建筑承诺：无许可证不构成不可抗力

您刚刚在拉塞纳-sur-Mer购买了一块土地，并打算建造您的房屋。为了减轻负担，您在购买契约中签署了在四年内建造住房的承诺，从而得以享受降低的转让税率。但问题是：您手中的城市规划证明书明确指出该土地位于农村区域，您原以为可以顺利建造。然而，建筑许可证被拒绝，因为项目不符合城市规划规定。会发生什么？税务机关要求您补缴差额税款，而您认为可以援引不可抗力。但司法机构另有裁决，正如1974年7月17日法国最高法院（Cour de cassation）的一份判决所示。以下是对这项至今仍在律师事务所和法庭中引起共鸣的判决的解读。

每个签署此类承诺的业主都会问：如果由于城市规划规则变更或我的项目不符合规定而无法建造，我是否可以免除义务？法国最高法院（Cour de cassation）的答复是明确的：对土地可建性的错误评估不构成不可抗力。换句话说，不可建性的风险由买方承担，买方必须在购买前核实其项目是否可行。

这一判决作出于近五十年前，至今仍是所有房地产专业人士和个人的参考。它提醒人们，建筑承诺是一项严肃的行为，若不遵守，税务后果可能十分严重。那么，如何避免这个陷阱？如果您已处于这种情况，该怎么办？请跟随指南。

事实：每日都会发生的故事

土伦（Toulon）的业主X先生于1968年在拉塞纳-sur-Mer（La Seyne-sur-Mer）市镇购买了一块位于农村区域的土地。为享受《法国普通税法》（Code général des impôts）旧第1371条规定的降低转让税率，他在购买契约中承诺在四年内建造住宅。行政部门颁发的城市规划证明书指出，该土地位于农村区域，但在某些条件下可以授权建造。基于此信息，X先生提交了一份独栋住宅项目的建筑许可证申请。但市镇拒绝了许可证，认为项目不符合该区域适用的规定，特别是关于与公共道路的距离和最小面积的要求。

因此，X先生未在四年内建造。税务机关随后要求他补缴转让税差额，即数千欧元（按现值计算）。X先生提出异议，援引不可抗力：他认为建造不可能源于许可证的拒绝，这是他无法预见的。行政法庭是否支持他？不。司法法庭（当时为大审法庭 tribunal de grande instance）驳回了他的请求，法国最高法院（Cour de cassation）于1974年确认了判决。

法官的推理是无可辩驳的：城市规划证明书明确说明，建造可以在条件下被授权。然而，X先生的项目不符合这些条件。因此，建造不可能并非来自不可预见且不可抗拒的事件（不可抗力），而是来自买方评估错误。简言之，X先生本应在购买并签署承诺前核实其项目的合规性。

司法机构的推理——解读

法国最高法院（Cour de cassation）依据《法国普通税法》（Code général des impôts）旧第1371条，该条将享受降低税率置于两个累积条件之下：一方面，在购买契约中承诺在四年内建成住房；另一方面，在同一期限内证明工程已执行，除非存在不可抗力。因此，问题在于建筑许可证的拒绝是否构成不可抗力。

对于法院而言，不可抗力要求一个不可预见、不可抗拒且超出承诺人意志的事件。然而，许可证的拒绝既非不可预见也非不可抗拒：城市规划证明书明确了需遵守的条件，X先生本可以在购买前核实项目的合规性。他没有这样做，因此承担了风险及其后果。

很少有人知道，这项判决属于一贯的判例。法官认为，土地的买方被视为知晓适用的城市规划规则，或者至少应该自行了解。行政部门没有义务告知其可能的障碍：买方需要尽职。在我的实践中，我曾遇到一些案件，业主轻信卖方或房地产中介的话，未核实地方城市规划计划（PLU）便贸然行动。结果，他们面临不可建的土地和税务债务。

但请注意：法国最高法院（Cour de cassation）并未说许可证的拒绝永远不能构成不可抗力。例如，如果拒绝是基于购买后发生的不可预见的PLU修改，情况可能不同。但在本案中，城市规划证明书是明确的，X先生的项目不符合所述条件。换句话说，建造不可能从一开始就是可预见的。

这对您有何具体影响

对于土伦（Toulon）的出租房业主：如果您购买土地并承诺建造住房，您必须在签署前核实项目的可行性。仅看一眼PLU是不够的：需要咨询市镇的城市规划部门，获取操作性城市规划证明书（certificat d'urbanisme opérationnel）（该证明书说明土地是否可建以及条件），甚至可能预先提交建筑许可证申请。数字示例：对于200,000欧元的土地，降低的转让税可能为5,000欧元而非10,000欧元。如果您不建造，行政部门将要求您补缴差额，即5,000欧元，并加收滞纳金。

对于拉塞纳-sur-Mer（La Seyne-sur-Mer）的个人购房者：如果您计划建造主要住所，建筑承诺可能看似有利。但请注意：不遵守承诺将面临税务调整。在签署前，请进行土壤研究，检查地役权（例如通行地役权或电力线），并确保您的项目符合任何分区规划（lotissement）的规定（如适用）。

对于房地产专业人士：您必须告知客户建筑承诺相关的风险。购买土地并作出此类承诺但未能获得许可证的开发商将失去降低税率的好处，这可能侵蚀其利润。在我的实践中，我曾看到一些案件，税务机关向低估城市规划限制的公司追讨数万欧元。

避免此类纠纷的四条建议

• 在购买前核实PLU。前往市政厅或访问市镇网站，了解分区和适用规则。不要仅依赖卖方提供的信息。
• 获取预操作性城市规划证明书（certificat d'urbanisme pré-opérationnel）。这份官方文件告知您土地是否可建以及需遵守的条件。有效期为18个月，并在法规变更时保护您。
• 在未提交建筑许可证前不要签署建筑承诺。理想情况下，在购买前获得无争议的许可证。否则，请在契约中加入与获得许可证相关的解除条件（condition suspensive）。
• 咨询专门从事房地产法的律师。专业人士可以就契约起草和应提供的担保提供建议。咨询费用与财务风险相比微不足道。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

深入探讨：相关判例与演变

1974年7月17日的判决并非孤立。在1973年3月13日的判决（n° 72-10.123）中，法国最高法院（Cour de cassation）已经裁定，基于项目不符合土地占用计划（plan d'occupation des sols）而拒绝建筑许可证不构成不可抗力。最近，判例进一步明确，即使购买后发生的法规变更在某些情况下也可能被视为可预见（例如，如果土地位于分类区域）。

因此，法院的趋势是限制不可抗力在此背景下的适用。法官认为买方必须尽职，不能以不了解城市规划规则为由推脱。这一立场自1970年代以来一直稳定，并未被近期的城市规划法改革所质疑。

展望未来，法官很可能继续适用这一规则，除非在极少数情况下行政部门存在过错（例如，颁发了错误的城市规划证明书）。但请注意：在这种情况下，适用的不是不可抗力，而是行政部门的责任。

实践中：该怎么做

常见问题解答

1. 我购买了带有建筑承诺的土地，但PLU后来发生了变化。我可以援引不可抗力吗？可能可以，如果变化是不可预见的。但您需要证明在购买时无法合理预见这一变化。例如，如果购买后PLU被修改，将您的土地划为不可建区域，这可能构成不可抗力。但这并非自动：法官会逐案审查。
2. 如果行政部门要求我补缴差额税款，该怎么办？不要未经异议就支付。您可以向税务部门提出申诉，然后向司法法庭（tribunal judiciaire）提起诉讼。但请注意时效：您有两年时间从调整通知之日起采取行动。
3. 我可以在四年内出售土地以避免调整吗？不可以，承诺是个人性的，直到期限届满对您有约束力。如果您出售，若建造未完成，您仍需承担差额税款。然而，新业主可以接手承诺，但这需要修改契约。
4. 差额税款金额是多少？通常为降低税率（建筑用地约0.70%）与正常税率（约5.80%）之间的差额，即购买价格的约5.1%。对于200,000欧元的土地，这相当于10,200欧元，不包括滞纳金。
5. 是否可能就额外期限与行政部门协商？可以，您可以因不可抗力申请延期。但如我们所见，条件很严格。最好咨询律师以准备充分文件。

您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——通常远不止于此。预约 →