Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-10.278 • 2016-07-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Decazeville, im Aveyron, beherbergt ein Gebäude seit Jahrzehnten eine Familie. Der Vater hat seinem Sohn ein Wohn- und Nutzungsrecht (das Recht, die Wohnung lebenslang zu bewohnen) eingeräumt, aber das Bloßeigentum behalten. Bei seinem Tod erben seine anderen Kinder das Volleigentum. Problem: Der Sohn als Inhaber des Nutzungsrechts und die neuen Eigentümer verstehen sich nicht über die Nutzung des Grundstücks. Wer entscheidet über Reparaturen? Kann man die Teilung erzwingen? Diese Frage, die sich täglich Eigentümer und Inhaber dinglicher Rechte stellen, hat in einem Urteil des Kassationshofs vom 7. Juli 2016 eine klare Antwort gefunden.
Das oberste Gericht hat nämlich entschieden, dass, wenn der Eigentümer eines Grundstücks und der Inhaber eines Wohn- und Nutzungsrechts (ein dingliches Recht, das es erlaubt, die Wohnung zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein) konkurrierende Rechte an diesem Grundstück ausüben, sie sich in einer Situation der Bruchteilsgemeinschaft (gemeinsamer Besitz) hinsichtlich dieses Wohn- und Nutzungsrechts befinden. Folge: Sie können dessen Teilung verlangen, d.h. die Liquidation dieses Rechts, zum Beispiel durch Umwandlung in eine Geldsumme oder durch Verkauf des Grundstücks.
Dieses Urteil, das in einem Fall aus Villefranche-de-Rouergue ergangen ist, revolutioniert die notarielle Praxis und bietet eine Lösung für festgefahrene Situationen. Vollständige Analyse mit konkreten Ratschlägen, um solche Streitigkeiten zu vermeiden oder zu lösen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1992 erwirbt ein Ehepaar ein Gebäude in Decazeville, Rue des Fleurs. Der Ehemann, Herr L., stirbt 2010 und hinterlässt seine Ehefrau und ihre drei Kinder. Testamentarisch hatte er seinem ältesten Sohn Jean ein Wohn- und Nutzungsrecht (Recht, die Wohnung lebenslang zu bewohnen, ohne sie vermieten zu können) an dem Gebäude vermacht. Die beiden anderen Kinder, Pierre und Marie, erben das Bloßeigentum (Eigentum ohne Nutzungsrecht) zu gleichen Teilen.
Bald treten Spannungen auf. Jean bewohnt die Wohnung allein, verweigert aber seinen Geschwistern den Zutritt. Pierre und Marie möchten das Grundstück verkaufen, aber Jean widersetzt sich mit der Begründung seines Nutzungsrechts. Die Eigentümer verklagen Jean auf Teilung des Wohn- und Nutzungsrechts, da sie dieses Recht als ungeteilt (gemeinsam) zwischen ihnen und ihrem Bruder ansehen.
Das Tribunal de grande instance von Rodez, das in erster Instanz befasst wurde, weist die Klage von Pierre und Marie 2013 ab. Es ist der Ansicht, dass das Wohn- und Nutzungsrecht ein persönliches und unübertragbares Recht sei (das nicht übertragen oder geteilt werden könne) und daher keine Bruchteilsgemeinschaft bestehe. Die Eigentümer legen Berufung ein. Das Berufungsgericht von Montpellier bestätigt in einem Urteil vom 2. Dezember 2014 das erstinstanzliche Urteil: Nach seiner Auffassung ist das Wohn- und Nutzungsrecht ein lebenslanges Recht, das mit dem Tod des Inhabers erlischt und solange es besteht, nicht geteilt werden kann. Pierre und Marie legen daraufhin Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an das Berufungsgericht von Toulouse zurück. Er stützt seine Entscheidung auf Artikel 815 des Code civil, der die Bruchteilsgemeinschaft regelt (Situation, in der mehrere Personen gleichartige Rechte an derselben Sache haben). Die obersten Richter sind der Ansicht, dass das Wohn- und Nutzungsrecht, obwohl persönlich und lebenslang, ein dingliches Recht ist (das direkt auf der Sache lastet) und nicht nur ein persönliches Recht (wie ein Mietvertrag). Daher üben der Eigentümer (der das Bloßeigentum hat) und der Inhaber des Nutzungsrechts (der die Nutzung hat) beide dingliche Rechte an derselben Sache aus: Der eine hat das (geteilte) Eigentum, der andere die Nutzung. Diese Rechte sind gleichartig (es sind dingliche Rechte) und werden konkurrierend ausgeübt. Es besteht daher eine Bruchteilsgemeinschaft zwischen ihnen, und die Teilung kann verlangt werden.
Das Gericht stellt klar, dass die Teilung nicht das Nutzungsrecht selbst betrifft (das lebenslang ist), sondern den Wert dieses Rechts, zum Beispiel durch Umwandlung in eine Rente oder durch Verkauf des Grundstücks mit Verteilung des Erlöses. Mit anderen Worten: Der Richter kann auf Antrag eines Bruchteilsgemeinschafters die Beendigung der Bruchteilsgemeinschaft durch Liquidation des Wohn- und Nutzungsrechts anordnen.
Diese Entscheidung stellt eine bemerkenswerte Entwicklung dar: Bisher ging die Rechtsprechung oft davon aus, dass das Wohn- und Nutzungsrecht als lebenslanges und persönliches Recht nicht geteilt werden könne. Nun öffnet der Kassationshof eine Bresche, indem er die Bruchteilsgemeinschaft anerkennt und damit die Möglichkeit, aus dieser festgefahrenen Situation auszubrechen. Die Argumente der Eigentümer (Liquiditätsbedarf, Uneinigkeit) haben sich gegenüber denen des Nutzungsberechtigten (der sein Recht auf lebenslanges Wohnen geltend machte) durchgesetzt.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie einem Angehörigen ein Wohn- und Nutzungsrecht eingeräumt haben (durch Schenkung oder Testament), sind Sie nicht mehr dazu verdammt, diese Situation auf unbestimmte Zeit zu erdulden. Im Konfliktfall können Sie beim Richter die Teilung dieses Rechts beantragen. Wenn die Wohnung zum Beispiel 200.000 € wert ist und das Nutzungsrecht auf 80.000 € geschätzt wird, kann der Richter den Verkauf anordnen und Ihnen Ihren Anteil zuweisen. Aber Vorsicht: Die Teilung erfolgt nicht automatisch; der Richter entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen über die Zweckmäßigkeit.
Für Inhaber eines Wohn- und Nutzungsrechts: Wissen Sie, dass Ihr Recht nicht absolut ist. Sie können gezwungen werden, es zu teilen, was zum Verlust des Wohnrechts führen kann. Andererseits können Sie auch die Teilung verlangen, wenn Sie die Situation für sich als nachteilig erachten (z.B. wenn die Eigentümer Sie an der ruhigen Nutzung des Grundstücks hindern).
Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus Villefranche-de-Rouergue: Eine ältere Dame bewohnt ein
