售意向，并注明价格和条件。现有承租人的优先购买权允许其优先购买，但须遵守某些条件，特别是最大经营面积。《农村与海洋渔业法典》（code rural et de la pêche maritime）第L. 312-6条（规定农村优先购买权规则的条款）实际上规定，承租人只有在收购后其经营的总面积不超过特定阈值（各省不同）时才能行使优先购买权。

M. 和 Mme. Z.决定行使优先购买权。但出现一个问题：M. Z.已经以个人名义经营10公顷，而Mme. Z.没有经营任何土地。如果将M. Z.的面积（10公顷）与待优先购买的地块（8公顷）相加，总和（18公顷）超过了允许的最大阈值。如果只考虑M. Z.，优先购买权无法行使。但如果将这对夫妇视为一个整体，Mme. Z.的面积（0公顷）使平均值低于阈值。业主M. X.主张优先购买权不能行使，因为M. Z.是唯一通知其决定的承租人，且其面积超过了最大阈值。而这对夫妇辩称，购买是共同进行的，因此面积应从整体上评估。

案件被提交至里昂（Lyon）农村租赁特别法庭（tribunal paritaire des baux ruraux），法庭判决业主胜诉。Z.夫妇提出上诉。里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）撤销了原判：它认为应考虑这对夫妇的面积，因为购买是共同的。M. X向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回尚贝里上诉法院（cour d'appel de Chambéry）。对于最高法院而言，只有行使优先购买权的承租人（本案中为M. Z.）才应被考虑用于计算最大面积，且以他通知决定之日为准。无论购买是否由夫妇双方共同进行，都无关紧要。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《农村法典》第L. 312-6条（规定行使优先购买权的最大面积）和同一法典的第L. 412-1条（规定通知和行使程序）。它重申了一项基本原则：优先购买权是一项个人权利，附属于承租人本人。它只能由在通知时是承租人的人，且为其自身利益行使。即使承租人已婚，其配偶并非自动成为承租人，除非是租约的共同持有人。而在本案中，只有M. Z.是租约持有人（租约以其名义签订）。Mme. Z.只是其妻子，在家庭农场经营，但并非法律意义上的承租人。

上诉法院犯了错误，认为夫妇共同购买证明应考虑双方的财产。但最高法院明确指出：“为计算《农村法典》第L. 312-6条规定的最大面积，仅应考虑行使优先购买权的承租人在其通知决定之日所拥有的财产。”换言之，我们看的是承租人在当日的个人情况。如果该承租人超过阈值，则优先购买权无法行使，即使其配偶没有任何经营。重要的是行使权利的人，而不是家庭。

这一判决符合一贯的判例：优先购买权是一项严格的权利，必须在精确的条件下行使。事实审法官（初审法院）必须核实承租人在其决定之日确实满足条件。在本案中，上诉法院没有进行这种核实，仅确认了购买是共同的。因此，撤销原判是不可避免的。

换句话说，最高法院提醒，优先购买权仅惠及承租人本人，而非其家庭或夫妇。这是一种限制性解释，保护业主免受规避行为：否则，接近阈值的承租人可能通过与无土地的人结婚来“稀释”其面积，从而在超限情况下行使优先购买权。

这对您意味着什么——具体影响

对于出租人业主：您现在有一个有力的论据来质疑由个人超过最大面积的承租人行使的优先购买权。在我的实践中，我遇到过一些案件，在圣普里斯特（Saint-Priest）的业主因承租人与其配偶一起保持在阈值以下，但单独却超过阈值而无法出售。现在，您可以要求仅以承租人的个人情况计算面积。但请注意：如果租约是以夫妇双方的名义（共同持有人），情况则不同：他们都是承租人，那么是否需要累加他们的面积？判例尚未就此作出裁决。但在个人租约的情况下，规则是明确的。

对于承租人（佃农）：请保持警惕。如果您是租约的唯一持有人，您的配偶在计算最大面积时不予考虑。如果您接近阈值，您可能会失去优先购买权。具体例子：假设您所在省份的最大阈值为15公顷。您已经经营12公顷。租用的地块为5公顷。如果您想行使优先购买权，总面积将为17公顷，即超出2公顷。您将无法行使权利，即使您的配偶没有经营任何土地。解决方案？考虑与另一非承租人（例如子女或合伙人）共同购买，但这不会改变对您的计算：因为您是承租人，您才算数。

对于第三方购买者（希望购买租用土地的人）：这一判决保护了您。如果承租人因个人超过阈值而无法行使优先购买权，则出售可以自由进行给第三方，但须遵守可能的优先权。这开辟了机会，尤其是在里昂地区等紧张区域。

避免此类纠纷的四条建议

• 核实租约持有人身份：如果您是业主，请确保租约确实是以行使优先购买权的人的名义签订。以单个配偶名义签订的租约可能成为夫妇的陷阱。对于承租人，如果您希望配偶被考虑，请要求将其列为租约的共同持有人（合同附件）。
• 精确计算最大面积：在行使优先购买权之前，请盘点您以个人名义经营的所有面积（租地、自有等）。不要忘记以您名义租用的地块，即使您与配偶共同经营。使用您所在省份的有效阈值（各省不同：罗讷省15公顷，安省20公顷……）。
• 遵守通知期限：承租人必须在收到业主通知之日起两个月内通知其行使优先购买权的决定。逾期则权利丧失。通知日期至关重要：最大面积的计算以该日期为准。
• 预见税务后果：行使优先购买权可能对结构控制（经营许可）和税务（登记税）产生影响。在行动前咨询公证人或专业律师。

深入探讨：相关判例与演变

这一2014年的判决属于严格的判例系列。早在2009年2月11日的一项判决（n° 08-10.413）中，最高法院就已裁定，承租人的优先购买权是一项个人权利，只能由承租人本人行使，而非其配偶或继承人。2014年的判决在面积计算方面确认并明确了这一做法。然而，2015年12月2日的另一项判决（n° 14-25.184）有所缓和：当租约是授予一对夫妇（共同持有人）时，应考虑所有承租人的面积。因此要注意个人租约与共同租约之间的区别。法院的趋势是明确的：优先购买权是一项公共秩序权利，但其行使受到严格限制。法官仔细核实条件。未来，非承租人的配偶经营者的身份问题可能仍会争论，尤其是在个人财产投入的情况下。

行动前清单

• 谁是承租人？租约是以您个人名义还是与配偶共同签订？如果是个人名义，则只有您计入面积计算。
• 适用的最大面积是多少？向省领土局（DDT）咨询或查阅《农村法典》（第L. 312-6条）。阈值因省而异，从5到50公顷不等。
• 您当前的经营面积是多少？累加您以个人名义经营的所有土地，无论是自有还是租赁。不要忘记以您名义由配偶提供的土地。
• 待优先购买的地块面积是多少？业主通知中已注明。请核实其是否与地籍相符。
• 总和是否超过阈值？如果是，则您不能行使优先购买权。如果否，您可以行使权利，但必须在收到通知后两个月内进行。

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