参考判决： cc • N° 21-20.535 • 2023-02-08 • 查看判决 →
想象一下：您是位于Royan的一个商业场所的业主，该场所租给了一家自行车商。有一天，您发现您的租户未经授权，在露台上建造了一个小扩建部分，用于展示其自行车。这就是侵占——即非法占用未出租给您的部分房产。您要求其恢复原状，但遭到拒绝。您考虑将其告上法庭。但问题是：您有多少时间采取行动？答案现已明确：自您知晓侵占之日起五年。这是法国最高法院在2023年2月8日的一项判决（编号21-20.535）中裁定的。
这一决定回答了一个对每位出租人业主至关重要的问题：合同责任诉讼时效的起算点。此前，一些法院认为，由于损害是持续的（只要非法占用持续，侵占就存在），时效只能从侵占终止时开始计算。法国最高法院说不：是知晓损害事实使时效开始计算，无论侵占是否仍在继续。这一澄清受到欢迎，但要求出租人提高警惕。
简而言之，如果您今天发现侵占行为，您有5年时间采取行动。超过这一期限，您的诉讼将失效，即使侵占仍在继续。换句话说，时间对您不利，等待麻烦结束再提起诉讼毫无意义。让我们先审视案件事实，然后分析法院的推理，最后看看这对您的具体影响。
事实：一个日常发生的故事
Provençale d'investissements公司（出租人）将一个商业场所出租给M. et Mme X公司（承租人）。出租人发现承租人对其未出租的部分房产进行了侵占性施工。出租人提起诉讼，要求赔偿损失。承租人提出时效抗辩：根据他的说法，出租人的诉讼已过时效，因为自发现侵占以来已超过五年。
出租人反驳说，侵占是持续损害，时效只能从其终止时开始计算。他援引了法国最高法院先前的判例，该判例对于基于侵占的侵权责任诉讼（非合同）认为起算点是侵占终止之日（Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-16.010）。但本案中，诉讼是合同性质的，因为它基于租赁合同。因此问题在于是否适用相同的制度。
马赛大审法院（Tribunal de grande instance de Marseille）以及随后艾克斯-普罗旺斯上诉法院（Cour d'appel d'Aix-en-Provence）支持了承租人：诉讼已过时效。出租人向最高法院提起上诉。最高法院驳回上诉，维持上诉法院判决：出租人的合同责任诉讼受普通法五年时效约束（《法国民法典》第2224条），起算点是知晓侵占之日，而非终止之日。立场明确而果断。
法院推理——解析
法国最高法院依据《法国民法典》第2224条，该条规定“人身或动产诉讼的时效为五年，自权利人知道或应当知道使其能够行使权利的事实之日起计算”。该条文是民事责任诉讼（无论是合同责任还是侵权责任）的普通法时效。最高法院明确，对于合同责任诉讼，起算点是知晓损害之日，而非损害终止之日，即使损害是持续的。
为何与先前关于侵权责任中侵占的判例有所不同？最高法院进行了一个微妙但根本性的区分：当诉讼基于合同（例如租赁合同）时，损害源于合同义务的不履行。出租人自发现侵占时即知晓，并且此时他可以采取行动以停止干扰并获得赔偿。损害的持续性对时效起算点没有影响，因为2008年法律（改革了时效）统一了制度，将知晓事实作为唯一标准。相反，对于侵权责任诉讼（非合同），先前的判例仍然适用，但现在已变得边缘化。
最高法院还驳回了出租人关于侵占构成暴力行为（voie de fait）（对财产权的严重侵犯）的论点。它提醒说，暴力行为涉及行政部门的行动，而非普通个人。这里，侵占是承租人的行为，适用普通法时效。
鲜为人知的是，这一决定是法国最高法院更广泛运动的一部分，旨在通过设定明确的时效起算点来加强法律确定性。在我的实践中，我遇到过一些案件，出租人等到租期结束才采取行动，认为时效仅在腾空房屋后才开始计算。这一决定结束了这种等待：必须在知晓侵占后立即行动。
对您的具体影响
对于出租人业主：您必须保持警惕。一旦您发现侵占行为（例如，您的租户建造了隔断、在您的墙上安装了招牌，或未经授权使用了庭院的一部分），您有5年时间提起诉讼。不要拖延。如果您在发现后等待超过5年，您的诉讼将失效。具体例子：在Saintes，一位业主在2018年发现其租户通过侵占公共走廊扩大了其场所。如果他在2023年之前不采取行动，他将失去所有索赔权利。但请注意：起算点是实际知晓日期，而非您本应知晓的日期。但如果事实明显，您将被推定知晓。
对于承租人：这一决定保护您免受延迟诉讼的影响。如果您的出租人发现侵占行为但未在5年内采取行动，他将无法再向您索赔。但是，他仍可以因您违反义务而请求解除租赁合同，因为该诉讼受不同时效约束（普通法5年时效从每次违约行为起算）。但对于损害赔偿，时效是严格的。
对于已出租房产的购买者：在购买前，请检查是否存在侵占行为。如果卖方-出租人知晓侵占行为超过5年但未采取行动，其诉讼已失效，您也无法对承租人提起诉讼，除非能证明您有独立的个人损害。因此，请进行精确的现场勘查，并向卖方询问任何纠纷。
对于共有人：如果某一共有人侵占共有部分，共有人协会的诉讼也受自知晓之日起5年时效约束。不要拖延向管理人报告侵占行为。
避免此类纠纷的四条建议
- 制定精确的租赁合同：准确描述出租部分，并禁止未经书面同意的任何修改。注明任何侵占均构成严重合同违约。
- 定期检查：每年至少检查一次您的房产。如果您在Royan，花时间去看望您的租户。记录每次检查的日期和发现。
- 书面确认事实：一旦您怀疑存在侵占，向您的租户发送一封带有回执的挂号信，要求其解释。这将使时效从该日期开始计算。
- 迅速行动：不要等到租期结束。如果侵占持续，申请紧急审理（référé）以获得鉴定或停止干扰。即使5年期限很长，您越早行动，获得赔偿的机会就越大。
深入探讨：相关判例与演变
这一决定确认了同一法庭先前的一项判决（Cass. 3e civ., 14 oct. 2021, n° 20-14.803），该判决已裁定出租人因侵占提起的合同责任诉讼时效为自知晓之日起5年。法国最高法院从而将合同制度与普通法对齐，放弃了持续侵占的特殊性。
在侵权责任方面，先前的判例（Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, 前引）仍然有效：对于基于《法国民法典》第1240条（非合同责任）的诉讼，起算点是侵占终止日。但这种区别越来越不相关，因为大多数出租人与承租人之间的纠纷是合同性质的。因此，法院的趋势是倾向于自知晓之日起5年时效，这加强了法律确定性。
未来，法国最高法院有可能完全统一两种制度，但尚未实现。在此期间，请记住，如果您受合同约束，时效从知晓之日起计算。
总结与后续步骤
常见问题解答：
- 对侵占的租户提起诉讼的时效是多久？ 自您知晓侵占之日起5年。
- 如果我发现侵占已超过5年怎么办？ 您的损害赔偿诉讼已失效。您仍可以请求解除租赁合同（如果侵占构成严重违约），但法官可能认为您已默示接受该情况。
- 即使侵占仍在继续，我可以采取行动吗？ 可以，您可以在发现后的5年内随时采取行动，即使侵占仍在持续。
- 诉讼费用是多少？ 对于实体程序，律师费通常在1,500欧元至5,000欧元之间，外加可能的鉴定费用（1,000欧元至3,000欧元）。
- 如果我是租户，而出租人错误地指控我怎么办？ 您可以质疑侵占行为，并因滥用程序要求损害赔偿。请咨询律师。
检查清单：如果您发现侵占行为：
- 精确记录发现日期（照片、公证人笔录）。
- 向租户发送正式通知（mise en demeure）。
- 咨询房地产法律专业律师。
- 如果租户不恢复原状，在5年期限届满前提起紧急审理或实体诉讼。
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