Ce qui change en 2026 : l'encadrement des loyers à l'heure du bilan
L'encadrement des loyers est une expérimentation créée par la loi ELAN de 2018, puis prolongée par la loi 3DS de 2022. Dans les communes qui l'ont demandé, elle doit en principe s'achever fin novembre 2026, sauf décision du législateur de la prolonger ou de la rendre permanente. 2026 est donc l'année du bilan. Propriétaires, investisseurs et locataires ont tout intérêt à suivre ce dossier de près.
Les territoires concernés
À notre connaissance, le dispositif s'applique à Paris, à Lille (avec Hellemmes et Lomme), à Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier, à Bordeaux et à plusieurs communes du Pays basque, dont Bayonne et Biarritz. Cette liste peut évoluer, notamment en fonction de la suite donnée à l'expérimentation. Vérifiez toujours la situation de votre commune sur le site de la préfecture ou de l'observatoire local des loyers.
Le mécanisme : loyer de référence, majoré et minoré
Chaque année, le préfet fixe par arrêté un loyer de référence au mètre carré. Il varie selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement. Deux seuils en découlent :
le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %, qui constitue le plafond ;
le loyer de référence minoré, égal au loyer de référence diminué de 30 %, qui sert de repère.
Le loyer de base du bail ne peut pas dépasser le loyer majoré. Une exception existe : le complément de loyer, admis pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles (terrasse remarquable, vue dégagée, prestations haut de gamme), à condition qu'elles ne soient pas déjà prises en compte dans le loyer de référence.
Le lien avec la performance énergétique
L'encadrement se cumule avec les règles du diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenté en cours de bail ou à la relocation. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et l'interdiction doit s'étendre aux logements classés F en 2028. Un mauvais DPE pèse donc à la fois sur le loyer et sur la possibilité même de louer.
Les conséquences pratiques
Pour les propriétaires bailleurs
Le bail doit mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. En cas d'oubli ou d'erreur, le locataire peut contester. Le bailleur doit aussi vérifier le montant applicable à la date de signature du bail, car l'arrêté préfectoral est mis à jour chaque année. Lors d'un renouvellement, une révision à la baisse peut être demandée si le loyer dépasse le loyer majoré.
Pour les acheteurs et investisseurs
Avant d'acheter un bien destiné à la location, calculez la rentabilité à partir du loyer plafonné, et non du loyer pratiqué par l'ancien propriétaire ou affiché dans les annonces. Un appartement loué au-dessus du plafond peut voir son loyer ramené à la baisse. Intégrez aussi le coût de travaux énergétiques si le DPE est médiocre : ils conditionnent la location future et peuvent être décisifs dans la négociation du prix.
Pour les locataires
Le locataire peut vérifier que son loyer respecte le plafond en consultant les loyers de référence de sa commune. En cas de dépassement, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir une diminution du loyer et, selon les cas, le remboursement du trop-perçu. Les délais de prescription et les conditions varient selon la situation, d'où l'intérêt de ne pas attendre.
Les pièges à éviter
Le premier piège est le complément de loyer injustifié. Il est souvent utilisé comme un contournement du plafond. Il doit reposer sur des éléments objectifs, décrits précisément dans le bail, et le locataire peut le contester dans un délai limité après la signature.
Deuxième piège : se fier à une surface approximative. Le loyer étant calculé au mètre carré, une surface habitable erronée fausse tout le calcul. La mesure doit être rigoureuse, d'autant plus qu'une surface surévaluée peut se retourner contre le bailleur.
Troisième piège : la mauvaise qualification du logement. Meublé ou non, nombre de pièces, époque de construction : une erreur de catégorie conduit à un mauvais loyer de référence, donc à un loyer potentiellement irrégulier.
Quatrième piège : sous-estimer les sanctions. En cas de non-respect, le préfet peut mettre en demeure le bailleur et prononcer une amende pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le litige peut aussi se conclure par une baisse de loyer rétroactive.
Enfin, ne supposez pas que votre ville est concernée ou non : un territoire voisin peut être soumis à l'encadrement, et ailleurs d'autres règles de zone tendue (loyer à la relocation, révision annuelle) s'appliquent. Vérifiez commune par commune.
Quand consulter un professionnel
Faites-vous accompagner avant de signer ou de renouveler un bail dans une commune concernée, si vous recevez une contestation de loyer ou une mise en demeure, ou si vous êtes locataire et pensez payer un loyer trop élevé. Un avocat en droit immobilier vérifie la conformité du bail, calcule le loyer applicable et engage ou défend la procédure. Un expert bâtiment indépendant mesure la surface, évalue l'état du logement, ses désordres et les travaux nécessaires pour améliorer son DPE : des éléments utiles pour justifier un complément de loyer, préparer une acquisition ou appuyer un dossier.
Pour toute question sur votre situation, Me Cécile Zakine (volet juridique) et Cassini Expertise (volet technique) vous répondent à Antibes et partout en France.
