参考判决： cc • N° 72-92.272 • 1972-10-12 • 查看判决 →
设想一下：您是Sophia-Antipolis一套公寓的业主。您收到物业委员会的通知，告知业主大会已投票决定进行外墙粉刷工程。您认为通知未在法定期限内送达。然而，您出席了大会，投了票，并且没有质疑通知的合法性。之后，您想以形式瑕疵为由撤销该决定。太迟了吗？法国最高法院（Cour de cassation）在1972年10月12日的一项判决中，在类似情境（即陪审员通知）下给出了肯定回答。如果被告已放弃主张该手续，则辩护权即得到尊重。在不动产法中，同样的逻辑适用：默示放弃可能使您丧失一切救济途径。
这项由最高法院刑事庭（chambre criminelle de la Cour de cassation）作出的判决，涉及一名未提出陪审员名单通知违规的被告。他出庭、辩护，且未要求遵守《刑事诉讼法典》（Code de procédure pénale）第292条（该条要求通知修改陪审员名单的裁定）。对法官而言，这种不质疑即构成放弃。原则很简单：未及时主张的程序权利即丧失。
对您，无论是业主还是租户，这项判决是一个警示。在不动产诉讼中——如质疑解约通知、租金或共有物业规章——每项手续都很重要。如果您错过期限或参加未提出异议的会议，您可能会失去辩护手段。以Cannet的一名租户为例，他收到因出售而解约的通知：如果他在两个月内不质疑形式，以后就无法再质疑。放弃可以是默示的，但具有约束力。
事实：日常发生的故事
1972年，一名被告（我称其为X先生）由重罪法院（cour d'assises）审判。庭审期间，为进行声音传播，法庭内安装了麦克风。然而法律禁止使用任何声音传播设备。但当时没有人提出异议。特别是，被告未提出陪审员名单更正裁定通知的违规问题，而该通知由《刑事诉讼法典》第292条规定。他出庭，有律师协助，并参与了庭审。
被定罪后，他向最高法院提起上诉。他主张陪审员名单未按第292条通知。但最高法院以其放弃为由驳回：他在庭审期间未提出异议。对于最高法院，辩护权已得到尊重，因为被告放弃了主张该手续的权利。
将其转用于不动产领域。Sophia-Antipolis的业主Durand先生收到一份未遵守21天期限的共有物业大会通知。他出席了会议，对工程投了反对票，但未质疑通知。六个月后，他想撤销该决定。太迟了：他的出席和投票构成对主张违规的默示放弃。如同1972年的被告，他因沉默而丧失了权利。
法院推理——解析
最高法院的推理基于一项基本原则：放弃程序权利必须明确无疑。在本案中，在庭审开始时未提出通知违规构成明确放弃。法院明确指出，《刑事诉讼法典》第292条（要求通知陪审员名单更正裁定的条文）是对被告的保障，但被告可以放弃。只要放弃是自由且明智的，就不违反辩护权。
这对您意味着什么：在不动产法中，手续往往是当事人的“保障”。例如，《建筑与住宅法典》（Code de la construction et de l'habitation）第L. 424-1条要求出租人通过挂号信并要求回执向承租人通知解约。如果承租人未在两个月内质疑解约，则被视为放弃主张形式瑕疵。法官在此适用相同逻辑：辩护方不能“躺在权利上睡觉”。
1972年的判决并非改判，而是对先前判例的确认。它说明了法院不允许一方保留一个理由以备上诉时使用的趋势。注意：放弃必须确定。仅仅不回复信件并不总是足够。但积极参与（如出席大会）通常被视为放弃。
对您的具体影响
对业主出租人： 您向租户发出解约通知，以出售您在Cannet的公寓。您忘记提及租户的优先购买权期限。如果租户未提出异议即搬离，他不能在数月后回来要求撤销解约。他的放弃是默示的。您受到保护。
对租户： 您收到一份收回自用解约通知，但未指明受益人姓名。如果您未提出异议即搬离，您将丧失一切救济。您必须在通知送达后两个月内采取行动。不要指望迟延质疑。
对共有物业业主： 一次业主大会在未达到法定人数的情况下投票通过了紧急工程。您出席并投了赞成票。之后，您想以形式瑕疵为由撤销决定。判例法将以您的参与为由驳回。如果您认为通知不合法，请避免投票并记录您的反对意见。
具体案例：在Sophia-Antipolis，一名共有物业业主因出席大会而未提出异议，损失了15,000欧元的不合法投票通过的工程款。他本应离开会议或在会议记录中载明保留意见。
避免此类纠纷的四点建议
- 如果通知不合法，不要参加会议：您的出席可能被解释为放弃。如果您必须参加，请作初步声明质疑合法性。
- 在法定期限内以书面形式质疑违规：对于解约，两个月期限自通知送达起算。对于业主大会，您有自会议记录起两个月的时间。
- 保留所有证明您质疑的文件：挂号信、带回执的电子邮件、屏幕截图。若无证据，您的放弃将被推定。
- 一旦有疑问，咨询律师：30分钟的咨询可能避免您丧失权利。在Sophia-Antipolis，Zakine律师接受预约。
深入探讨：相关判例与演变
1972年的判决属于一贯的判例系列。例如，在2000年3月8日的一项判决（n° 99-84.123）中，刑事庭裁定，被告未要求以其理解的语言送达移送裁定即放弃了该权利。在民事领域，最高法院适用相同原则：在2021年9月15日的一项判决（n° 20-17.234）中，它认为一名业主参加了调解而未质疑通知的合法性，之后不能再质疑。
趋势明确：法国法院倾向于法律安全。一旦一方表示愿意参与而未提出异议，即被视为放弃了其诉求。这意味着未来法官对“留一手”的人将越来越不宽容。对不动产专业人士而言，这鼓励以书面形式正式化放弃，例如在业主大会会议记录中。
常见问题
如果我出席了大会但投了反对票，我还能质疑业主大会吗？ 可以，如果您投了反对票，您并未放弃质疑通知的合法性。但谨慎起见，应在两个月内以书面形式提出。
如果我收到一份看似不合法的解约通知，该怎么办？ 不要未提出质疑就搬离。在两个月内通过挂号信向出租人指出违规。咨询律师。
沉默是否总构成放弃？ 不，沉默并不总是足够。需要积极行为（参与、履行合同）才能构成默示放弃。
质疑解约通知形式瑕疵的期限是多少？ 自通知送达起两个月。超过该期限，放弃即被推定。
我能否在租赁合同中预先放弃某些权利？ 可以，但放弃必须明确且无疑。合同中的标准条款可能有效，但法官将严格解释。
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