缺乏法律依据的判决：该判决判令一位业主自费恢复通往其地块的通道门，以尊重邻居的搭梯权（法语：tour d'échelle），从而确认了搭梯役权（servitude de tour d'échelle）的存在，而该役权只能有合同依据，但判决并未指出存在确立该役权的权属证书。
参考判决： 最高上诉法院（cc）• 编号 77-11.072 • 1978-10-30 • 查阅判决 →
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缺乏法律依据的判决：该判决判令一位业主自费恢复通往其地块的通道门，以尊重邻居的搭梯权（法语：tour d'échelle），从而确认了搭梯役权（servitude de tour d'échelle）的存在，而该役权只能有合同依据，但判决并未指出存在确立该役权的权属证书。
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M. Martin, propriétaire bailleur d'une maison mitoyenne à Lyon (69003), doit repeindre le mur pignon donnant sur la propriété voisine. Il souhaite installer un échafaudage dans le jardin de sa voisine, Mme Bernard, qui refuse catégoriquement. M. Martin invoque un accord verbal conclu il y a 15 ans avec l'ancien propriétaire du terrain voisin pour effectuer des travaux similaires.
Application pratique:
La décision de la Cour de cassation rappelle qu'un tour d'échelle (droit de passer chez le voisin pour entretenir son propre bien) n'existe que s'il est prévu par un titre écrit, comme une servitude contractuelle. Ici, M. Martin ne dispose d'aucun écrit : son accord verbal ne vaut pas titre. Il doit donc cesser toute tentative d'accès forcé et négocier avec Mme Bernard pour obtenir une autorisation écrite, éventuellement contre indemnisation (par exemple 500 € pour la durée des travaux). En cas de refus persistant, il devra renoncer à l'échafaudage ou trouver une alternative depuis son propre terrain, faute de quoi il s'exposerait à une condamnation pour trouble de voisinage.
Mlle Dubois, primo-accédante, s'apprête à acheter une maison de ville à Bordeaux (33000). Le vendeur lui affirme qu'elle aura le droit de passer sur le terrain du voisin pour réparer sa toiture, car « cela s'est toujours fait ». Aucune servitude de tour d'échelle n'est mentionnée dans l'acte de vente ni dans les titres de propriété. Mlle Dubois hésite à signer.
Application pratique:
Selon la jurisprudence du 30 octobre 1978, un tour d'échelle ne peut découler que d'un fondement contractuel écrit. Le simple usage passé ne crée pas de droit. Mlle Dubois doit donc exiger du vendeur la production d'un titre établissant cette servitude (acte notarié, convention entre propriétaires). En l'absence de titre, elle doit soit renoncer à l'achat, soit négocier avec le voisin avant la signature pour signer une convention de tour d'échelle écrite et publiée. Elle peut aussi demander une réduction du prix pour compenser l'absence de ce droit. Il est conseillé de consulter un notaire avant de s'engager.
M. Leroy, copropriétaire d'un immeuble haussmannien à Paris (75009), doit faire ramoner le conduit de cheminée situé sur le toit. Le seul accès possible est de passer par la terrasse privative de M. Petit, son voisin du dernier étage. M. Petit refuse l'accès, arguant que sa terrasse est privée. Le règlement de copropriété ne prévoit aucun droit de passage pour l'entretien des toitures ou conduits.
Application pratique:
La décision rappelle qu'une servitude de tour d'échelle doit avoir une base contractuelle écrite. En copropriété, le règlement de copropriété peut constituer ce titre s'il mentionne explicitement un tel droit. Ici, le règlement est muet : M. Leroy n'a donc aucun droit acquis d'accéder à la terrasse de M. Petit. Il ne doit pas insister ni passer en force. Il lui faut d'abord vérifier si une décision d'assemblée générale antérieure a autorisé ce type d'accès (ce qui pourrait valoir titre). Sinon, il doit proposer à M. Petit de signer une convention écrite, avec indemnisation pour la gêne, ou faire voter une résolution en assemblée générale autorisant l'accès pour travaux. En dernier recours, il peut saisir le juge, mais sans titre écrit, ses chances sont faibles.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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L'indemnisation des commerçants dont le fonds est situé dans un secteur à rénover n'est subordonnée qu'aux deux conditions prévues par l'article L 312-6 du Code de l'urbanisme ; dès lors, il importe peu que les bâtiments acquis par l'organisme rénovateur ne figurent pas sur la liste des bâtiments à démolir établie par le préfet.
La créance immobilière que possède le propriétaire participant à des opérations de rénovation urbaine sur l'organisme de rénovation en contrepartie de la cession de ses immeubles à cet organisme, ne peut être assimilée à la propriété immobilière, laquelle peut seule être inscrite au Livre foncier et ne peut être considérée comme une soulte. Par suite, le titulaire d'une telle créance ne peut bénéficier du privilège de l'article 2103-1 du Code civil.
Les dispositions de l'article L. 123-4 du Code de l'urbanisme ne pouvant faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, une cour d'appel qui après avoir relevé que la date de référence est, en cette circonstance, celle de la publication du plan d'occupation des sols (POS) révisé retient souverainement l'existence de l'intention dolosive de la commune.
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