En présence d'une contestation du

Application pratique:

Selon cette décision de la Cour de cassation (n° 13-23.791), dès qu'un débiteur conteste sérieusement une clause pénale, la créance correspondante n'est plus certaine, liquide et exigible : elle ne peut donc pas servir de fondement à une procédure de recouvrement forcé (comme une saisie ou un titre exécutoire simplifié) tant qu'un juge n'a pas tranché le litige. Le copropriétaire doit formaliser sa contestation par écrit (lettre recommandée) en détaillant les motifs de désaccord sur la pénalité, tout en continuant à régler la part non contestée des charges. Le syndic, de son côté, devra saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître le caractère certain, liquide et exigible de cette créance avant de pouvoir engager un recouvrement contraint.

Application pratique:

Conformément à cette jurisprudence, la clause pénale invoquée par le promoteur ne constitue pas une créance certaine, liquide et exigible dès que les acquéreurs la contestent de bonne foi, ce qui empêche le promoteur d'en exiger le paiement immédiat sans décision judiciaire. Les acquéreurs doivent notifier par écrit leur contestation motivée (absence de mise en demeure régulière, retard de livraison imputable au promoteur) avant toute signature de mainlevée ou paiement. Il est recommandé de consulter un avocat en droit immobilier pour faire valoir une éventuelle compensation entre les pénalités réclamées et les indemnités dues pour retard de livraison, et pour vérifier la validité formelle de la clause pénale dans l'acte de VEFA.

Application pratique:

Cette décision rappelle que tant que le locataire conteste sérieusement la clause pénale, le bailleur ne peut pas considérer cette pénalité comme une créance certaine, liquide et exigible, et ne peut donc pas l'intégrer dans une procédure d'injonction de payer ou de saisie sans validation judiciaire préalable. Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure formelle détaillant précisément le calcul des pénalités, puis, en cas de contestation persistante, saisir le tribunal judiciaire (ou le juge des contentieux de la protection pour les litiges locatifs) pour trancher sur le principe et le montant de la clause pénale. Il est conseillé au bailleur de se faire assister d'un avocat pour vérifier que la clause pénale n'est pas manifestement excessive, sous peine d'être réduite par le juge en application de l'article 1231-5 du Code civil.