Referenzentscheidung: cc • N° 84-11.187 • 1985-10-02 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind seit zwanzig Jahren Mieter in Arles. Ihr Vermieter teilt Ihnen mit, dass er die Wohnung zurückhaben möchte, um seinen Sohn darin unterzubringen. Er bietet Ihnen eine andere Wohnung an, aber in Istres, 40 Kilometer entfernt. Sie lehnen ab, da diese Wohnung Ihrer Meinung nach nicht für Ihre Familie geeignet ist. Der Vermieter verklagt Sie. Wer entscheidet? Die Antwort findet sich in einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs von 1985, die noch heute gültig ist.
Die Frage, die sich jeder Vermieter stellt, der sein Eigentum zurückhaben möchte: Wird die Wohnung, die ich meinem Mieter anbiete, vom Gesetz als „angemessen“ angesehen? Und jeder Mieter: Kann ich eine Wohnung ablehnen, die mich von meiner Arbeit, der Schule meiner Kinder, meinen Angehörigen entfernt?
Diese Entscheidung vom 2. Oktober 1985 (Nr. 84-11.187) gibt eine klare Antwort: Es ist Sache der Tatsachengerichte – derjenigen, die die Fakten prüfen – zu beurteilen, ob die angebotene Wohnung den Bedürfnissen des Mieters und seiner Familie entspricht. Der Kassationsgerichtshof selbst äußert sich nicht zu den Tatsachen. Er überprüft lediglich, ob die Gerichte das Gesetz richtig angewendet haben.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Y. sind Mieter einer Wohnung in Bordeaux. Ihr Vermieter, Herr X., möchte sein Rückgriffsrecht ausüben (d. h. die Wohnung zurückerhalten, um sie selbst zu bewohnen oder einem Angehörigen zu überlassen), um seinen Sohn unterzubringen. Gemäß dem Gesetz vom 1. September 1948 bietet er ihnen eine andere Wohnung an, die in Saint-Sulpice de Faleyrens liegt, mehr als 40 Kilometer von ihrem derzeitigen Wohnort entfernt.
Die Eheleute Y. lehnen ab. Ihr Sohn wohnt auf derselben Etage, im selben Gebäude, in dem sie Mieter sind. Er pflegt tägliche emotionale und familiäre Beziehungen zu ihnen. Ein Umzug nach Saint-Sulpice de Faleyrens würde diese Nähe und ein ganzes soziales, familiäres und freundschaftliches Netzwerk zerstören. Für sie ist die angebotene Wohnung nicht gleichwertig.
Der Vermieter verklagt sie vor dem Tribunal d'instance von Bordeaux, das ihnen Recht gibt. Herr X. legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Bordeaux bestätigt mit Urteil vom 13. Oktober 1983 das erstinstanzliche Urteil: Die angebotene Wohnung entspricht nicht den Bedürfnissen der Familie Y. Der Vermieter legt Kassationsbeschwerde ein mit der Begründung, die Richter hätten die Situation falsch beurteilt.
Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde zurück. Er erinnert daran, dass die Beurteilung der Angemessenheit der Wohnung in die souveräne Entscheidungsbefugnis der Tatsachengerichte fällt. Diese entscheiden anhand der Umstände des Einzelfalls, ob die angebotene Wohnung angemessen ist. Der Kassationsgerichtshof kann diese Beurteilung nicht in Frage stellen, es sei denn, es liegt ein Rechtsfehler vor.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage dieses Falles ist Artikel 10 Absatz 9 des Gesetzes vom 1. September 1948. Diese Vorschrift erlaubt es dem Vermieter, seine Wohnung zurückzunehmen, um sie selbst zu bewohnen oder einem Angehörigen zu überlassen, unter der Bedingung, dass er dem Mieter eine andere Wohnung anbietet, die seinen Bedürfnissen und denen seiner Familie entspricht.
Die zentrale Frage ist: Was ist eine „den Bedürfnissen entsprechende“ Wohnung? Das Gesetz gibt keine genaue Definition. Es überlässt es den Gerichten, dies von Fall zu Fall zu beurteilen. Dies nennt man die „souveräne Beurteilungsbefugnis“ der Tatsachengerichte.
In diesem Fall machten die Eheleute Y. geltend, dass ihr Sohn auf derselben Etage wohnte und dass die täglich gepflegten emotionalen und familiären Bindungen in Saint-Sulpice de Faleyrens, das mehr als 40 Kilometer entfernt liegt, nicht aufrechterhalten werden könnten. Das Berufungsgericht befand, dass diese Entfernung die angebotene Wohnung ungeeignet machte. Der Vermieter hingegen hielt dieses Kriterium für zu subjektiv.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt, dass es Sache der Tatsachengerichte ist, souverän zu beurteilen, ob die angebotene Wohnung geeignet ist. Er kontrolliert diese Beurteilung nicht, es sei denn, die Gerichte haben eine Rechtsnorm verletzt. Im vorliegenden Fall haben sie das Gesetz korrekt angewendet. Die Entscheidung ist daher endgültig.
Diese Rechtsprechung ist seit 1985 ständig. Sie wurde in zahlreichen späteren Urteilen bestätigt. Sie schützt Mieter vor missbräuchlichen Angeboten, verpflichtet aber auch den Vermieter, eine wirklich gleichwertige Wohnung anzubieten.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Vermieter: Wenn Sie Ihr Eigentum zurückhaben möchten, um es selbst zu bewohnen oder einem Angehörigen zu überlassen, müssen Sie eine Wohnung anbieten, die den tatsächlichen Bedürfnissen des Mieters entspricht. Geben Sie sich nicht mit einer kleineren, weiter entfernten oder schlechter gelegenen Wohnung zufrieden. Die Gerichte werden konkrete Elemente prüfen: die Entfernung zur Arbeit, zur Schule, zu Geschäften, zu familiären Bindungen. Wenn Sie beispielsweise in Arles einer vierköpfigen Familie ein Studio in Istres anbieten, ist ein sicherer Ablehnungsgrund gegeben.
Für den Mieter: Sie haben das Recht, eine Wohnung abzulehnen, die Ihnen nicht zusagt. Sie müssen Ihre Ablehnung jedoch mit objektiven Gründen begründen: Entfernung zur Arbeit, Unmöglichkeit, die Kinder unter denselben Bedingungen zu beschulen, Verlust familiärer Unterstützung. Ein einfaches „Ich will nicht umziehen“ reicht nicht aus. Wenn Sie verklagt werden, müssen Sie nachweisen, dass die angebotene Wohnung Ihren Bedürfnissen nicht entspricht.
Für den Erwerber eines Gebäudes: Prüfen Sie vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung, ob der Verkäufer bereits ein Rückgriffsrecht ausgeübt hat oder ob die Mieter durch das Gesetz von 1948 geschützt sind. Sie könnten einen Rechtsstreit erben.
Zahlenbeispiel: Ein Vermieter in Istres bietet seinem Mieter eine 30 km entfernte Wohnung an. Der Mieter arbeitet in Istres. Die zusätzlichen Transportkosten werden auf 150 € pro Monat geschätzt. Der Richter könnte dies als unzumutbar ansehen.
